Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym i nie dać się oszukać

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, czyli od poprzedniego właściciela, najczęściej korzystamy z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zobowiązują się oni do poszukiwania ofert, które odpowiadają wymaganiom przyszłego nabywcy, oraz pośredniczą przy zawieraniu transakcji. Przygotowują ją wówczas od strony formalnej i uczestniczą w czynnościach związanych z wydaniem zakupionego lokalu.

Rola pośrednika

W ramach wykonywania swoich obowiązków pośrednik lub jego pracownicy przedstawiają aktualne oferty oferowanych mieszkań do sprzedaży, pomagają wyszukać najbardziej odpowiadającą klientowi, wskazują mu kontrahenta i ułatwiają skomunikowanie się z nim, uzgadniając terminy spotkań. Pośrednik umożliwia obejrzenie mieszkania, które zostało przeznaczone do sprzedaży. Oprócz tego informuje o warunkach umowy przeniesienia własności, pomaga prowadzić negocjacje co do ceny, zgromadzić wymagane dokumenty oraz wybrać notariusza, który sporządzi umowę w formie aktu.

Niektórzy pośrednicy wykonują także opracowania i ekspertyzy dotyczące oferowanych mieszkań. Ekspertyzy te nie są jednak operatami szacunkowymi, określającymi wartość nieruchomości, które mają prawo wykonywać jedynie rzeczoznawcy majątkowi.

Zdarza się, że pośrednicy udzielają pomocy w uzyskaniu kredytu bankowego, a nawet opracowują pisma procesowe w postępowaniu spadkowym. W dodatku mają również prawo wglądu do księgi wieczystej, ewidencji gruntów, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy w związku z nieruchomością, która ma być przedmiotem transakcji. Mogą też pobierać odpisy, wypisy i zaświadczenia, m.in. z ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów.

Niektórzy pośrednicy świadczą również usługi doradztwa w obrocie nieruchomościami. Z ich usług korzystają przede wszystkim nabywcy, którzy traktują kupowany lokal jako inwestycję. Aby w takim przypadku ustalić, czy planowana transakcja spełni oczekiwania kupującego, doradca powinien dokonać analizy specyfiki regionu, istniejącej i planowanej infrastruktury, struktury zamieszkania, a nawet zatrudnienia ludności.

Umowa pośrednictwa powinna zostać zawarta na piśmie. W praktyce utarło się, że treść umowy opracowują pośrednicy. Nie oznacza to jednak, że zaproponowane w niej postanowienia są nienaruszalne. Można je negocjować. Dlatego przed podpisaniem umowy warto uzyskać od pośrednika egzemplarz i przeanalizować zawarte w nim postanowienia. Gdy pośrednik nie chce wydać egzemplarza bądź negocjować postanowień, to sygnał, że lepiej poszukać innego specjalisty.

Umowa na piśmie

W umowie najistotniejsze są dwa elementy: określenie zakresu czynności pośrednictwa oraz ustalenie wysokości wynagrodzenia dla pośrednika. Wynagrodzenie określa się albo kwotowo, albo jako procent od ceny lokalu określonej w umowie. Przysługuje ono tylko wówczas, gdy umowa została zawarta dzięki działaniom pośrednika. Za niedozwolone postanowienie umowne uważa się zapis, że pośrednik ma prawo do prowizji nawet wtedy, że skontaktował strony, mimo że nie zawarły one umowy.

Zawierając umowę, klient powinien zwrócić uwagę na treść postanowień, które umożliwiają mu jej wypowiedzenie lub odstąpienie od niej, a przede wszystkim na związane z tym opłaty, które przewiduje pośrednik, a które bywają nazwane karą umowną albo odstępnym.

Gdy w umowie są postanowienia, które obowiązek zapłaty wygórowanej kary umownej lub odstępnego nakładają wyłącznie na zamawiającego, to wówczas należy je uznać za klauzule niedozwolone (na podstawie art. 385³ pkt 16 i 17 kodeksu cywilnego).

Natomiast dozwolone jest zamieszczenie w umowie tzw. klauzuli wyłączności, że zamawiający zawiera umowę tylko z jednym pośrednikiem.

Co trzeba sprawdzić

Decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego, często zawieramy transakcję z sąsiadem lub jego spadkobiercami (gdy np. chcemy połączyć w jeden dwa małe, sąsiadujące ze sobą lokale), znajomym lub krewnym albo z kimś, kto zamieścił ogłoszenie o sprzedaży w prasie.

Zatem kupując mieszkanie z ogłoszenia, trzeba przede wszystkim ustalić, czy osoba sprzedająca rzeczywiście jest jego właścicielem, a nie np. członkiem rodziny właściciela, który nie ma żadnych uprawnień do obrotu nim, czy tym bardziej jedynie najemcą danego lokalu. Zdarza się nawet, że oszust nosi takie same imię i nazwisko, co właściciel, a dane osobowe różnią się jedynie datą urodzenia.

Gdy sprzedający twierdzi, że jest pełnomocnikiem przebywającego za granicą właściciela, umocowanym do zawarcia umowy przeniesienia własności, to należy bardzo dokładnie sprawdzić, czy pełnomocnictwo zostało w sposób właściwy wystawione. Jeżeli zaś pełnomocnik chce przystąpić do podpisania aktu notarialnego w imieniu właściciela, to powinien zawsze mieć pełnomocnictwo wystawione również w formie aktu notarialnego. Warto też sprawdzić dane pełnomocnika i porównać je z jego dokumentem tożsamości, paszportem albo prawem jazdy.

Oprócz tego trzeba sprawdzić, czy lokal nie jest obciążony długami, np. z tytułu zaległego czynszu, opłat za media, telefon, telewizję kablową itd. [Przykład 1]

W tym celu trzeba się domagać, aby sprzedający mieszkanie przedstawił rachunki za ostatnie miesiące i np. zaświadczenie ze spółdzielni (odnośnie do mieszkań spółdzielczych), że dotychczasowy właściciel wywiązał się ze wszystkich zobowiązań finansowych. [Przykład 2]

Oświadczenie zbywcy o braku zadłużenia powinno zostać ujęte również w akcie notarialnym. Natomiast przed zawarciem umowy trzeba dopilnować, aby osoby zameldowane w lokalu wymeldowały się. [Przykład 3]

Przed zakupem mieszkania trzeba też sprawdzić, ilu ma ono współwłaścicieli. Zdarza się, że chce je sprzedać tylko jeden z nich, bez zgody pozostałych. W dodatku współwłaścicielami mogą być współspadkobiercy, którzy jeszcze nie zakończyli postępowania.

Spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek zbyć w całości lub w części. W tej sytuacji trzeba być świadomym, że nabywca nie kupuje wówczas np. konkretnego mieszkania, wchodzącego w skład masy spadkowej, ale nabywa cały spadek albo jego część, razem ze związanymi z tym prawami i obowiązkami, np. obowiązkiem uiszczenia długów spadkowych (nie tylko obciążających to konkretne mieszkanie, lecz zaciągniętych przez poprzedniego właściciela mieszkania z innego tytułu).

Natomiast nie można nabyć spadku, zanim spadkobierca złoży oświadczenie o przyjęciu spadku albo gdy upłynie termin sześciomiesięczny i brak złożenia oświadczenia w tym czasie jest równoznaczny z prostym przyjęciem spadku.

Księga wieczysta

Osoby kupujące mieszkanie na rynku wtórnym powinny zapoznać się również z treścią prowadzonej dla niego księgi wieczystej. Nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W praktyce oznacza to, że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze a stanem rzeczywistym to treść księgi zostaje rozstrzygnięta na korzyść nabywcy, pod warunkiem, że ta osoba nie wiedziała że stan faktyczny jest inny niż wpisany w księdze.

Księgę można przejrzeć bezpłatnie w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Przeglądając księgę, należy zwrócić uwagę na to, kto jest wpisany w dziale drugim jako właściciel oraz - w dziale czwartym - czy mieszkanie nie zostało obciążone hipoteką. Przy okazji należy też sprawdzić, czy wniosek o obciążenie jej hipoteką nie czeka na wpisanie. Natomiast w dziale trzecim księgi są wpisane inne obciążenia, które zostały ustanowione na tej nieruchomości.

Ważne

Przed zakupem mieszkania trzeba też sprawdzić, ilu ma ono współwłaścicieli. Zdarza się, że chce je sprzedać tylko jeden z nich, bez zgody pozostałych.

DGP radzi

Decydując się na zakup konkretnego mieszkania, warto sprawdzić, czy nie zostało ono ujęte w ofertach innych pośredników.

Zdarza się, że właściciel, aby szybciej sprzedać lokal, zawiera umowę z kilkoma pośrednikami, a w dodatku z każdym z nich ustala inną cenę.

PRZYKŁADY

1 Czy można ustalić, że mieszkanie używane nie wymaga dodatkowych nakładów

Poniesienia niektórych dodatkowych kosztów nabywca nie może uniknąć. Są to na przykład opłaty u notariusza, prowizja dla pośrednika, opłata za zmianę danych w księdze wieczystej i ewentualnie wydatki na przyszłe remonty. Natomiast można uniknąć spłacania długów zaciągniętych przez poprzednich właścicieli. W tym celu należy zażądać od sprzedającego przedstawienia dodatkowych dokumentów, zanim jeszcze dojdzie do podpisania aktu notarialnego. Na przykład sprzedający własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego powinien okazać zaświadczenie ze spółdzielni o możliwości sprzedaży mieszkania. Wydanie takiego zaświadczenia oznacza tylko stwierdzenie, że na dotychczasowym właścicielu nie ciążą żadne nieuregulowane zobowiązania finansowe w stosunku do spółdzielni. Od sprzedającego należy też domagać się złożenia oświadczenia (ujętego potem w treści aktu notarialnego), że nie ciążą na nim długi, np. nieuregulowany czynsz, opłaty za prąd, wodę, wywóz śmieci, telefon, a nawet telewizję kablową. Natomiast w spółdzielni lub we wspólnocie mieszkaniowej można się dowiedzieć, czy w najbliższym czasie w budynku nie zostały przewidziane duże remonty (np. wymiana rur), co spowoduje konieczność przeprowadzenia w mieszkaniu dodatkowego remontu.

2 Czy można uniknąć uregulowania zaległych opłat za poprzedniego właściciela

Tak. Spisując stan liczników w mieszkaniu w momencie przekazywania go przez poprzedniego właściciela, nabywca uniknie ponoszenia nieuregulowanych przez niego opłat za media. Nowy właściciel musi również podpisać umowę z zakładem energetycznym, gazownią i wodociągami, chyba że np. gaz rozlicza spółdzielnia. Przy podpisywaniu umowy wymagany jest akt notarialny zakupu mieszkania, protokół ze stanem licznika oraz dowód tożsamości. Dostawca mediów może np. postawić warunek, że nową umowę podpisze dopiero po rozwiązaniu poprzedniej, zawartej z dawnym właścicielem.

Natomiast, gdy dotychczasowy właściciel pojawi się u dostawcy mediów i chce rozwiązać umowę (okazując przy tym akt notarialny dotyczący sprzedaży mieszkania), zakład może wezwać nabywcę, aby zgłosił się w celu zawarcia umowy.

3 Czy gmina pomoże sprawdzić zameldowanie w lokalu krewnych poprzedniego właściciela

Tak. Zanim dojdzie do zawarcia umowy przeniesienia własności mieszkania, kupujący może domagać się od sprzedającego, aby przedstawił zaświadczenie o stanie zameldowania. Zaświadczenia wydają odpłatnie gminy. Sprzedający powinien domagać się od poprzedniego właściciela mieszkania, aby wszyscy dotychczasowi mieszkańcy wymeldowali się, zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego. Natomiast w razie zakupu mieszkania z lokatorem należy wszcząć postępowanie administracyjne o wymeldowanie z urzędu. Jest to możliwe po ustaleniu, że dana osoba nie mieszka w lokalu.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. nr 19, poz. 147 z późn. zm.). Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. nr 119 z 2003 r., poz. 1116 z późn. zm.).