Obowiązki właścicieli związane z remontami i użytkowaniem budynku

Obowiązkiem każdego właściciela i zarządcy nieruchomości jest przede wszystkim utrzymywanie go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Obiekt również powinien być użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. Dotyczy to nie tylko obiektów przemysłowych, ale również budynków wielorodzinnych mieszkalnych. Niedopełnienie tych obowiązków może narazić właściciela i zarządcę nieruchomości na odpowiedzialność cywilną oraz karną. Każdy bowiem, kto nie spełni obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych (najwięcej może być to 360 stawek dziennych grzywny) o wartości od 10 zł do 2 tys. zł jedna, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Ustawodawca nie definiuje określenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, ale przyjmując za orzecznictwem – stan taki jest następstwem nadmiernego zużycia technicznego obiektu, wynikiem zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania albo też jest skutkiem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych (wyrok WSA w Łodzi z 29 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Łd 1045/07).

Jednym z podstawowych obowiązków każdego właściciela i zarządcy nieruchomości jest prowadzenie książki obiektu budowlanego. O wypełnieniu tego obowiązku powinni pamiętać szczególnie teraz, kiedy wiele budynków jest rozbudowywanych lub poddawanych remontom. Poza obowiązkiem uzyskania potrzebnych pozwoleń, zezwoleń i zgód, tego typu prace zawsze powinny być wpisywane do książki obiektu budowlanego, za prowadzenie której odpowiedzialny jest właściciel i zarządca nieruchomości.

Książka obiektu budowlanego powinna być prowadzona dla każdego wyodrębnionego obiektu oddzielnie, a więc liczba książek powinna odpowiadać liczbie użytkowanych obiektów. Obowiązek prowadzenia książki nie obejmuje jednak budynków indywidualnego budownictwa jednorodzinnego, zagrodowego i letniskowego, altan i obiektów gospodarczych na działkach, w pracowniczych ogrodach działkowych – jeśli powierzchnia ich zabudowy nie przekracza 25 mkw. w miastach i 35 mkw. – poza miastem oraz jeżeli ich wysokość nie przekracza 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich, parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw., a rozpiętość nie jest większa niż 4,80 m.

Książka powinna być założona w dniu przekazania obiektu budowlanego do użytkowania i systematycznie prowadzona przez okres jego użytkowania. Powinna mieć format A-4 i być wykonana w sposób trwały, zapewniający przydatność do użytkowania w całym okresie użytkowania obiektu. Jej wzór określa załącznik do rozporządzenia z 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego. Zgodnie z tym rozporządzeniem wpisy do książki powinny obejmować podstawowe dane identyfikujące obiekt, takie jak np.: rodzaj obiektu i jego adres, dane właściciela i zarządcy, datę sporządzenia i numer protokołu odbioru obiektu, numer oraz datę wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu, informacje o zmianie właściciela i zarządcy budynku oraz informacje o zamknięciu książki i dacie jej założenia.

Książka obiektu budowlanego powinna też zawierać dane ogólne o obiekcie wraz z wykazem dokumentacji, w tym dokumentacji technicznej przekazanej właścicielowi (zarządcy) przy zakładaniu książki, plan sytuacyjny obiektu, z zaznaczonymi granicami nieruchomości, określający również usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci, a w szczególności gazu, energii elektrycznej i ciepła. Do książki należy też dołączać protokoły okresowych kontroli oraz badań oraz przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu. Wpisy do książki powinny być dokonywane w dniu zaistnienia okoliczności, dla której jest wymagane jego dokonanie. Jednocześnie każdy wpis powinien cechować się jednoznacznością i zwięzłością i powinien zawierać dane identyfikujące dokument będący przedmiotem wpisu, określać ważne ustalenia w nim zawarte oraz dane identyfikujące osobę, która dokument wystawiła.

Książka obiektu budowlanego powinna być dostępna w miejscu jej prowadzenia i przechowywania. Właściciel lub zarządca obiektu może powierzyć obowiązek prowadzenia książki konkretnej osobie fizycznej. Upoważnienie winno być udzielone na piśmie.

Właściciel lub zarządca nieruchomości, który nie wypełni obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego, popełnia wykroczenie budowlane i może zostać ukarany karą grzywny w wysokości do 5 tys. zł.

Innym obowiązkiem właściciela i zarządcy nieruchomości w zakresie prawidłowego użytkowania obiektu budowlanego, jest przeprowadzanie jego kontroli. Protokoły z tych kontroli oraz ich wyniki powinny być umieszczane w książce obiektu budowlanego. Przynajmniej raz w roku powinna być przeprowadzona kontrola okresowa stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, a więc przede wszystkim dachy, rynny i rury spustowe, okna, ściany zewnętrzne i instalacje wodociągowe. Z przeprowadzania kontroli tych elementów budynków zwolnieni są jednak właściciele i zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego, a także budynków, do budowy których nie jest wymagane pozwolenie na budowę (obiekty wymienione w art. 29 ust. 1 prawa budowlanego).

Rocznej kontroli powinny być poddawane także instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, a więc przyłącza kanalizacyjne, szamba i przydomowe oczyszczalnie ścieków oraz urządzenia do neutralizacji emitowanych na zewnątrz zanieczyszczeń, a także instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne). Przewody dymowe muszą być ponadto czyszczone cztery razy w roku.

Co najmniej raz na pięć lat należy sprawdzać stan sprawności technicznej i wartości użytkowej całego obiektu budowlanego, jego estetykę oraz otoczenie. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Dodatkowe obowiązki w zakresie przeprowadzania okresowych kontroli ciążą na właścicielach i zarządcach budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 tys. mkw. oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 tys. mkw. W przypadku tych budynków konieczne jest bowiem przeprowadzenie dodatkowych kontroli dwa razy w roku – w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada każdego roku. Obowiązek przeprowadzania takich kontroli jest związany z obowiązkiem zapewnienia bezpieczeństwa użytkownikom obiektu, czyli przede wszystkim ma na celu uniknięcie niebepieczeństwa w przypadku m.in. zalegania śniegu na dachu, oblodzenia, osuwisk ziemnych – oddziałujących na ten obiekt. Powierzchnia zabudowy takich budynków jest określana na podstawie Polskiej Normy PN-ISO 9836 – właściwości użytkowe w budownictwie. Z uwagi na te kryteria budynki o powierzchni dachu od 1 tys. do 2 tys. mkw., które mają powierzchnię zabudowy poniżej 2 tys. mkw., nie podlegają takiej kontroli.

Zakres kontroli okresowych pokrywa się z zakresem dotychczasowej kontroli rocznych. Z tego powodu w każdym roku kalendarzowym właściciel bądź zarządca obiektu budowlanego oprócz dotychczasowej kontroli rocznej zobowiązany jest przeprowadzić dodatkową kontrolę w tym samym zakresie. Pierwsza kontrola musi być przeprowadzona do 31 maja, natomiast druga do 30 listopada. Nie ma przy tym znaczenia, że zakres tych kontroli się pokryje. Konieczne jest bowiem przeprowadzenie obu.

W praktyce zdarzają się także sytuacje, w których w jednym roku kalendarzowym dochodzi do zbiegu kontroli rocznej i kontroli pięcioletniej. Właściciel lub zarządca, w roku kalendarzowym, w którym przypada kontrola pięcioletnia, może przeprowadzić jedną kontrolę, która obejmowałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej. Tym samym może on przeprowadzić jedną kontrolę i spełnić w ten sposób obowiązek przeprowadzenia kontroli rocznej i pięcioletniej. Jednak sporządzany z takiej kontroli protokół powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków wykonania obu rodzajów kontroli. Przeprowadzenie takiej kontroli nie zwalnia natomiast właściciela i zarządcy budynku z obowiązku przeprowadzenia dodatkowej kontroli w terminie do 31 maja albo do 30 listopada.

Właścicielowi lub zarządcy nieruchomości grozi kara do 5 tys. zł, jeżeli nie przeprowadza okresowych kontroli stanu technicznego obiektu lub instalacji i w należyty sposób nie odnotowuje tych faktów w książce obiektu budowlanego.

O wyszukanie odpowiednich specjalistów do wykonywania okresowych kontroli obiektu budowlanego musi troszczyć się sam właściciel lub zarządca budynku, gdyż kontrole te nie są prowadzone z urzędu. Stawki opłat za wykonane usługi są umowne. Należy zawsze domagać się, aby kontrolujący wykonał dokładny opis czynności kontrolnych, tak aby można było udowodnić, iż należycie zostały wykonane ciążące na właścicielu lub zarządcy nieruchomości obowiązki.

Organem upoważnionym do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie oraz stanu utrzymania obiektów budowlanych jest nadzór budowlany. Organy nadzoru budowlanego przeprowadzają kontrolę z urzędu lub na wniosek. Mają oni prawo wejść na teren obiektu oraz zażądać udostępnienia odpowiednich dokumentów z przeprowadzonych kontroli, a w szczególności okazania książki obiektu budowlanego, w której odnotowywane są wszystkie zdarzenia dotyczące eksploatacji obiektu. W przypadku stwierdzenia zaniedbań, uchybień lub braku książki obiektu budowlanego, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W sprawach niecierpiących zwłoki może nawet nakazać właścicielowi opróżnienie budynku i na jego koszt wykonać odpowiednie zabezpieczenia. Podobne uprawnienia do przeprowadzenia kontroli mają również funkcjonariusze straży pożarnej i inspektorzy sanitarni.

Kontrole roczne, pięcioletnie oraz przed rozpoczęciem sezonu letniego i zimowego zawsze powinny być dokonywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Z kolei kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny przeprowadzać: osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych i osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

W trakcie każdej kontroli organ ją dokonujący powinien sprawdzić, w jaki sposób właściciel lub zarządca nieruchomości wykonał zalecenia po poprzedniej kontroli. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana ponadto bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli, czyli np. nadzór budowlany.

Właściciel lub zarządca skontrolowanego obiektu jest zobowiązany bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli usunąć zauważone nieprawidłowości i odnotować to w książce obiektu budowlanego. Obowiązek dokonywania napraw wynikających z zapisów i zaleceń rejestrowanych w książce obciąża również użytkownika części lub całego obiektu, jeżeli stwierdzone zostanie zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem lub produktami jego spalania. Zagrożenie, o którym tu mowa, nie musi dotyczyć tylko osoby, na której ciąży obowiązek w zakresie napraw, lecz także innych użytkowników tego obiektu, a nawet osób postronnych.

Za nieusunięcie stwierdzonych nieprawidłowości lub braków mogących spowodować niebezpieczeństwo właściciel lub zarządca nieruchomości może zostać ukarany karą aresztu lub ograniczenia wolności, albo grzywną do 5 tys. zł.

Bardzo ważnym obowiązkiem ciążącym na właścicielu i zarządcy każdego obiektu budowlanego jest przechowywanie dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej oraz innych dokumentów i decyzji dotyczących obiektu, w tym m.in. instrukcji obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Dokumenty te powinny być przechowywane przez cały okres istnienia obiektu budowlanego. Przez taki sam okres właściciel lub zarządca budynku powinien przechowywać opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania. Tak przechowywane dokumenty powinny być w każdym czasie udostępniane właściwym organom, które będą chciały się z nimi zapoznać, w tym np. nadzorowi budowlanemu czy inspekcji ochrony środowiska.

W zakresie przechowywania dokumentacji budynków od początku tego roku do obowiązków właściciela i zarządcy budynku należy przechowywanie świadectwa energetycznego tego budynku, a w razie wprowadzenia go do obrotu (np. sprzedaży lub wynajęcia), przekazanie tego dokumentu nabywcy budynku.

Właściciel lub zarządca nieruchomości, który nie spełnia ciążącego na nim obowiązku przechowywania dokumentów, związanych z obiektem budowlanym, może zostać ukarany grzywną do 5 tys. zł.