Każdy uczestnik musi otrzymać ekwiwalent scaleniowy

Uprawnienie uczestnika postępowania do uzyskania w naturze ekwiwalentu scaleniowego jest prawem bezwzględnie chronionym.

Rada miejska uchwałą dokonała scalenia i podziału nieruchomości położonych w dzielnicy przemysłowy zgodnie z opracowanymi geodezyjnie granicami gruntów objętych scaleniem i podziałem (załącznik nr 1 do uchwały), rejestrem nieruchomości zawierającym wykaz stanu dotychczasowego (załącznik nr 2) oraz wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i koncepcją zagospodarowania przestrzennego (załączniki nr 3 i 4). W uchwale zatwierdzono geodezyjny projekt scalenia i podziału (załącznik nr 5) oraz rejestr nieruchomości z wykazem stanu nowego po scaleniu i podziale, w tym nieruchomości przyznanych uczestnikom postępowania w zamian za nieruchomości będące ich własnością lub pozostające w użytkowaniu wieczystym przed scaleniem i podziałem oraz wykazem gruntów, które przechodzą z mocy prawa na własność miasta pod drogi (załącznik Nr 6). W paragrafie 3 uchwały scaleniowej wskazano, że wobec braku możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę w powierzchni uczestnicy scalenia i podziału otrzymują dopłatę lub są zobowiązani uiścić dopłatę w gotówce w terminie 60 dni od dnia ogłoszenia uchwały (wysokość dopłat zawiera załącznik nr 7). Skargę na uchwałę wnieśli niezadowoleni właściciele nieruchomości. Skarżący zakwestionowali sposób podziału i scalenia nieruchomości.

Przystępując do analizy skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zbadał formalne warunki rozpoznania sprawy. Przesądzenie o dopuszczalności skarg na uchwałę otworzyło sądowi drogę do merytorycznej oceny sprawy. W ocenie sądu celem scalenia i podziału gruntów jest stworzenie na scalanym obszarze takich warunków gospodarowania, które urzeczywistnią realizację zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Chodzi o dostosowanie granic dzielonych nieruchomości do sieci dróg, infrastruktury technicznej oraz rzeźby terenu. Scalenie w uproszczeniu polega na połączeniu w jedną całość rozdrobnionych czy położonych w niekorzystnej konfiguracji nieruchomości w celu dokonania ponownego podziału z zachowaniem proporcji w zakresie powierzchni scalonych nieruchomości, jednakże ze zmianą w zakresie usytuowania. Zabezpieczeniu uprawnień uczestników postępowania scaleniowego do otrzymania w naturze ekwiwalentu scaleniowego, jak najpełniej urzeczywistniającego potrzeby poszczególnych uczestników scalenia, służy sformalizowanie czynności procedury scaleniowej. Formalizacja postępowania scaleniowego wyraża się w wielu instytucjach opisanych w przepisach rozdziału 2. działu III ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.) W ocenie sądu mimo formalnoprawnej poprawności przeprowadzonego scalenia doszło przy zatwierdzaniu scalenia do istotnego naruszenia prawa materialnego, skutkującego koniecznością stwierdzenia nieważności podjętej uchwały. Powyższe naruszenie wiąże się z uprawnieniami części skarżących (małżonków B.) do ekwiwalentu scaleniowego. Wynikające z przepisu art. 105 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawnienie uczestnika postępowania scaleniowego do uzyskania w naturze ekwiwalentu scaleniowego jest prawem bezwzględnie chronionym. Nie pozbawia tego prawa brak aktywnego uczestnictwa właściciela nieruchomości w postępowaniu scaleniowym. Z akt sprawy wynika, że o zapewnieniu otrzymania w naturze ekwiwalentu scaleniowego małżonkowie B. zostali powiadomieni pismem przez prezydenta miasta, w którym podano, iż osobom, które nie złożą wniosków (o przydział nowych działek), zostaną przydzielone działki lub udział w działce, położone w miejscu zbliżonym do ich pierwotnej lokalizacji przed scaleniem. Kierując się treścią powyższego zapewnienia, mieli prawo oczekiwać przydzielenia działki w naturze. Nie złożyli wniosku o przydział nowej działki, ale i nie zrzekli się ekwiwalentu scaleniowego. Tymczasem w efekcie podjętej uchwały zostali pozbawieni własności, co było niedopuszczalne. W ocenie sądu ewidentne i rażące naruszenie art. 105 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w stosunku tylko do części skarżących jest równoważne z naruszeniem obiektywnego porządku prawnego przy podjęciu uchwały, co w konsekwencji prowadzi do uwzględnienia skargi także pozostałych skarżących. Następstwa konieczności modyfikacji fragmentu przedmiotu scalenia dotykają bowiem wszystkich uczestników scalenia.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 26 maja 2011 r., II SA/Bk 677/10

Z art. 105 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika wprost, że w zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości, pomniejszonej o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Zgodnie ze zdaniem drugim powołanego przepisu jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce. Naruszenie wskazanych zasad jest niedopuszczalne. W praktyce bowiem prowadzi do uchylenia niezgodnej z tym przepisem uchwały rady gminy.

@RY1@i02/2011/115/i02.2011.115.207.008a.001.jpg@RY2@

Łukasz Kuśmierczak Urząd Miasta Łuków

Oprac. Hanna Wesołowska