Wymogi dotyczące działki budowlanej w planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z ustawą z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591) do zadań własnych gminy należy kształtowanie ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami. Do właściwości rady gminy należy więc uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. To od gminy zależy, czy ustali normatyw działki budowlanej, tj. minimalną powierzchnię takiej działki, w akcie prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Głównym źródłem norm dotyczących działki budowlanej jest obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w gminie, w którym to dana gmina określa minimalną powierzchnię działki budowlanej na terenie gminy. Dodatkowo, jak to wynika z cytowanego przepisu, na ustaloną wielkość działki budowlanej w danej gminie mają wpływ przepisy odrębne, jak np. prawo budowlane, ustawa o ochronie przyrody czy rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W każdym jednak przypadku działka, aby została uznana za budowlaną, musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, jak np. dostęp do energii, wody czy kanalizacji.

Powierzchnia każdej z powstałych w wyniku podziału działek nie powinna być mniejsza niż ustalony przez gminę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego normatyw działki budowlanej przewidziany na terenie obowiązywania miejscowego planu. Oczywiście w przypadku braku planu zagospodarowania powierzchnia działki budowlanej określana jest w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Jeżeli powstaną działki mniejsze niż przyjęty normatyw, wówczas należy się liczyć z utrudnieniami w rozpoczęciu procesu inwestycyjnego na każdej z nowo powstałych działek.

Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to m.in., że powstałe w wyniku podziału działki muszą spełniać warunki działki budowlanej, tj. wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Dodatkowo gabaryty oraz powierzchnia działek budowlanych powstałych w wyniku podziału powinny umożliwiać usytuowanie na nich budynków, np. zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 ze zm.) - budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż: 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, oraz 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Z regulacji tej wynika, iż w przypadku podziału działki budowlanej na dwie mniejsze należy się liczyć, iż musimy zachować od 8 m do 6 m z obu stron w przypadku sąsiedztwa innych działek budowlanych. W przypadku podziału działki - w wyniku którego powstała działka budowlana będzie pozbawiona dostępu do drogi publicznej, należy się również liczyć z obowiązkiem zapewnienia takiego dostępu do drogi publicznej poprzez poświęcenie części nieruchomości pod drogę dojazdową (co zmniejszy realnie powierzchnię działki pozostałą pod zabudowę) bądź ustanowienie służebności gruntowej na działce posiadającej dostęp do drogi publicznej (co również wiąże się ze zmniejszeniem powierzchni działki).

W niektórych przypadkach - jeśli dzielona działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - podział musi być zgodny z wydaną wcześniej decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To właśnie w tej decyzji gmina może określić dodatkowe warunki, jak np. powierzchnia, które powinna spełnić dzielona działka, tak aby nie straciła ona statusu działki budowlanej. Ustawodawca dopuścił także możliwość dokonania podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy (np. w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę). Jeżeli nieruchomość zostanie podzielona zgodnie z tymi zasadami i wcześniej miała status działki budowlanej, to po podziale również pozostanie działką budowlaną.