Kiedy inspektor nadzoru budowlanego może zalegalizować samowolę

Od 6 sierpnia organy wykonawcze gminy - a więc wójt, burmistrz lub prezydent miasta - a także organy nadzoru budowlanego otrzymają nowe obowiązki. To skutek nowelizacji prawa budowlanego, która właśnie tego dnia wchodzi w życie. Nowe obowiązki organów administracji będą dotyczyły legalizacji samowolnie wybudowanych obiektów.

Zgodnie z nowymi przepisami obowiązkiem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, wykonujących zadania z zakresu budownictwa, będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nawet wówczas, jeżeli budynek w części lub w całości został już wybudowany.

Do tej pory nie było to możliwe. Wójtowie, burmistrzowie czy prezydenci miast nie chcieli wydawać warunków zabudowy dla obiektów, które choćby w części już istniały. Uzasadniali to tym, że warunki zabudowy muszą być wydane dla niezabudowanej nieruchomości, bo nie można decydować o tym, co może powstać na danej działce, jeżeli jest już ona zabudowana. Teraz w takiej sytuacji nie będą już mogli odmówić wydania warunków zabudowy, powołując się na argument, że obowiązujące przepisy im tego zabraniają. Wchodząca w życie nowelizacja prawa budowlanego jednoznacznie bowiem przesądza, że dopuszczalne jest wydanie warunków zabudowy dla obiektu, który nawet w części lub całości już istnieje.

Zmiana w zakresie obowiązków wójtów, burmistrzów i prezydentów miast umożliwi w praktyce legalizację samowoli budowlanych wzniesionych na terenach, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Do tej pory było to niedopuszczalne. Decyzja o warunkach zabudowy musiała być wydana przed wszczęciem postępowania, a więc inwestor musiał ją uzyskać przed wybudowaniem samowoli. Uzyskanie tej decyzji już po rozpoczęciu prac było niemożliwe, gdyż nie chcieli jej wydawać wójtowie, burmistrzowie i prezydenci miast. Teraz to się zmieni.

Nowelizacja prawa budowlanego zmienia obowiązki nie tylko wójtów, burmistrzów i prezydentów miast, ale także powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego. Prowadząc postępowanie w przedmiocie legalizacji samowoli budowlanej, nie będą oni mogli żądać decyzji ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania o warunkach zabudowy. Będzie ona mogła być wydana także po wszczęciu postępowania. Inwestor będzie mógł uzyskać taką decyzję nawet kilka lat po wybudowaniu samowoli budowlanej.

Likwidacja obowiązku dostarczania ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza jednak, że inwestorzy nie będą musieli spełnić innych wymagań związanych z procedurą legalizacyjną.

Nadal postępowanie w sprawie legalizacji będzie prowadzone przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jeżeli w toku postępowania uzna on, że inwestor przeprowadził inwestycję z naruszeniem prawa budowlanego, to wyda decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części.

Jak słusznie jednak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 marca 1999 r. (sygn. akt IV SA 482/97), zastosowanie art. 48 prawa budowlanego, umożliwiającego wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu, jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacji, gdy wszystkie wymogi w tym przepisie wskazane zaistnieją kumulatywnie. Wobec daleko idących skutków dla podmiotów postępowania administracyjnego każdy element normy prawnej z art. 48 musi być zdefiniowany w sposób wynikający wprost z ustawy i nie jest dopuszczalna rozszerzająca interpretacja terminów w tymże przepisie użytych.

Z tych powodów w toku prowadzonego postępowania powiatowy inspektor nadzoru budowlanego powinien zwrócić szczególną uwagę, czy istnieje możliwość doprowadzenia robót budowlanych lub budynku do stanu zgodnego z prawem. Jeżeli tak będzie, to powinien on przeprowadzić postępowanie zmierzające do naprawienia zaistniałych niezgodności z prawem.

W toku postępowania legalizacyjnego inwestor będzie musiał wykazać przed nadzorem, że wybudowany przez niego obiekt jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przede wszystkim nie może on naruszać ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym celu inwestor musi przedstawić wypisy i wyrysy z tego planu, z których będzie wynikało, że na danym terenie możliwa jest taka zabudowa. Jedynie wówczas, gdy dana działka nie jest objęta takim planem, inwestor może przedstawić decyzję o warunkach zabudowy, która zgodnie z nowymi przepisami nie musi być ostateczna w dniu wszczęcia postępowania.

Poza wykazaniem, że obiekt nie narusza przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, inwestor musi także udowodnić, że budowa lub istniejący obiekt nie narusza pozostałych przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie jego całości lub części do stanu zgodnego z prawem. W tym celu musi on między innymi przedstawić cztery egzemplarze projektu budowlanego. Do egzemplarzy tych trzeba również dołączyć opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez szczegółowe przepisy. Do tych szczegółowych przepisów zaliczane są przede wszystkim ustawy: o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r. nr 19, poz. 115), Prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2006 r. nr 129, poz. 902), o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (Dz.U. z 2006 r. nr 122, poz. 851), Prawo wodne (Dz.U. z 2005 r. nr 239, poz. 2019), Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. z 2005 r. nr 228, poz. 1947) oraz o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2003 r. nr 162, poz. 1568). Wymagane jest także zaświadczenie, że osoby, które wykonywały np. projekt budowlany, są wpisane na listę odpowiedniego samorządu zawodowego, co oznacza, że mają stosowne uprawnienia budowlane.

Inspektor powinien też otrzymać od inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie oznacza to, że osoba chcąca dokonać legalizacji musi być właścicielem nieruchomości. Może mieć ona bowiem również np. prawo użytkowania wieczystego czy prawo dzierżawy nieruchomości.

Jeżeli legalizacja dotyczy obiektów budowlanych, których wykonanie może stwarzać poważne zagrożenie dla użytkowników, takich jak np. obiekty energetyki jądrowej, rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne, lub których projekty budowlane zawierają nowe, niesprawdzone w krajowej praktyce rozwiązania techniczne, nieznajdujące podstaw w przepisach i Polskich Normach, to do wniosku o ich legalizację należy dołączyć również specjalistyczną opinię, wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra.

Jeżeli inwestor nie dostarczy wszystkich wymaganych dokumentów w wyznaczonym mu terminie, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce samowoli budowlanej. Przedłożenie natomiast niezbędnych dokumentów w terminie traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego - jeżeli budowa została już zakończona lub jako zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych - jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona.

Przed wydaniem takiej decyzji inspektor nadzoru budowlanego ma obowiązek zbadania dostarczonych przez inwestora dokumentów. Sprawdza on przede wszystkim zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inspektor skontroluje także kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń, jak również to, czy projekt budowlany wykonała osoba z wymaganymi uprawnieniami budowlanymi. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek naruszeń powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nałoży na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości w określonym terminie. Niedotrzymanie wyznaczonego terminu i niepoprawienie naruszeń będzie skutkowało wydaniem przez inwestora decyzji o nakazie rozbiórki samowoli.

Przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzieleniem pozwolenia na wznowienie robót powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Jeśli inwestor jej nie uiści, to również otrzyma nakaz rozbiórki. Bez tej opłaty inspektor nadzoru budowlanego nie może bowiem zalegalizować samowoli. Nie może on także umorzyć tej opłaty, obniżyć jej wysokości lub rozłożyć jej na raty, bowiem nie ma takich uprawnień.

Wysokość opłaty legalizacyjnej zależna jest od rodzaju obiektu i celu, jakiemu ma służyć, oraz od jego kubatury. Legalizacja ogrodzenia kosztuje np. 5 tys. zł, budynku gospodarczego - 25 tys. zł, domu jednorodzinnego - 50 tys. zł, a budynków wielorodzinnych czy obiektów przemysłowych aż 200 tys. zł. Nie ma przy tym żadnego znaczenia, czy inwestor wybuduje cały budynek bez pozwolenia i innych wymaganych dokumentów, czy tylko dobuduje do niego np. taras lub ganek. W obu przypadkach wysokość opłaty legalizacyjnej jest taka sama. Nie jest ona bowiem w ogóle uzależniona od rodzaju przewinienia, jakiego dopuścił się inwestor. To między innymi z tego powodu, a także ze względu na wysokość opłat, wielu właścicieli samowoli budowlanych nadal woli rozebrać swój obiekt, niż go zalegalizować.

Jeżeli w trakcie postępowania legalizacyjnego zostanie ustalone, że legalizowany obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor złożył odpowiednie dokumenty oraz uiścił opłatę legalizacyjną - powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zalegalizować samowolę. W tym celu powinien wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została już zakończona.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, wydając decyzję legalizacyjną, powinien zobowiązać w niej inwestora do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Przed uzyskaniem takiego pozwolenia inwestor będzie musiał poddać się obowiązkowej kontroli budynku już po zakończeniu wszystkich prac. Dopiero po dokładnym sprawdzeniu budynku i otrzymaniu zgody nadzoru budowlanego dopuszczalne jest korzystanie z budynku. Jeżeli inwestor przystąpi do jego użytkowania przed otrzymaniem pozwolenia, może być ukarany karą z tytułu nielegalnego użytkowania w wysokości 10 tys. zł.

Jeśli z jakichś powodów, np. złożenia odwołania przez jedną ze stron postępowania, już po wniesieniu opłaty legalizacyjnej decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót zostaną uchylone, to nadzór budowlany ma obowiązek wydania nakazu rozbiórki. W takich przypadkach organy nadzoru budowlanego mają również obowiązek zwrócenia opłaty legalizacyjnej. Na zwrot opłaty urząd ma 30 dni, licząc od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki.

Jeżeli inwestor lub właściciel samowolnie wzniesionego obiektu otrzyma decyzję nakazującą rozbiórkę budynku lub jego części i nie będzie chciał się jej podporządkować, to nadzór budowlany może zlecić dokonanie tej rozbiórki innemu podmiotowi, np. zewnętrznej firmie budowlanej. W takim przypadku inwestor lub właściciel zostanie obciążony poniesionymi przez zewnętrzną firmę kosztami. Na poczet tych kosztów nadzór budowlany może zaliczyć pobraną wcześniej opłatę legalizacyjną.

Zgodnie z ustawą - Prawo budowlane legalizacja samowoli budowlanych możliwa jest nie tylko w odniesieniu do budynków, których budowa wymaga pozwolenia na budowę, ale również budynków, które mogą być wzniesione jedynie po dokonaniu zgłoszenia. Dokonując legalizacji takiej samowoli inwestor lub jej właściciel również musi udowodnić, że jest ona zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy. Taka inwestycja nie może również naruszać pozostałych przepisów, w tym techniczno-budowlanych. Konieczne będzie ponadto przedłożenie m.in. zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta o zgodności budowy z ustaleniami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy, projektu zagospodarowania działki lub terenu. Tak jak w każdym przypadku legalizacji samowoli niezbędne będzie również uiszczenie opłaty legalizacyjnej.

Obliczając opłatę legalizacyjną dla domu jednorodzinnego, ustalamy, że współczynnik (k) dla tej kategorii obiektów wynosi 2, a współczynnik wielkości obiektu (w) wynosi 1. Po przemnożeniu tych liczb osiągniemy następujący wynik:

50 (podwyższenie stawki opłaty) x 500 (podstawowa stawka opłaty) x 2 (współczynnik k) x 1 (współczynnik w) = 50 tys. zł.

Opłata legalizacyjna dla domu letniskowego i garażu wyniesie 25 tys. zł. W tym przypadku współczynnik kategorii obiektu (k) wynosi 1, wielkości obiektu (w) 1.

Mnożąc te wielkości przez 500 (podstawową stawkę opłaty) i 50 (podwyższoną opłatę), otrzymujemy opłatę legalizacyjną w wysokości 25 tys. zł.

● zapewnieniu zgodności zagospodarowania terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska,

● zagwarantowaniu warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach budowlanych, przy wykonywaniu robót budowlanych oraz utrzymywaniu obiektów budowlanych,

● zapewnieniu zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej,

● zagwarantowaniu właściwego wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,

● dopilnowaniu stosowania odpowiednich wyrobów budowlanych.

● przedstawi zaświadczenia o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania lub ostateczną decyzją o warunkach zabudowy,

● przedłoży cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi,

● przedstawi oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

● uiści opłatę legalizacyjną.

● przebudowie lub rozbudowie budynku bez pozwolenia na budowę,

● budowie ogrodzenia lub innych obiektów, np. altanki, bez wymaganego zgłoszenia,

● użytkowaniu budynku bez zgody nadzoru,

● zmianie sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, np. zrobienie z domu warsztatu krawieckiego,

● wprowadzeniu istotnych zmian w projekcie w czasie wykonywania robót budowlanych, na przykład poprzez dobudowanie dodatkowego piętra.

@RY1@i02/2010/145/i02.2010.145.092.0004.001.jpg@RY2@

Ruch w budownictwie

Niekonstytucyjne jest domaganie się od inwestorów chcących zalegalizować samowolę powstałą na działce, dla której nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania, ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy. Inwestorzy, którzy chcą skorzystać z postępowania legalizacyjnego, a posiadają samowolę na działce objętej planem, nie muszą bowiem przedkładać takiej decyzji.

W procesie legalizacji samowoli decydujące znaczenie powinno mieć jedynie udowodnienie przed nadzorem budowlanym, że samowolnie wybudowany obiekt swym istnieniem nie narusza przepisów prawa, w tym przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego powinien więc zażądać od sprawcy samowoli, aby ten przedstawił mu zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli takiego planu na danym terenie nie ma, to decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie powinien on jednocześnie zwracać uwagi na datę sporządzenia takiej decyzji. Dla postępowania legalizacyjnego ważne jest jedynie, aby w ogóle została ona do nadzoru dostarczona.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 6 maja 2010 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010r. nr 121, poz. 809).

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).