Jak ustalane są opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów samorządowych

Użytkowanie wieczyste jest w dalszym ciągu poza prawem własności najczęściej wykorzystywaną w praktyce formą władania nad nieruchomościami. Podstawy prawne dla tej formy władztwa nad gruntami zostały uregulowane w kodeksie cywilnym. Ich doprecyzowanie zawierają przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z wymienionymi przepisami nieruchomości gruntowe stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta, i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Oznacza to, że gminy będące właścicielami nieruchomości mogą oddawać je w użytkowanie wieczyste. Za grunty przekazane w użytkowanie wieczyste pobierają pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Te drugie użytkownicy wnoszą do końca pierwszego kwartału każdego roku korzystania z przysługującego im prawa.

Zgodnie z kodeksem cywilnym w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Do samego oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Oznacza to, że dla ważności umowy niezbędna jest forma aktu notarialnego. Z kolei oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. W umowie przede wszystkim ustala się okres użytkowania wieczystego, który uzależniony jest od celu, na jaki nieruchomość gruntowa zostaje oddana, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości. W praktyce oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na taki czas, dopuszczalne jest ustanowienie użytkowania wieczystego na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. Dodatkowo w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Wniosek taki może być złożony wcześniej, szczególnie jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu.

Sposób korzystania z gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie. Jeżeli jednak oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

● termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

● rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

● warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;

● wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Zawarta umowa może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. W przypadku nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa wymagana jest zgoda wojewody. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa z mocy prawa uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Wyjątkowo w odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości w drodze umowy między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Należy jednak podkreślić, że za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje. Równocześnie właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może jednak przekroczyć wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

Wskazane powyżej zasady użytkowania wieczystego rozwijają i uszczegóławiają przepisy ustawy o gospodarowania nieruchomościami. W pierwszej kolejności należy podkreślić, że jedną z zasad charakteryzujących prawo użytkowania wieczystego jest jego odpłatność. Zgodnie bowiem z art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania tego prawa opłatę roczną. Od zasady tej w kodeksie cywilnym nie przewidziano wyjątku. Realizując tę zasadę, ustawa o gospodarce nieruchomościami również nie przewiduje przypadków nieodpłatnego użytkowania wieczystego (bez uiszczania opłaty rocznej). Co prawda w ustawie tej zamieszczony został przepis, zgodnie z którym opłat rocznych nie pobiera się od użytkowników wieczystych, którzy na podstawie przepisów nieobowiązującej już ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. z 1969 r. nr 22, poz. 159 z późn. zm.) wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. To jednak użytkownicy wieczyści, którzy wnieśli opłaty roczne za okres krótszy niż czas trwania prawa użytkowania wieczystego, wnoszą opłaty roczne po upływie tego okresu (art. 76 ust. 2).

Jak wynika z treści przytoczonego przepisu, powyższa regulacja nie stanowi zwolnienia z obowiązku uiszczania opłaty rocznej, a jedynie wyjaśnia sytuację użytkowników wieczystych, którzy skorzystali z możliwości wniesienia jednorazowo opłat rocznych, jaką stworzyła ustawa z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.

W ustawie o gospodarce nieruchomościami, ze względu na różnorodną działalność, jaką mogą prowadzić użytkownicy wieczyści, zostały zróżnicowane stawki opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.

Należy podkreślić, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Za nieruchomości gruntowe oddane na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność kulturalną wysokość stawki procentowej wynosi 0,3 proc. ceny (art. 72 ust. 3 pkt 3 ustawy). Dodatkowo w art. 73 ust. 3 ustawy przewidziano możliwość udzielenia bonifikaty m.in. od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Wśród podmiotów uprawnionych do zniżki są osoby fizyczne i osoby prawne, które prowadzą niezarobkową działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, a także organizacje pożytku publicznego, jeśli nieruchomość nabywana jest na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego i pod warunkiem że nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Bonifikata ta ma charakter fakultatywny. O jej przyznaniu i wysokości decyduje rada gminy w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy. Może więc zostać przyznana bonifikata nawet w wysokości 99 proc. W praktyce oznacza to, że opłata roczna w przypadku instytucji prowadzących niezarobkową działalność kulturalną wynosić będzie jedynie 0,00003 ceny nieruchomości. Ponadto art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwia rozłożenie opłaty rocznej na raty. Zgodnie z tym przepisem właściwy organ na wniosek użytkownika wieczystego, złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Ustawodawca, wprowadzając określony system opłat z tytułu użytkowania wieczystego (zróżnicowana wysokość stawek procentowych) oraz możliwość stosowania bonifikat od tych opłat, miał na uwadze rodzaj wykonywanej działalności (zarobkowa, charytatywna), jak również kondycję finansową użytkowników wieczystych zobowiązanych do uiszczania opłaty rocznej. Bonifikaty oraz możliwość rozłożenia na raty opłaty rocznej mają na celu ułatwienie wywiązania się z zobowiązań przez użytkowników wieczystych prowadzących działalność niezarobkową bądź będących przejściowo w złej kondycji finansowej.

Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo. Jej uiszczenie powinno nastąpić nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W szczególnych wypadkach właściciel nieruchomości (gmina, powiat, województwo, Skarb Państwa) może zadecydować o rozłożeniu pierwszej opłaty na oprocentowane raty. Okres spłaty tych rat nie może przekroczyć 10 lat. Wierzytelność jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy użytkowania wieczystego. Następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Od takiego sposobu naliczania odsetek dopuszczalne są jednak wyjątki. W stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa wojewoda (w drodze zarządzenia), a w stosunku do nieruchomości stanowiących przedmiot własności gminy, powiatu lub województwa odpowiednia rada lub sejmik (w drodze uchwały) mogą bowiem wyrazić zgodę na zastosowanie innej stopy procentowej. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 proc. do 25 proc. ceny nieruchomości.

Użytkownik wieczysty wnosi opłaty roczne przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ (wojewoda, właściwa rada lub sejmik) na wniosek użytkownika wieczystego może ustalić inny termin zapłaty. Termin ten nie może być jednak późniejszy niż 31 grudnia. Wniosek użytkownika wieczystego nie może być złożony później niż 14 dni przed upływem terminu płatności. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana.

Jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. Jeżeli po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z niej, a przez to zmieni się także cel, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.

W praktyce opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest wypadkową dwóch składników: ceny gruntu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie jej wartości oraz wskaźnika procentowego tej ceny. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych, płaconych przez cały okres użytkowania wieczystego, jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Wynoszą one:

● za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3 proc. ceny,

● za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3 proc. ceny,

● za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3 proc. ceny,

● za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1 proc. ceny;

● za nieruchomości gruntowe na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 proc. ceny,

● za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną 2 proc. (o tym, czy nieruchomość gruntowa przeznaczona jest na działalność sportową lub działalność turystyczną, decyduje faktyczny charakter tej działalności, a nie treść wpisów w odpowiednich rejestrach, np. w rejestrze organizatorów turystyki i pośredników turystycznych ceny - wyrok SN z 27 czerwca 2007 r. II CSK 125/07),

● za pozostałe nieruchomości gruntowe (m.in. przeznaczone pod obiekty handlowe, usługowe, przemysłowe) - 3 proc. ceny.

W tym ostatnim przypadku stawka procentowa opłaty rocznej może być podwyższona zarządzeniem wojewody w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub uchwałą odpowiedniej rady lub sejmiku w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, np. do 6 proc. ceny. Może to jednak nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych w oparciu o zawarte umowy zbycia przed datą sporządzenia operatu szacunkowego.

Wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Aktualizacja ta dokonywana jest z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego. Organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego ma obowiązek dokonania wypowiedzenia na piśmie wysokości dotychczasowej opłaty, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Pismo to powinno zostać wysłane najpóźniej do 31 grudnia. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Złożenie wniosku nie zwalnia jednak z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości.

W sprawie o ustalenie wysokości aktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyboru właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, a nie wola którejkolwiek ze stron użytkowania wieczystego. Nie może być ona dowolna, lecz racjonalna, oparta na zasadach szacowania wartości nieruchomości określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktami wykonawczymi do tej ustawy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 marca 2004 r. VI ACa 667/03).

Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji nie dokonuje się, jeśli wartość nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe zasada ta ma zastosowanie w ciągu pięciu lat od dnia zawarcia umowy z użytkownikiem wieczystym.

Przy aktualizacji na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenie wartości takich nakładów następuje także, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednich aktualizacjach. Powyższe zasady stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego w trybie i na zasadach określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. nr 207, poz. 2109. Przy aktualizacji opłaty określa się wartość prawa własności przysługującego Skarbowi Państwa lub gminie, nie zaś prawo użytkowania wieczystego, które przysługuje użytkownikowi wieczystemu. Wartość tę określa się w podejściu porównawczym. Oznacza to, że konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W tym kontekście przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny m.in. ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, według stanu i cen na dzień aktualizacji opłaty. Konieczne jest przy tym uwzględnienie warunków wymienionych w art. 134 ust. 2 u.g.n., a więc położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości. Musi on obligatoryjnie zawierać:

● określenie nieruchomości i zakresu wyceny;

● określenie celu wyceny;

● podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

● ustalenie daty określenia wartości nieruchomości;

● określenie stanu nieruchomości;

● wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów;

● wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

● analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

● przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym -

W sprawie o ustalenie wysokości aktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyboru właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, a nie wola którejkolwiek ze stron użytkowania wieczystego. Wybór ten nie może być dowolny, lecz racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktem wykonawczym do tej ustawy -

Hanna Wesołowska

gp@infor.pl

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz.651 z późn.zm.).

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz.93 z późn. zm.).