Droga do własności nieruchomości przez zasiedzenie

Zasiedzenie, czyli jeden ze sposobów uregulowania własności nieruchomości. jest możliwe. Konieczne jest jednak jej posiadanie samoistne, czyli poczucie osoby, która włada nieruchomością, że jest jej właścicielem i zachowuje się jak właściciel. Korzysta z niej, dba o nią, płaci podatki lub inne należności, nie pytając innych o zgodę. Posiadanie takie powinno być widoczne dla otoczenia, np. sąsiadów. Posiadaczem samoistnym nie będzie jednak osoba, która płaci czynsz za dzierżawę lub najem komuś innemu bądź używa nieruchomości na zasadzie użyczenia. Jest wtedy posiadaczem zależnym, gdyż zależy od właściciela.

Okres zasiedzenia nieruchomości to 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. Dobra wiara oznacza najczęściej brak świadomości, że używana nieruchomość nie jest naszą własnością. Bywa tak z reguły, gdy umowa na zakup działki - mimo że zawarta notarialnie - okazała się nieważna, o czym zainteresowany nie wiedział.

O wiele częściej dochodzi do posiadania w złej wierze, np. gdy działka była kupiona na podstawie zwykłej umowy podpisanej w obecności świadków. Wtedy władający nią wie, że nie jest jej właścicielem albo powinien o tym wiedzieć, bo umowy sprzedaży nieruchomości muszą być zawierane w formie aktu notarialnego, w innym przypadku są nieważne. Zdarza się też przekazywanie nieruchomości w rodzinie bez zawierania jakiejkolwiek umowy albo zajęcie opuszczonego gruntu. Takie sytuacje wymagają 30-letniego zasiedzenia.

Prawo pozwala na szybsze "uzbieranie" okresu zasiedzenia przez doliczenie posiadania poprzedników, np. gdy korzystali z niej rodzice, a nawet dziadkowie, ale nie byli formalnymi właścicielami. Można to jednak zrobić tylko wtedy, gdy nieruchomość została przejęta za zgodą poprzedniego posiadacza.

Fakt zasiedzenia następuje z mocy prawa i jest bezpłatny, ale konieczne jest złożenie wniosku o zasiedzenie do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Wiąże się to z kosztami (opłata wstępna to 2 tys. zł, a w sprawach zawiłych również np. wydatki za powołanie biegłego) i zwykle jest to długotrwały proces. Przydadzą się dokumenty potwierdzające opłaty za użytkowanie, być może niezbędni będą też świadkowie, którzy potwierdzą, czy osoba władająca działką rzeczywiście uważana jest za właściciela.

Uwaga

Przed 1990 r. r. obowiązywały krótsze terminy zasiedzenia, ale mają one zastosowanie tylko wtedy, gdy bieg przedawnienia upłynął przed 1 października 1990 r.

Renata Żaczek

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 172, art. 176 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U z 2014 r. poz. 121 ze zm.).