Jak samorząd może szybko pozyskać nieruchomość pod inwestycje publiczne

Wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje publiczne może odbywać się tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego - gminy, powiatu lub województwa. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli dotyczy ona tylko części nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, to na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości organ dokonujący wywłaszczenia ma obowiązek nabycia tej części w drodze umowy.

W każdym przypadku wywłaszczenie może być dokonane wyłącznie wówczas, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości dotychczasowego właściciela, a niezbędna działka nie może być nabyta w drodze umowy.

W każdym przypadku postępowanie wywłaszczeniowe musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie, w drodze umowy, praw do nieruchomości. Powinny być one prowadzone pomiędzy starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości albo osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania przeprowadzają ich organy wykonawcze, czyli wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. W trakcie rokowań, które mają charakter niesformalizowany, strony powinny uzgodnić warunki niezbędne do zawarcia umowy przeniesienia praw do nieruchomości, czyli np. wysokość odszkodowania za wywłaszczenie lub przyznanie osobie władającej daną nieruchomością nieruchomości zamiennej.

Jeżeli przedmiotem wywłaszczenia ma być nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, to przed dokonaniem wywłaszczenia starosta ma obowiązek podania do publicznej wiadomości informacji o zamiarze wywłaszczenia. Jeżeli dotyczy ono części nieruchomości, ogłoszenie musi zawierać również informację o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości. Ogłoszenie powinno nastąpić w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, np. na stronach internetowych starostwa oraz w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału, a następnie procedurę wywłaszczeniową.

Na podjęcie decyzji co do przekazania nieruchomości osoba władająca nią ma dwa miesiące. Termin ten powinien zostać wyznaczony przez starostę na piśmie. Liczy się go od dnia zakończenia rokowań. Jeżeli rokowania nie doprowadzą do zawarcia umowy, to dopuszczalne jest wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego na wniosek jej organu wykonawczego. Datą wszczęcia postępowania jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania wywieszony w urzędzie starostwa powiatowego.

Do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć dokumenty z przebiegu rokowań, wypis i wyrys z planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, mapę z rejestrem nieruchomości objętych wnioskiem o wywłaszczenie lub mapę z podziałem i rejestrem nieruchomości oraz decyzję zatwierdzającą ten podział, jeżeli wniosek o wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości. Wraz z wnioskiem złożony powinien być także pełny odpis z księgi wieczystej założonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów. Jeżeli dla danej nieruchomości takich dokumentów nie ma, to do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć zaświadczenie właściwego sądu stwierdzające, że nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub, że nie jest dla niej prowadzony zbiór dokumentów. Konieczne jest także przedstawienie wypisu i wyrysu z katastru nieruchomości.

Po rozpoczęciu postępowania starosta ma obowiązek złożenia w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej informacji o toczącym się postępowaniu wywłaszczeniowym. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, to starosta powinien złożyć zawiadomienie o wszczęciu tego postępowania do istniejącego zbioru dokumentów.

● nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru nieruchomości;

● cel publiczny, do którego realizacji nieruchomość jest niezbędna;

● powierzchnię nieruchomości, a jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta tylko jej część, to powierzchnię tej części i całej nieruchomości;

● dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i stan jej zagospodarowania;

● lokale zamienne oraz sposób ich zapewnienia najemcom wywłaszczonych lokali;

● właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a w razie braku danych umożliwiających określenie tych osób władającego nieruchomością zgodnie z wpisem w katastrze nieruchomości;

● osobę, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;

● nieruchomość zamienną, jeżeli jednostka samorządu terytorialnego taką oferuje;

● inne okoliczności istotne w sprawie.

● wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, części lotniczych lotnisk oraz służących do kierowania, kontroli, nadzoru i zabezpieczania ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, a także łączności publicznej i sygnalizacji,

● wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie,

● budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń,

● budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania,

● budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,

● budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych,

● budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich,

● poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową.

Po wszczęciu postępowania starosta ma obowiązek przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Przed rozprawą starosta powinien wezwać strony do złożenia wyjaśnień, dokumentów i innych dowodów oraz do stawienia się na rozprawie osobiście lub przez przedstawicieli albo pełnomocników. Dodatkowo powinien wezwać do stawienia się na rozprawie świadków i biegłych. O terminie rozprawy starosta zawiadamia także państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne, organizacje społeczne, a także inne osoby, jeżeli ich udział w rozprawie jest uzasadniony ze względu na jej przedmiot.

Rozprawą administracyjną kieruje wyznaczony do jej przeprowadzenia pracownik starostwa powiatowego. Nieobecność na rozprawie stron należycie wezwanych nie stanowi przeszkody do jej przeprowadzenia. Na rozprawie strony mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie. Ponadto strony mogą wypowiadać się co do wyników postępowania dowodowego. Warto pamiętać, że rozprawy administracyjnej nie przeprowadza się, jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym.

Po zakończeniu rozprawy administracyjnej starosta może wydać decyzję o wywłaszczeniu nieruchomości. Decyzja ta powinna spełniać wymagania określone w kodeksie postępowania administracyjnego. Zgodnie z przepisami musi zatem zawierać oznaczenie organu administracji publicznej, datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, a także podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji.

Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna. Następuje to w dniu, w którym nie przysługuje od niej zwyczajny tryb odwoławczy. Zasady te dotyczą również prawa do użytkowania wieczystego gruntu.

Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje sąd rejonowy na wniosek starosty lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego w przypadku, gdy nieruchomość została wywłaszczona na rzecz tej jednostki. Dodatkowo najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wywłaszczonej nieruchomości wygasają z upływem trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

Jeżeli nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego, to momentem wywłaszczenia nieruchomości jest data wydania przez starostę decyzji o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Może być ona wydana, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od ogłoszenia o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego nie ujawnią się osoby, którym przysługuje prawo do nieruchomości. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Jednocześnie taka ostateczna decyzja powinna zostać ogłoszona przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób.

Nie w każdym przypadku organy samorządu terytorialnego, które chcą pozyskać nieruchomości pod inwestycje publiczne, muszą przechodzić tak skomplikowaną procedurę. W polskim porządku prawnym określonych jest wiele przykładów inwestycji pod realizację, w stosunku do których dopuszczalne jest szybkie pozyskiwanie terenów, według uproszczonej procedury wywłaszczania z nieruchomości. Przykładem takich inwestycji są te, których realizacja związana jest z organizacją przez Polskę i Ukrainę Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej w 2012 roku.

Zgodnie z obowiązującą od połowy października tego roku specustawą o Euro2012 decyzję o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięć, na wniosek spółki celowej lub innego właściwego podmiotu, wydaje wojewoda. Na wydanie swojej decyzji ma on miesiąc od złożenia wniosku. O wszczęciu postępowania dotyczącego ustalenia lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 wojewoda zawiadamia wnioskodawcę, właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości objętych wnioskiem na adres wskazany w katastrze nieruchomości oraz pozostałe strony, czyli np. osoby, na które inwestycja może oddziaływać. Zawiadomienie pozostałych stron następuje poprzez wywieszenie obwieszczeń w urzędzie wojewódzkim i urzędach gmin właściwych dla lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012, na stronach internetowych tych gmin oraz urzędu wojewódzkiego, a także w prasie lokalnej. Zawiadomienie to powinno zawierać oznaczenie nieruchomości lub ich części, objętych wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012, według katastru nieruchomości oraz informację o terminie i miejscu, w którym strony mogą zapoznać się z aktami sprawy.

● ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;

● określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości;

● określenie praw podlegających wywłaszczeniu;

● wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;

● wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;

● zobowiązanie do zapewnienia lokali zamiennych;

● ustalenie wysokości odszkodowania.

● mapę w skali odpowiedniej dla przedstawienia danego przedsięwzięcia Euro 2012, w tym istniejącego uzbrojenia terenu, z zaznaczeniem miejsca niezbędnego dla obiektów budowlanych i ustanowienia stref ochronnych, jeżeli mają one zastosowanie;

● określenie zmian w dotychczasowej infrastrukturze zagospodarowania terenu;

● mapy zawierające projekty podziału nieruchomości, w przypadku konieczności dokonania podziału nieruchomości, sporządzone zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami i przepisami prawa geodezyjnego i kartograficznego;

● oznaczenie nieruchomości lub ich części według katastru nieruchomości, które staną się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego;

● decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach w rozumieniu przepisów ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

● opinie odpowiednich organów, w tym m.in.: ministra właściwego do spraw zdrowia, dyrektora właściwego urzędu morskiego, właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, właściwych miejscowo zarządu województwa, zarządu powiatu oraz wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego zarządcy infrastruktury kolejowej i dyrektora parku narodowego.

Wojewoda, wydając decyzję o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012, ma obowiązek zamieszczenia w niej:

● linii rozgraniczających teren;

● warunków technicznych realizacji przedsięwzięcia Euro 2012;

● warunków wynikających z prawnie chronionych potrzeb ochrony środowiska, ochrony zabytków i dóbr kultury współczesnej oraz potrzeb obronności państwa;

● wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich;

● zatwierdzonego podziału nieruchomości;

● oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego;

● określenie terminu wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń - nie może być on krótszy niż 30 dni.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 automatycznie zatwierdza podział nieruchomości. Mapy z projektami podziału nieruchomości stanowią integralną część tej decyzji. Dodatkowo nieruchomości te z mocy prawa stają się własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego w zależności od tego, na czyją rzecz nastąpiło wywłaszczenie. Decyzja ta stanowi bowiem podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości. Oznacza to, że nie jest konieczne prowadzenie dwóch postępowań - jednego w sprawie lokalizacji przedsięwzięcia, a innego w sprawie wywłaszczenia nieruchomości. Obie te kwestie rozstrzygane są w jednym postępowaniu. Lokalizacja przedsięwzięcia oraz wywłaszczenie nieruchomości następują w jednej decyzji, wydanej przez wojewodę.

W dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 spółka celowa lub inny właściwy podmiot uzyskuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oznacza to, że inwestor wraz z uprawomocnieniem się decyzji wojewody, może wystąpić o pozwolenie na budowę i przystąpić do prac. Jest to możliwe nawet w przypadku, gdy dotychczasowy właściciel nie zgodził się na zaproponowane mu odszkodowanie.

Przyspieszony tryb wywłaszczania nieruchomości pod inwestycje publiczne obowiązuje nie tylko w stosunku do projektów, których wykonanie związane jest z organizacją w Polsce Euro 2012. Uproszczony tryb wywłaszczeń dotyczy także realizacji inwestycji drogowych.

Zgodnie z tzw. specustawą drogową starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych oraz wojewoda w stosunku do dróg krajowych i wojewódzkich wydają decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w terminie trzech miesięcy od daty otrzymania wniosku o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wniosek ten powinien być złożony przez jednostkę samorządu terytorialnego reprezentowaną przez swój organ wykonawczy. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ma kluczowe znaczenie, ponieważ z jednej strony zatwierdza projekt podziału nieruchomości i stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości, a z drugiej strony określa termin wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali. Z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, nieruchomości stają się z mocy prawa własnością odpowiednio Skarbu Państwa - w stosunku do dróg krajowych, lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych. Utrata praw do nieruchomości następuje zatem z chwilą, kiedy wydana przez wojewodę lub starostę decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się ostateczna. Właściciel nieruchomości nie otrzymuje decyzji. Jest on jedynie informowany, na adres wskazany w katastrze nieruchomości, o fakcie jej wydania. Właściciel nie może też zatrzymać nieruchomości i dalej nią władać nawet wówczas, gdy nie zgadza się na wysokość zaproponowanego mu odszkodowania za wywłaszczenie. Nieruchomość od razu może być zajęta, a ekipy budowlane mogą rozpocząć na niej pracę.

Szczególny tryb uregulowany w specustawie drogowej pomija w procesie wywłaszczenia nieruchomości cały etap rokowań w celu dobrowolnego nabycia nieruchomości. W terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wojewoda lub starosta wydają decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi. Wysokość odszkodowania organ ustala według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Według przyspieszonego trybu mogą być też realizowane inwestycje związane z budową, przebudową i modernizacją linii kolejowych o znaczeniu państwowym. Nowe przepisy ustawy o transporcie kolejowym zakładają, że Polskie Linie Kolejowe (PKL), jako zarządca narodowej infrastruktury kolejowej, występują o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej o znaczeniu państwowym. Zastąpiły one w tej roli ministra infrastruktury, który był wcześniej pośrednikiem między inwestorem (PLK) a wojewodą, wydającym taką decyzję, co wydłużało czas jej wydania.

Wojewoda odpowiedzialny jest za zawiadomienie właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej. Jeśli decyzja taka zostanie wydana, to będzie ona automatycznie decyzją wywłaszczeniową. Zgodnie z nowymi przepisami PLK - z dniem uprawomocnienia się decyzji - może nabywać prawo użytkowania wieczystego gruntów wydzielonych pod linie kolejowe oraz prawo własności budynków, innych urządzeń i lokali na nich się znajdujących. Dochód uzyskany przez PLK z tytułu nabycia praw, o których mowa, jest zwolniony z podatku dochodowego. Przewidziano także zwolnienie PLK z opłat za nabyte prawo użytkowania wieczystego gruntów.

Wojewoda wysyła zawiadomienie o wszczęciu postępowania o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej wnioskodawcy, właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie tej decyzji na adres wskazany w katastrze nieruchomości oraz zawiadamia pozostałe strony o wszczęciu tego postępowania w drodze obwieszczeń w urzędzie wojewódzkim i urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg linii kolejowej, na stronach internetowych tych gmin oraz urzędu wojewódzkiego, a także w prasie lokalnej. Należy pamiętać, że doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne. Z dniem zawiadomienia, o którym mowa, nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, objęte wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, nie mogą być przedmiotem obrotu.

Wojewoda doręcza decyzję o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej wnioskodawcy oraz wysyła zawiadomienie o jej wydaniu właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie tej decyzji na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Pozostałe strony zawiadamia w drodze obwieszczeń w urzędzie wojewódzkim i urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg linii kolejowej, na stronach internetowych tych gmin oraz urzędu wojewódzkiego, a także w prasie lokalnej.

Szybciej można też budować w Polsce lotniska. Podobnie jak w przypadku inwestycji na Euro 2012, inwestycji drogowych oraz kolejowych, także do przygotowania inwestycji lotniskowych potrzebna jest tylko jedna specjalna decyzja - zezwolenie na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego. W tym przypadku na podstawie decyzji lokalizacyjnej z mocy prawa grunty potrzebne do budowy lotniska przechodzą na własności Skarbu Państwa lub samorządu w zależności od tego, kto będzie inicjatorem budowy lotniska. Decyzja ta stanowi również faktyczne pozwolenie na budowę.

● tytuł prawny do nieruchomości;

● wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;

● wstępny projekt podziału;

● protokół z przyjęcia granic nieruchomości;

● wykaz zmian gruntowych;

● wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej

● mapa z projektem podziału.

● odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę,

● wykupienie nieruchomości lub jej części,

● zaoferowanie nieruchomości zamiennej,

● odszkodowanie równe obniżeniu wartości nieruchomości.

● sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;

● sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;

● prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;

● prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;

● prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;

● sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.

Zezwolenie na budowę lotniska publicznego wydaje wojewoda. Najpóźniej w terminie trzech miesięcy od złożenia wniosku przez inwestora.

W każdym przypadku wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości wywłaszczonego prawa. Ustala je w decyzji o wywłaszczeniu starosta. Wysokość odszkodowania jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw dotychczasowego właściciela. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się jej stan.

Zawsze ustalenie wysokości należnego właścicielowi odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy nie ma jednak znaczenia procesowego, gdyż w razie sporu nie będzie można się na nią powołać. Oznacza to, że decyzja starosty ma charakter arbitralny, ponieważ może nie uwzględnić opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jej zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania. Wypłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. W sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Wyjątkowo za zgodą osoby uprawnionej do odszkodowania starosta może ustalić inny sposób zapłaty przyznanego odszkodowania.

Jeżeli nieruchomości pod inwestycje pozyskiwane są w przyspieszonych procedurach wywłaszczeniowych, to właściciele nieruchomości mogą liczyć na wyższe odszkodowania za utracone działki.

Dodatkowe bonusy przysługują właścicielom głównie w sytuacji, gdy w ciągu 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji lokalizacyjnej lub od dnia, w którym decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna, wydadzą oni swoje nieruchomości. Wysokość tych bonusów jest zawsze stała i wynoszą one 5 proc. wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Jeśli natomiast decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, to wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu musi zostać każdorazowo powiększona o 10 tys. zł.

Nie w każdym jednak przypadku dotychczasowy właściciel nieruchomości musi otrzymać za nią odszkodowanie. Innym sposobem zadośćuczynienia jest przyznanie osobie wywłaszczonej nieruchomości zamiennej. Taki sposób rozliczenia możliwy jest jednak wyłącznie za zgodą wywłaszczonego właściciela lub użytkownika wieczystego. Jeżeli podmiot uprawniony wyrazi wolę przyjęcia nieruchomości zamiennej, to w decyzji o wywłaszczeniu starosta podaje dodatkowo oznaczenie nieruchomości zamiennej, według treści księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, jej wartość oraz wysokość dopłaty. Nieruchomość zamienna przyznawana jest z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

Wywłaszczenie właścicieli nie jest jedynym sposobem na pozyskanie przez jednostkę samorządu terytorialnego nieruchomości pod inwestycję publiczną. Innym może być nabycie gruntów przeznaczonych na cele publiczne przez podział nieruchomości.

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, z tym że zgodność z ustaleniami planu musi dotyczyć zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Podziału nieruchomości można jednak dokonać także z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych.

Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Za przejęte działki gruntu przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Jeżeli na skutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, organ samorządu terytorialnego może ustalić z tego tytułu opłatę adiacencką. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Za stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a za stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Pozyskanie nieruchomości pod inwestycje publiczne może także nastąpić na drodze ich wykupu. Do wykupu takiego dochodzi najczęściej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli bowiem w planie takim gmina przeznaczy pewne tereny pod inwestycje publiczne, co utrudni lub znacznie ograniczy możliwość korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, to jej właściciel albo użytkownik wieczysty będzie mógł wystąpić do gminy z żądaniem m.in. wykupienia nieruchomości lub jej części. Jeżeli więc gmina określi w planie miejscowym, że przez daną działkę ma przebiegać droga publiczna, to może zająć nie tylko część działki, przez którą ma ona przebiegać, ale także zostać zmuszona do wykupu tej części nieruchomości, z której właściciel nie może korzystać tak jak do tej pory. Roszczenie to może być zgłaszane przez właściciela w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wykonanie obowiązku przez gminę powinno nastąpić w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe.

Przy zakupie nieruchomości gmina może też skorzystać z prawa pierwokupu. Prawo takie przysługuje jej w przypadku sprzedaży m.in. nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Sprzedaż nieruchomości może nastąpić, pod warunkiem że wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu. Może być ono wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Aby gmina nabyła nieruchomość w drodze pierwokupu, niezbędne jest uprzednie zawarcie umowy sprzedaży warunkowej w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest bowiem zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy. Od dnia zawiadomienia wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta biegnie miesięczny termin na wykonanie prawa pierwokupu. Co ważne, jednostka samorządu terytorialnego nie jest zobligowana do nabycia nieruchomości, w takim przypadku - po złożeniu stosownego oświadczenia przez wójta, burmistrza, bądź prezydenta miasta - dochodzi do skutku umowa sprzedaży warunkowej.

Pomiędzy starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości prowadzone są negocjacje. Mają one doprowadzić do dobrowolnego zbycia nieruchomości w drodze umowy.

W przypadku wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa wszczęcie postępowania w tej sprawie następuje z urzędu. W przypadku wywłaszczenia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego wszczęcie postępowania następuje na wniosek jej organu wykonawczego. Może to nastąpić po upływie dwóch miesięcy przeznaczonych na dobrowolne zbycie nieruchomości w drodze umowy.

W toku postępowania wywłaszczeniowego prowadzona jest rozprawa administracyjna. Prowadzi ją starosta lub upoważniony przez niego pracownik. W jej trakcie strony mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie.

Po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej starosta wydaje decyzję wywłąszczeniową. Określa ona m.in., jaka nieruchomość jest wywłaszczona, na jakie cele oraz za jakim odszkodowaniem.

Wydanie decyzji nie jest równoznaczne z przejściem nieruchomości na rzecz podmiotu, który wystąpił o wywłaszczenie. Przejście prawa następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się prawomocna.

Jeżeli nieruchomość nie zostanie wykorzystana na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, to po upływie siedmiu lat od wydania decyzji lub po utracie mocy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu poprzedni właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać zwrotu nieruchomości.

- najdalej idąca ingerencja władzy publicznej w konstytucyjnie chronione prawo własności, której istotą jest pozbawienie lub ograniczenie na mocy decyzji administracyjnej prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego. Wywłaszczenie jest możliwe jedynie, gdy nie ma innego sposobu zrealizowania celu publicznego i gdy nie można nabyć nieruchomości w inny sposób.

- cel dla ogółu, dla wszystkich, w interesie publicznym. Podstawowa przesłanka wywłaszczenia nieruchomości. Cel publiczny stanowi podstawę określenia, jaka nieruchomość może podlegać wywłaszczeniu.

- negocjacje podmiotu wywłaszczającego i wywłaszczanego, których celem jest ustalenie wszystkich warunków wykupu nieruchomości przeznaczonej na cel publiczny, w tym wysokości odszkodowania lub wskazania nieruchomości zamiennej.

- wartość uzyskanej przez wywłaszczanego kwoty pieniężnej w celu naprawienia wyrządzonej wywłaszczeniem szkody. Odszkodowanie odpowiada zazwyczaj wartości wywłaszczonej nieruchomości.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. nr 80, poz. 721 ze zm.).

Ustawa z 6 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o transporcie kolejowym oraz ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2009 r. nr 1, poz. 3).

Ustawa z 28 sierpnia 2009 r. o zmianie ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej Euro 2012 oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 161, poz. 1281).

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 ze zm.).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. nr 268, poz. 2663 ze zm.).