Czy mieszkanie zakładowe można kupić za symboliczną złotówkę

Artykuł 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej ustawa) przewiduje, że na pisemne żądanie najemcy lokalu, który należał wcześniej do przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu. Wynika więc z niego, że spółdzielcy mogą występować o przeniesienie prawa własności do takich lokali jedynie po spłaceniu kwoty związanej z umową najmu (m.in. zaległości czynszowych). Od dawna nie podobało się to władzom spółdzielni, które broniły się przed takim sposobem zbywania majątku na drodze sądowej. Spory najemców ze spółdzielniami już kilka razy trafiły do Sądu Najwyższego. Ten stwierdzał, że najemcy mają prawo za darmo nabyć własność mieszkania zakładowego nieodpłatnie przekazanego spółdzielni mieszkaniowej (sprawy: V CSK 524/2010, V CSK 524/2010, IV CSK 292/2009).

Z uwagi na to, że na uwłaszczenie pozwalało literalne brzmienie przepisów ustawy, kilka sądów (m.in. sądy okręgowe w Katowicach i Gliwicach) postanowiło skierować wniosek o zbadanie ich konstytucyjności. Twierdziły one, że będący podstawą do uwłaszczenia najemców art. 48 ust. 1 ustawy stanowi nieuzasadnioną ingerencję w przysługujące spółdzielni prawo własności. Zdaniem tych sądów przenoszenie własności lokali wyłącznie na jego podstawie prowadzi do bezpodstawnego wzbogacenia najemców, którzy otrzymują prawo własności kosztem innych członków spółdzielni.

W wyroku z 14 lutego 2012 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 48 ust. 1 ustawy jest niezgodny z art. 64 ust. 1 konstytucji. Uznał on, że wysokość świadczenia finansowego, którego spełnienie warunkuje przeniesienie prawa własności na najemcę, powinna być racjonalna i obiektywnie uzasadniona. Artykuł 48 ust. 1 ustawy nie spełnia tych standardów. Ponoszenie opłat w związku z korzystaniem z mieszkania jest podstawowym obowiązkiem każdego najemcy, wynikającym z umowy najmu lokalu. Uznanie zgodności zaskarżonego przepisu oznaczałoby, że najemcom przysługiwałoby roszczenie o nieodpłatne przeniesienie własności lokalu.

Trybunał podkreślił zarazem, że można określić niższe od cen rynkowych warunki finansowe nabywania własności dawnych mieszkań zakładowych wobec najemców. Jednocześnie postanowił, że art. 48 ust. 1 ustawy utraci moc obowiązującą po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw, tj. 23 lutego 2013 r. Do czasu upływu tego terminu lub wcześniejszej zmiany zakwestionowanego przepisu działaniem ustawodawcy przepis ten nadal będzie obowiązywał.

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Podstawa prawna

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 14 lutego 2012 r., sygn. akt P 17/10 (Dz.U. poz. 201).

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).