Nie zawsze wzrost wartości nieruchomości uprawnia do pobrania renty planistycznej

Renta planistyczna jest opłatą pobieraną przez właściwy organ (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej "ustawa"). Określana jest ona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jaki nastąpił w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Właściwy organ będzie uprawniony do pobrania renty planistycznej w przypadku łącznego wystąpienia następujących zdarzeń:

● na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej "plan miejscowy") albo jego zmiany nastąpił wzrost wartości nieruchomości,

● w planie miejscowym została ustalona stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości wynikająca z uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany,

● właściciel (użytkownik wieczysty) zbędzie nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości jest obligatoryjnym elementem uchwały dotyczącej planu miejscowego i jego zmiany. Ponadto renta planistyczna nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Wycenę nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej musi sporządzić rzeczoznawca majątkowy w sposób określony w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (w szczególności w par. 50).

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej wartość nieruchomości określa się, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie (nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości). Natomiast stan nieruchomości (stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona) przyjmuje się z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Różnica wartości nieruchomości określana dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej dotyczy wyłącznie zmiany wartości spowodowanej uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Wzrost wartości nieruchomości spowodowanej innymi czynnikami (do których zaliczyć należy przede wszystkim uzbrojenie terenu i podział nieruchomości) nie powinien być brany pod uwagę. Zwrócił na to uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 lipca 2008 roku (II OSK 774/07). Sąd uznał w nim, że skoro podstawą do ustalenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to opłata ta nie może obejmować wzrostu wartości wywołanej innymi okolicznościami niemającymi związku ze zmianą bądź uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania, np. nakładami właściciel.

W sprawie, w której zapadł ten wyrok, właściciel domagał się, aby w wycenie nieruchomości dokonanej na potrzeby ustalenia wysokości renty planistycznej nastąpiło uwzględnienie poniesionych przez niego nakładów na nieruchomość w celu uzyskania wyższej ceny sprzedaży. Naczelny Sąd Administracyjny przychylił się do stanowiska, zgodnie z którym w operacie sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę powinny się znaleźć ustalenia dotyczące tych nakładów poniesionych na nieruchomość, a także ocena, czy wpłynęły one na wzrost wartości zbytej nieruchomości, czy też wzrost był spowodowany jedynie zmianą przeznaczenia gruntu w planie miejscowym. Jak zauważył NSA, wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Czynniki, które wpływają na wartość nieruchomości, wiążą się nierozerwalnie z tym, co zostanie postanowione w planie miejscowym, gdyż to plan miejscowy ustala zarówno przepisy prawa miejscowego, jak i przeznaczenie terenu. Z punktu widzenia właściciela najważniejsza jest możliwość zagospodarowania nieruchomości.

@RY1@i02/2010/139/i02.2010.139.087.002b.001.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Marcin Jasiński, radca prawny w kancelarii Gide Loyrette Nouel

Marcin Jasiński

radca prawny w kancelarii Gide Loyrette Nouel

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z pózn. zm.).