Spór o najem dla przedsiębiorców

Przyjęta pod koniec lipca ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadza do polskiego porządku prawnego umowę najmu instytucjonalnego. Będzie to rodzaj kontraktu podobny do obowiązującej dziś umowy najmu okazjonalnego (patrz ramka). W ocenie rzecznika praw obywatelskich dr. Adama Bodnara, różnice w szczegółach tych regulacji są jednak na tyle znaczące, iż nową instytucję trudno zaakceptować. Stąd pismo do prezydenta Andrzeja Dudy, by zanim złoży podpis pod ustawą, dobrze się zastanowił.

Ustawa o KZN wprowadza rozgraniczenie, na podstawie którego najem okazjonalny zarezerwowany ma być dla osób fizycznych nieprowadzących działalności w zakresie wynajmu lokali. Z umowy najmu instytucjonalnego będą korzystać wyłącznie przedsiębiorcy. - Zawrzeć będą ją mogły osoby fizyczne, osoby prawne i ułomne osoby prawne, jeżeli prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Zawierana będzie, podobnie jak umowa najmu okazjonalnego, na czas oznaczony, choć tu ustawodawca nie ograniczył jej czasu trwania do 10 lat - wyjaśnia radca prawny Piotr Dobrowolski.

I choć umowa najmu instytucjonalnego zawarta jest w przepisach dotyczących Mieszkania plus, znajdzie zastosowanie nie tylko do mieszkań wznoszonych w ramach rządowego programu. "Najem ten będzie bowiem dotyczył wszystkich działających na rynku podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali" - zauważa w piśmie do głowy państwa dr Bodnar.

Prosto na bruk

Zaznacza w nim, że jego wątpliwości budzą uregulowania związane z rozwiązaniem tego najmu wskutek upływu terminu wypowiedzenia i brak jakiejkolwiek ochrony najemcy przed bezdomnością. Przepisy przewidują, że jeśli po rozwiązaniu umowy i po skutecznym doręczeniu żądania opróżnienia lokalu najemca tego nie zrobi, właściciel nieruchomości będzie mógł wystąpić do sądu. Złoży do niego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym to najemca - podpisując umowę najmu - poddał się egzekucji i przyjął do wiadomości, że prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

"W takiej sytuacji sąd nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu (...). Sąd nie orzeka eksmisji i nie bada (jak to ma miejsce w innych stosunkach najmu), czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę zobowiązaną do opuszczenia lokalu" - zauważa dr Bodnar.

Jednocześnie przypomina, że najem instytucjonalny obejmie bardzo długi okres, w którym sytuacja rodzinna czy zdrowotna najemcy może ulec gwałtownej zmianie, a sam zainteresowany może popaść w kłopoty finansowe. W efekcie na bezdomność mogą zostać skazane także osoby wymagające szczególnej ochrony, jak małoletni czy kobiety w ciąży.

Z taką tezą nie zgadza się odpowiedzialne za ustawę Ministerstwo Infrastruktury. - W ustawie regulujemy jasne, rynkowe i stabilne zasady najmu, które notabene obowiązują w podobnej formie od 2010 r. Różnica jest taka, że rozgraniczamy najem okazjonalny - a więc gdy Kowalski wynajmuje własne mieszkanie Iksińskiemu - od najmu instytucjonalnego. W przypadku tej drugiej umowy firma będąca właścicielem budynku i trudniąca się wynajmem lokali mieszkalnych będzie je wynajmowała na określonych zasadach poszczególnym osobom, które zechcą z takiej oferty skorzystać - mówi Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa.

Mieszkanie jak auto

Minister zaznacza, że przedsiębiorca musi mieć pewność, że otrzyma czynsz, a w przypadku braku płatności będzie miał możliwość pożegnania się z nierzetelnym najemcą na zasadach, które obie strony znają od początku.

- Dziś, jeśli nie płacimy za wynajęty samochód, jego właściciel go nam zabiera, a nie podstawia inny - akcentuje.

I przypomina, że mieszkania z rządowego programu nie będą lokalami socjalnymi, komunalnymi czy czynszowymi. - Istotą programu jest obniżka cen budowy mieszkań i cen najmu, aby docelowo system sam wyregulował dzisiejszy stan rzeczy. Aktualnie zapotrzebowanie na mieszkania jest tak duże, że marże firm mogą sięgać kilkudziesięciu procent - zauważa wiceminister.

@RY1@i02/2017/153/i02.2017.153.18300040a.801(c).jpg@RY2@

Różnice pomiędzy umowami najmu

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl