Jak przedsiębiorca może uniknąć płacenia renty planistycznej

Zasady ustalania renty planistycznej regulują art. 36 - 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawa). Ogromne znaczenie ma w tym przypadku orzecznictwo sądowe.

Kiedy powstaje obowiązek

Art. 36 ust. 4 ustawy przewiduje, że rentę planistyczną pobiera się wtedy, gdy wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo jego zmianą), a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, jej część albo udział w jej współwłasności. Rentę pobiera wójt (burmistrz albo prezydent miasta) jako jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. Powinna być ona określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, z tym że jej wysokość nie może być wyższa niż 30 proc. tego wzrostu.

Od czego zacząć

Wystarczy sprawdzić kilka faktów, by upewnić się, czy trzeba płacić rentę planistyczną. Po pierwsze - wiąże się ona ze zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciele nieruchomości nieobjętych planami nie są więc (co do zasady, czasem kwestionowanej w orzecznictwie) zagrożeni naliczeniem renty planistycznej. Po drugie - obowiązywanie planu od co najmniej pięciu lat nie grozi pobraniem renty. Po trzecie - należy sprawdzić, czy nieruchomość od czasu zmiany planu zmieniała już właściciela, bo - co do zasady - tylko pierwsze zbycie po uchwaleniu planu lub jego zmianie objęte jest obowiązkiem uiszczenia renty.

Nie ma natomiast znaczenia, kto jest zbywcą. Takie same zasady obowiązują zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne oraz inne podmioty, chociaż zbywcy będący osobami fizycznymi mają więcej możliwości uniknięcia zapłaty renty planistycznej.

Ustanowienie darowizny

Renta planistyczna wiąże się ze zbyciem nieruchomości. Od razu pojawia się problem, czy chodzi tylko o sprzedaż, czy także o takie nieodpłatne przeniesienie własności, jaką jest darowizna. Sprawa budzi kontrowersje w orzecznictwie - bez problemu można znaleźć wiele wyroków z różnych sądów na terenie całego kraju broniących obu przeciwstawnych stanowisk.

Pogląd o tym, że darowizny podlegają rencie planistycznej, znajduje uzasadnienie w brzmieniu art. 36 ust. 4a ustawy. Zawiera on krótki katalog wyjątków, kiedy renty nie pobiera się przy nieodpłatnym przeniesieniu własności nieruchomości. Chodzi o osoby przenoszące swoje gospodarstwa rolne na następców na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo w związku z przyznaniem renty strukturalnej z Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007 - 2013. Sugeruje to, że ustawodawca w innych przypadkach nieodpłatnego zbycia nieruchomości nakazuje pobieranie renty planistycznej.

Ponadto w 2003 r. dokonano nowelizacji art. 36 - 37 ustawy i słowo "sprzedaż" zastąpiono wyrazem "zbycie", mającym szersze znaczenie i obejmującego również nieodpłatne przeniesienie własności. Często powoływana jest definicja zbycia nieruchomości zawarta w art. 4 pkt 3b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem przez zbywanie albo nabywanie nieruchomości należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Nie wyróżnia się więc czynności nieodpłatnych, także traktując je jako zbycie nieruchomości.

Orzecznictwo w tej mierze jest jednak zróżnicowane, a więc w razie potrzeby zainteresowani znajdą zawsze wyroki argumentujące na ich korzyść. Przykładem jest wyrok WSA w Szczecinie z 8 maja 2008 r. (sygn. II SA/Sz 976/07). Sąd stwierdził, że ponieważ przepisy nakazują ustalać wartość nieruchomości na dzień sprzedaży, a przy darowiźnie takiego dnia nie ma, nie można więc ustalić renty planistycznej. Także w wyroku z 31 marca 2008 r. WSA w Krakowie (sygn. II SA/Kr 152/08) uznał, że przy darowiźnie nie pobiera się renty planistycznej.

Ustalając zakres objęcia rentą planistyczną czynności nieodpłatnych, warto wskazać na uchwałę składu 7 sędziów NSA z 10 grudnia 2009 r. (sygn. II OPS 3/09). Sędziowie uznali, że darowizna na rzecz osoby bliskiej nigdy nie podlega rencie planistycznej. W przypadku rozpatrywanym przez NSA chodziło o przekazanie nieruchomości przez rodziców synowi. Dla firm uchwała taka ma znaczenie o tyle, że wcześniejsze nieodpłatne przeniesienie własności działki przez potencjalnych zbywców na kogoś z bliskiej rodziny zwalnia z obowiązku zapłaty renty osobę, która potem będzie tę działkę sprzedawać (wyjątkiem są przypadki przewłaszczeń związanych z rentami strukturalnymi i emeryturami rolniczymi - patrz ramka).

Zniesienie współwłasności

Darowizna nie jest jedyną kontrowersyjną transakcją. Inną jest zniesienie współwłasności. Przykładowo w wyroku z 20 września 2011 r. (sygn. II SA/Kr 1131/11) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł, że obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w sytuacjach zbycia nieruchomości przez czynność prawną o charakterze ekwiwalentnym, odpłatnym, materializującym przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu. Gdy nie można stwierdzić, że zbycie nieruchomości ma charakter zbycia ekwiwalentnego - żądanie uiszczenia przez zbywcę nieruchomości opłaty planistycznej wydaje się być bezpodstawne.

Zniesienie współwłasności w ramach podziału majątku dorobkowego małżonków z reguły nie będzie miało ekwiwalentnego, odpłatnego charakteru. Niekiedy ważne są jednak drobne niuanse, co zauważył ten sam sąd. Uznał on, że jeżeli w wyniku podziału majątku dorobkowego następuje zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez jej fizyczny podział lub gdy własność uzyskuje tylko jeden z małżonków w zamian za środki pieniężne pochodzące z ich majątku wspólnego, które w całości lub części obejmuje drugi małżonek - to brak jest podstaw do przyjęcia, że mamy do czynienia z odpłatną, ekwiwalentną czynnością prawną tj. zbyciem rodzącym obowiązek poniesienia opłaty planistycznej. Jednak - zdaniem WSA - jeżeli w wyniku tego podziału następuje nie tylko podział nieruchomości, lecz także spłata jednego z małżonków środkami pochodzącymi z majątku osobistego drugiego małżonka w zamian za uzyskanie własności całej nieruchomości (także tej części, której właścicielem byłby drugi małżonek w razie podziału fizycznego), mamy do czynienia z odpłatną ekwiwalentną czynnością prawną, tj. ze zbyciem rodzącym obowiązek poniesienia opłaty planistycznej.

Trudno więc jednoznacznie przesądzić, czy w jakimś skomplikowanym przypadku zniesienia współwłasności (z dopłatami albo wręcz odpłatnym zbyciem udziału) renta planistyczna nie zostanie naliczona.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie

Orzecznictwo sądowe kwestionuje też możliwość pobierania renty planistycznej przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie otrzymanej pożyczki (patrz m.in. wyrok WSA w Gliwicach z 27 stycznia 2010 r., sygn. II SA/Gl 790/09). W przypadku nieruchomości takie przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na tym, że dłużnik (zbywca) przenosi na wierzyciela (nabywcę) własność swej rzeczy, ale jednocześnie wierzyciel zobowiązuje się do przeniesienia własności tej rzeczy z powrotem na dłużnika po zaspokojeniu wierzytelności (do powrotnego przejścia własności potrzebna jest jednak odrębna umowa). Często wierzyciel zobowiązuje się też do korzystania z nieruchomości jedynie w ograniczonym umową zakresie. Sądy argumentują, że przeniesienie takie nie ma na celu wyzbycia się własności, lecz ma charakter jedynie chwilowy, nie wiąże się też po stronie przenoszącego z jakimkolwiek przysporzeniem majątkowym, bo nie stanowi ekwiwalentu pożyczki, a jedynie jej zabezpieczenie.

Różnica w wartościach

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy wzrost wartości nieruchomości to różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość renty planistycznej ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Co istotne, może chodzić także o część nieruchomości, a niekoniecznie o jej całość. Renta planistyczna obejmie więc nie tylko zbycie całej nieruchomości, lecz także jej części albo udział w jej współwłasności.

Pięć lat na zgłoszenie roszczenia

Od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, gmina ma 5 lat, aby zgłosić roszczenie o zapłatę renty planistycznej. W praktyce w ciągu tego okresu urzędnicy muszą wszcząć odpowiednie postępowanie administracyjne. [przykład 1]

Oznacza to, że decyzja o określeniu renty planistycznej może zostać wydana później. Nie jest to rozwiązanie korzystne dla sprzedającego, bo - pomimo upływu 5 lat - nie może być pewien, czy opłata planistyczna nie będzie mu naliczona. Z reguły nie od razu dowiaduje się bowiem o wszczęciu postępowania, w skrajnych przypadkach nadużyć urzędnicy mogą nawet zrobić antydatowanie.

Jakie są konsekwencje dziedziczenia

Sądy kwestionują możliwość dziedziczenia obowiązku zapłaty renty planistycznej, bo obowiązki o charakterze prawno-administracyjnym nie wchodzą w skład spadku. Postępowanie w sprawie określenia wysokości renty planistycznej może być wszczęte i prowadzone przez właściwy organ jedynie w stosunku do właściciela lub użytkownika wieczystego, który dokonał zbycia należącej do niego nieruchomości, a nie jego spadkobierców. Nie wpływa to co prawda na sytuację osób prawnych, ale ma znaczenie dla rodziny zmarłych prowadzących działalność gospodarczą jako osoby fizyczne. [przykład 2]

Ostateczność decyzji

Informacje o transakcjach urzędnicy dostają od notariuszy, którzy w terminie 7 dni od dnia sporządzenia

umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości w formie aktu notarialnego, muszą przesłać wypis.

Art. 37 ust. 6 ustawy przewiduje co prawda, że rentę planistyczną ustala się w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, ale przepis ten ma charakter instrukcyjny, ma dyscyplinować urzędników do działania. Zwłoka nie ma większego znaczenia dla zbywcy, o ile organ dokona wszczęcia postępowania w ciągu 5 lat od uchwalenia bądź zmiany planu (por. wyrok NSA z 17 września 2008 r., sygn. II OSK 1048/07).

Renta planistyczna staje się wymagalna, gdy decyzja o jej wymierzeniu będzie ostateczna. Gmina nie może więc dowolnie ustalać terminu zapłaty. [przykład 3]

Droga odwoławcza

Renta planistyczna jest naliczana decyzją administracyjną. Oznacza to, że zbywcy nieruchomości przysługuje odwołanie najpierw do organu II instancji (jest nim Samorządowe Kolegium Odwoławcze), a następnie skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Ostatecznością jest skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Co istotne, sądy uznają, że gminy nie mają interesu prawnego w dochodzeniu na drodze postępowania sądowoadministracyjnego roszczeń z renty planistycznej spowodowanych działalnością planistyczną ich organów i domagania się w tym trybie kontroli zgodności z prawem decyzji organów odwoławczych. Tak wynika m.in. z wyroku WSA w Gliwicach z 28 sierpnia 2008 r. (sygn. II SA/Gl 699/08), co jest dobrą wiadomością dla tych zbywców, którzy uzyskali korzystne dla siebie orzeczenie w II instancji.

Jednym z najczęściej pojawiających się zarzutów jest podważanie wycen zawartych w operatach szacunkowych rzeczoznawców majątkowych (chodzi głównie o zaniżanie wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu).

Błędy urzędników

Stawka renty planistycznej powinna być określona w uchwale rady gminy dotyczącej planu miejscowego. Obecnie rzadko się zdarza, aby o tej stawce zapominano, bo istnieje ustawowy wymóg ich ustalania.

Wiele gmin próbuje jednak naliczać opłatę planistyczną przy zbywaniu działek, dla których zostały wydane warunki zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego (a więc nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Mimo, wydawałoby się, jasnego brzmienia przepisów urzędnicy, ale także niektóre sądy administracyjne (choć już zdecydowanie coraz rzadziej) uznają pobór opłat w takich sytuacjach za uzasadniony. Przeciwnicy renty planistycznej mogą powołać się na wyrok WSA w Białymstoku z 2 września 2010 r. (sygn. II SA/Bk 458/10), w którym sąd orzekł, że w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy brak podstaw prawnych zarówno do uchwalania stawek procentowych opłaty od wzrostu wartości nieruchomości przez radę gminy w odrębnej uchwale, jak i do naliczania takiej opłaty i związanego z tym ustalenia wysokości stawki przez organ wykonawczy gminy.

Bezpośredni związek

Nie zawsze wzrost wartości nieruchomości uzasadnia pobranie renty planistycznej - zwiększenie wartości musi mieć związek z uchwaleniem albo zmianą planu. Bierze się więc pod uwagę jedynie te okoliczności, które wpływają na ten wzrost, mają bezpośredni związek i są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu, przez co wpływają na wzrost wartości nieruchomości. [przykład 4]

NSA w wyroku z 14 czerwca 2011 r. (sygn. II OSK 1066/10) uznał, że nie jest uzasadnione nakładanie opłaty tylko dlatego, że po uchwaleniu planu nie trzeba już się starać o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie uwzględnia się też ruchu cen wywołanego innymi czynnikami niż plan (np. budowa uzbrojenia terenu, doprowadzenie drogi, własne nakłady poniesione przez właściciela itp.). Tożsame ustalenia planu starego i nowego dla konkretnej nieruchomości też wykluczają naliczenie renty planistycznej, i to nawet wtedy, gdy terenom wokół działki inwestora zmieniono przeznaczenie i przez to atrakcyjność całej okolicy wzrosła (wyrok WSA w Gliwicach z 6 czerwca 2008 r. sygn. II SA/Gl 305/08).

Sądy uznają także, że gdy zapisy starego i nowego planu uznaje się za tożsame, to wzrostu wartości nieruchomości nie można odnosić do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu (wyrok WSA w Białymstoku z 13 maja 2010 r., sygn. II SA/Bk 240/10). Ma to zapobiec nadużyciom. [przykład 5]

Renta planistyczna nie może też obejmować zmiany wartości działki spowodowanej podziałem większej nieruchomości już po uchwaleniu planu miejscowego. Potwierdzają to w swoich wyrokach: z 13 stycznia 2011 r. WSA w Olsztynie (sygn. II SA/Ol 1017/10) oraz z 10 listopada 2010 r. WSA w Poznaniu (sygn. II SA/Po 556/10). Chodzi o to, aby gmina zarabiała proporcjonalnie na wzroście wartości całej dużej działki, a nie głównie na jej podziale (sądy przyjmują, że działki mniejsze są w cenach jednostkowych z reguły droższe od większych). [przykład 6]

Cena nieruchomości, która nie jest objęta planem, też może nagle wzrosnąć. Tak z reguły będzie, gdy właściciel działki będącej rolną uzyskuje decyzję o warunkach zabudowy na dom jednorodzinny. Ma to istotne znaczenie przy wycenie nieruchomości przed uchwaleniem planu. Ponadto objęcie działki planem miejscowym już niewiele wpłynie na zwiększenie wartości nieruchomości jako przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne. Zasady wyceny takich działek na potrzeby wyliczenia renty planistycznej sformułował NSA w wyroku z 18 listopada 2010 r. (sygn. II OSK 1750/09). Najpierw ustala się, jaką cenę można by uzyskać, gdyby planu miejscowego nie uchwalono - przy uwzględnieniu faktycznego wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Tak ustaloną wartość porównuje się z zapłaconą kwotą (o ile odpowiada wartości rynkowej). Dopiero wtedy ocenia się, czy nastąpiła zmiana wartości działki. Skoro już wcześniej (przed uchwaleniem planu) teren był faktycznie wykorzystywany jako budowlany, nie można wykluczyć, że samo uchwalenie planu nie miało wpływu na wartość rynkową.

Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu może też gwałtownie spaść, np. gdy po utracie mocy starego planu miejscowego dopiero po pewnym czasie przyjęto nowy. Sądy przyjmują wtedy, że do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości objętej nowym planem nie wystarcza odwołanie się do zapisów przeznaczenia terenu tej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie, lecz musi się ono opierać na ustaleniu faktycznego sposobu jej wykorzystania bezpośrednio przed uchwaleniem nowego planu. Zasadę taką formułuje m.in. wyrok WSA w Gliwicach z 3 kwietnia 2008 r. (sygn. II SA/Gl 325/07).

Czas to pieniądz

Zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany mającej wpływ na podniesienie wartości działki zwalnia od uiszczania renty planistycznej. W interesie obu stron zainteresowanych transakcją (a więc sprzedającego i kupującego) jest więc ustalenie, czy zbycie nieruchomości będzie się wiązać z obowiązkiem uiszczenia renty planistycznej. Informacja taka jest cenna podczas negocjacji co do ceny zakupu, terminu dokonania transakcji oraz innych warunków (np. zawarcia najpierw umowy przedwstępnej).

Dlatego kontrahenci stosują kilka sposobów, które pozwalają uniknąć zapłaty. Jednym z nich jest zawieranie umów przedwstępnych na sprzedaż działki, a dokonywanie finalnych transakcji dopiero po upływie 5-letniego terminu. Badając stan prawny nieruchomości, którą chcemy nabyć, jak również przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzą nieruchomości, podczas procedury due diligence warto sprawdzić, czy działki objęte są miejscowymi planami, jak również od kiedy dokładnie plany te obowiązują.

Od ryzyka obciążenia opłatą zwalnia w zasadzie dokonanie transakcji zbycia nieruchomości po upływie pięcioletniego terminu obowiązywania planu miejscowego. Warto jednak precyzyjnie ustalić, kiedy termin ten mija. Pomiędzy datą podjęcia uchwały przez radę gminy a wejściem w życie planu miejscowego upływa z reguły kilka tygodni. Datę wejścia w życie planu miejscowego ustalamy, sprawdzając Dziennik Urzędowy właściwego wojewody oraz treść uchwały rady gminy.

Istotne mogą być też zmiany planu. Dopiero bowiem poprawki do planu miejscowego mogły znacząco podnieść wartość działki. Teren jednej nieruchomości (złożonej z kilku działek) może być też objęty kilkoma planami, do których wprowadzono zmiany. Informacje na ten temat powinniśmy znaleźć w Biuletynie Informacji Publicznej gminy (BIP). Warto jednak także zajrzeć do Dziennika Urzędowego wojewody, bo samorządy nie zawsze publikują w BIP odpowiednie mapy i przez to trudno ustalić, jakich nieruchomości dotyczą zmiany w planach. Inne wyjście to uzyskanie w urzędzie odpowiedniego zaświadczenia o przeznaczeniu działki w planie miejscowym. [przykład 7]

Spytaj, ile zapłacisz

Oczywiście nie zawsze możliwe jest czekanie, aż minie 5 lat obowiązywania planu. W ramach zarządzania ryzykiem warto więc sprawdzić, jak wysoką kwotę trzeba będzie zapłacić tytułem renty planistycznej. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty. Taką możliwość przewiduje art. 37 ust. 7 ustawy. Potrzebny jest jednak wniosek przyszłego zbywcy nieruchomości, bo organy nie mogą w tej kwestii wszcząć postępowania z urzędu. Coraz częściej w umowach przedwstępnych pojawiają się też - obok kwestii związanych z wycinką drzew i krzewów, wyrównaniem terenu, usunięciem zanieczyszczeń, usunięciem z ksiąg wieczystych starych kilkuzłotowych hipotek - klauzule nakładające na zbywcę powinność wystąpienia do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o wydanie takiej swoistej promesy renty planistycznej. Wysokość ewentualnej renty planistycznej wpływa bowiem na finalną cenę transakcji.

Ryzyko przy nabyciu gruntów rolnych

Należy być ostrożnym przy kupnie ziemi rolnej od osoby, która otrzymała ją niedawno na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo w oparciu o Program Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007 - 2013. Jeśli następca rolnika, który przekazał mu nieodpłatnie ziemię rolną, dokona jej zbycia, zwolnienie z renty nie obowiązuje. Będzie on musiał uiścić opłatę, a nie przepisujący gospodarstwo rolnik. Pobór renty planistycznej jest możliwy tylko wtedy, gdy do transakcji jej podlegającej dojdzie w ciągu 5 lat od początku obowiązywania tego planu bądź jego zmiany. Chętni do nabycia ziemi rolnej oczywiście renty nie zapłacą, ale perspektywa jej naliczenia zbywcy może podwyższać ofertę cenową.

WAŻNE

Kontrahenci stosują kilka sposobów, które pozwalają uniknąć zapłaty. Jednym z nich jest zawieranie umów przedwstępnych na sprzedaż działki, a dokonywanie finalnych transakcji dopiero po upływie 5-letniego terminu

WAŻNE

Jeśli w uchwale ustalającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie zostały określone stawki renty planistycznej albo zostały przyjęte stawki zerowe, nie jest ona naliczana przy transakcji zbycia nieruchomości

WAŻNE

Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty

PRZYKŁAD 1

Wszczęcie postępowania

Wójt jednej z gmin na Dolnym Śląsku wszczął trzy lata po uchwaleniu planu postępowanie o ustalenie renty planistycznej wobec spółki, która sprzedała jedną nieruchomość oraz udziały w dwóch innych działkach. Rok trwał proces wydawania decyzji, ale następnie - jeszcze przed upływem pięciu lat od dnia obowiązywania planu - decyzja została uchylona przez organ II instancji. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania kolejna decyzja została wydana, kiedy minęło już 5 lat od wejścia w życie nowego planu. Spółka z tego powodu zakwestionowała naliczenie renty planistycznej. Jej argumenty nie znalazły jednak uznania, bo decyduje moment wszczęcia postępowania, a nie wydania decyzji.

PRZYKŁAD 2

Wyłączenie spadkobiercy

Kilka miesięcy przed swoją śmiercią żona sprzedała nabytą jeszcze przed ślubem nieruchomość spółce deweloperskiej. Działka ta stanowiła cały czas majątek odrębny kobiety. Całość spadku po małżonce odziedziczył wdowiec, bo małżeństwo to było bezdzietne. Po kilku miesiącach gmina przysłała decyzję o ustaleniu renty planistycznej spadkobiercy. Ten jednak skutecznie zakwestionował próbę narzucenia na niego obowiązku zapłaty. Argumentował, że renta planistyczna jest obowiązkiem publicznoprawnym wynikającym z prawa administracyjnego. Przez to nie podlega dziedziczeniu. Niedopuszczalne jest obciążenie jedynego spadkobiercy rentą planistyczną z tytułu sprzedaży przez jego nieżyjącą małżonkę nieruchomości stanowiącej jej odrębny majątek osobisty.

PRZYKŁAD 3

Odsetki ustawowe za zwłokę

Wójt jednej z gmin w województwie zachodniopomorskim naliczył spółce 3392 zł tytułem renty planistycznej za sprzedaż działki, która pierwotnie będąc rolną, na skutek zmiany z typowo rolnej została przeznaczona na teren zabudowy mieszkaniowej, usług nieuciążliwych oraz produkcji rolnej nieuciążliwej. W decyzji wójt ustalił też, że uiszczenie opłaty na konto urzędu gminy powinno nastąpić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Niedotrzymanie terminu zapłaty będzie skutkować naliczeniem odsetek ustawowych. Rozstrzygnięcia co do terminu zapłaty i odsetek zostały uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Argumentem było to, że takie rozstrzygnięcia nie znajdują umocowania w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Żaden z jej przepisów nie daje podstawy do ustalania terminu uiszczenia opłaty planistycznej oraz orzekania w sprawie odsetek za zwłokę.

PRZYKŁAD 4

Potwierdzenie wcześniejszego przeznaczenia

Rok po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została sprzedana działka przeznaczona w nim pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Bezpośrednio przed uchwaleniem tego planu działki tej nie obejmował żaden inny plan miejscowy i nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W ewidencji gruntów teren ten figurował jako rolna (R VI). Działka była niezabudowana, nieogrodzona i choć uzbrojona w prąd i wodę, to stanowiła ugór. Do 2004 r. obowiązywał jednak stary plan miejscowy, który przewidywał takie samo przeznaczenie tego terenu, jak obecny plan. Choć więc pomiędzy wygaśnięciem starego, a przyjęciem nowego planu upłynęło kilka lat, to urzędnicy wydający decyzję o naliczeniu renty planistycznej powinni ocenić, jaki wpływ na cenę działki miał stary plan, a nie automatycznie przyjmować, że jego wygaśnięcie spowodowało przekształcenie działki w ziemię rolną (czyli zdecydowaną obniżkę jej wartości), a następnie ponowny wzrost jej wyceny po uchwaleniu nowego planu.

PRZYKŁAD 5

Niedopuszczalne naliczenie

Działka miejska będąca rolą została siedem lat temu objęta miejscowym planem z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną. Dwa lata temu nastąpiła zmiana części planu, ale przeznaczenie działki się nie zmieniło. Z tego powodu nie wolno ustalić renty planistycznej w taki sposób, aby wyliczyć różnicę pomiędzy gruntem rolnym (faktyczne wykorzystywanie nieruchomości) a gruntem pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne. W tym przypadku renta planistyczna w ogóle nie powinna być ustalana.

PRZYKŁAD 6

Ustalanie zobowiązania

Na skutek uchwalenia planu nieruchomość rolna stała się budowlaną z przeznaczeniem pod domy jednorodzinne. Wartość nieruchomości wzrosła z 25 do 180 zł/mkw. Właściciel dokonał podziału nieruchomości na mniejsze działki geodezyjne i sprzedał jedną z nich po cenie 220 zł/mkw. Do wyliczenia renty planistycznej powinno się jednak wziąć różnicę 180 - 25 x 30 proc. za 1 mkw., bo różnica w cenie pomiędzy 180 a 220 zł/mkw. wynikała ze zdyskontowania podziału, a nie uchwalenia planu.

PRZYKŁAD 7

Istotne terminy

Nieruchomość składa się z trzech działek - jednej pod zabudowę wielorodzinną (na podstawie planu z 2009 r.), drugiej także pod zabudowę tego typu objętej planem z 2006 r. oraz trzeciej w ogóle bez planu. W 2012 r. sprzedawane są dwie działki objęte planami - renta planistyczna zostanie naliczona jedynie w przypadku działki, którą objęto planem w 2009 r., bo nie minęło jeszcze 5 lat od jego uchwalenia. Zbycie działki objętej planem z 2006 r. (mimo czterokrotnych zmian) nie będzie podlegać rencie planistycznej, po minęło już 5 lat od daty wejścia w życie planu, a późniejsze zmiany nie dotyczyły sprzedawanej działki.

@RY1@i02/2012/051/i02.2012.051.215000400.806.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, rautor prowadzi firmę konsultingową

Michał Kosiarski

rautor prowadzi firmę konsultingową

Podstawa prawna

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).