Jak podzielić nieruchomość

Podział nieruchomości z reguły przeprowadzany jest na wniosek osoby zainteresowanej. Najczęściej jest nią właściciel gruntu. Nie zawsze to jednak on musi zainicjować postępowanie. Ustawa wymaga, aby osoba wnosząca o podział nieruchomości miała w tym interes prawny. Oznacza to, że z odpowiednim wnioskiem może wystąpić też np. użytkownik wieczysty. Tym samym osoba niebędąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nie może być stroną postępowania podziałowego. Nie może zatem skutecznie ani uczestniczyć w tym postępowaniu, ani przeciwdziałać zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. W żadnym razie stronami postępowania o podział nieruchomości nie są osoby, które nie mają do niej żadnego tytułu prawnego, lecz zainteresowane są nabyciem własności lokali położonych na tej nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 czerwca 2009 r., I OSK 922/2008, LexPolonica nr 2271768).

Organem właściwym do dokonania podziału jest wójt, burmistrz, prezydent miasta, w którym nieruchomość jest położona. We wniosku należy wskazać cel dokonania podziału. Konieczne jest także przygotowanie mapy z projektem. Podstawą do wyznaczenia nowych granic jest ostateczna decyzja organu administracji.

Sam podział nieruchomości polega na wydzieleniu z niej jednej lub kilku działek w celu utworzenia odrębnych nieruchomości. Zazwyczaj wiąże się on ze zmianą własności nieruchomości.

We wniosku o podział nieruchomości należy wskazać cel dokonania podziału. Do wniosku tego inwestor powinien dołączyć m.in. dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. akt notarialny) oraz wypis z katastru nieruchomości.

Podział nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne może być dokonany, jeżeli ma spowodować konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych. Dodatkowo podział powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu. Nie może być on dłuższy niż sześć miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Podobne zasady obowiązują w odniesieniu do działek, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a są wykorzystywane na cele rolne i leśne.

Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych.

Wstępny projekt podziału sporządza się na kopii mapy zasadniczej nieruchomości. Należy ją najpierw uzupełnić o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu. Wprawdzie nie ma obowiązku, by wstępny projekt podziału nieruchomości sporządził geodeta, jednak z uwagi na zakres informacji, które muszą się w nim znaleźć, powinien to zrobić specjalista od map. Sam projekt musi zawierać szereg istotnych informacji - w tym: granice nieruchomości, jej oznaczenie według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie braku księgi - innych dokumentów określających jej stan prawny oraz powierzchnię. Konieczne jest także naniesienie na wstępnym projekcie podziału: granic projektowanych do wydzielenia działek gruntu, powierzchni projektowanych do wydzielenia działek oraz przedstawienie w formie graficznej lub opisowej propozycji sposobu zapewnienia dostępu projektowanych działek do drogi publicznej.

Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana i podzielony ma zostać także znajdujący się na niej budynek, to granice działek powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku - od fundamentu do przykrycia dachu. Gdy w danym budynku takich ścian nie ma, to granice powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. Muszą mieć one własne wejścia i być wyposażone w odrębne instalacje. Odmienne sposoby podziału budynku są niedopuszczalne.

Do podziału nieruchomości zawsze konieczne jest sporządzenie mapy z projektem podziału. Do jej opracowania trzeba zbadać księgę wieczystą nieruchomości planowanej do podziału oraz inne dokumenty określające jej stan prawny, a także dane wykazane w katastrze nieruchomości. W przypadku powstania różnic w tych dokumentach granice nieruchomości zawsze określa się na podstawie zapisów w księdze wieczystej. Z czynności przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi obowiązkowe jest sporządzenie protokołu, który powinien zawierać m.in.: oznaczenie nieruchomości, informacje o dokumentach stanowiących podstawę przyjęcia granic, szkic i opis przebiegu granic oraz da- tę sporządzenia protokołu, a także imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała protokół.

Podział nieruchomości jest dopuszczalny przede wszystkim w sytuacji, gdy jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z tym planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Jeżeli nieruchomość nie jest objęta planem, to podziału nieruchomości można dokonać, gdy nie jest to sprzeczne z odrębnymi przepisami albo podział jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Nie jest jednak konieczne, aby każda z działek bezpośrednio przylegała do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek. Dopuszczalne jest również ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Ustanowienie służebności na drodze wewnętrznej nie będzie jednak możliwe, jeżeli wydzielone działki mają być sprzedane wraz z udziałami w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Nie zawsze jednak podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodność taka nie jest wymagana, jeżeli podział ma nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę. Podobnie jest jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z gruntem niezbędnym do prawidłowego korzystania z tych budynków, a także w celu wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze.

Podział nieruchomości dokonywany jest przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta w drodze decyzji administracyjnej. W niektórych przypadkach do wydania decyzji konieczna jest zgoda innego organu. Przykładowo gdy dzielona nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków, niezbędna jest zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości powinien być wskazany cel wydzielenia z nieruchomości poszczególnych działek.

Co do zasady, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Jeżeli jednak działka jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, to jej podział po spełnieniu dodatkowych warunków również jest możliwy. Przede wszystkim podział ten nie może być sprzeczny z przepisami odrębnymi albo musi być zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości opiniuje wójt gminy. W przypadku gdy dla obszaru nie ma miejscowego planu zagospodarowania opinia powinna dotyczyć spełnienia warunków określonych w ustawach szczególnych albo decyzji o warunkach zabudowy.

Załącznikiem do decyzji jest mapa z projektem podziału. Powinna ona zawierać m.in. nazwę jednostki ewidencyjnej, oznaczenie obrębu i numeru arkusza mapy, adres nieruchomości, jej oznaczenie według katastru nieruchomości i granice. Poza nieruchomością dzieloną mapa z projektem podziału powinna także zawierać oznaczenie nieruchomości sąsiednich według danych z katastru nieruchomości i wykaz zmian gruntowych. Konieczne jest także oznaczenie skali mapy oraz daty jej wykonania i imię wraz z nazwiskiem, numerem uprawnień zawodowych i podpisem osoby, która wykonała mapę. Na mapie powinno być ponadto oznaczone zagospodarowanie terenu, a w szczególności: ogrodzenia, budynki, obiekty małej architektury, studnie, przyłącza, drzewa stanowiące pomniki przyrody oraz elementy sieci uzbrojenia terenu przebiegające przez nieruchomość.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa sytuacje, w których wydanie decyzji w sprawie podziału nieruchomości nie jest wymagane. Ma to miejsce, gdy postępowanie polega na wydzieleniu nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Decyzji podziałowej nie wydaje się także w sytuacji, w której o podziale orzeka sąd, gdyż np. współwłaściciele nieruchomości nie są w stanie porozumieć się w sprawie podziału. W takim przypadku to orzeczenie sądu stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.

Postępowanie administracyjne o podział nieruchomości może być przeprowadzone:

● na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;

● z urzędu, w stosunku do nieruchomości:

- niezbędnych do realizacji celów publicznych;

- będących własnością Skarbu Państwa, powiatu lub województwa, po zasięgnięciu opinii odpowiednio starosty, zarządu powiatu lub zarządu województwa;

- będących własnością gminy;

● na wniosek starosty wykonującego zadania administracji rządowej, zarządu powiatu lub zarządu województwa;

● w drodze orzeczenia sądu.

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl