VAT, czyli trudna weryfikacja kluczy alokacji

Z pewnością zasady opodatkowania obrotu nieruchomościami podatkiem od towarów i usług nie należą do najprostszych. Często w celu ustalenia właściwego sposobu opodatkowania VAT dostawy nieruchomości zarówno sprzedawca, jak i nabywca muszą przeprowadzić szczegółową weryfikację statusu prawnego i faktycznego nieruchomości będących przedmiotem dostawy. Jedną z problematycznych kwestii, jakie pojawiają się w praktyce, jest ustalenie podstawy opodatkowania w VAT w przypadku, gdy przedmiotem dostawy są budynki o różnym statusie podatkowym (tj. opodatkowane VAT i zwolnione z VAT) znajdujące się na jednej działce ewidencyjnej gruntu czy też położone jednocześnie na kilku działkach gruntu. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, iż wartość gruntu, na którym posadowione są budynki budowle lub ich części opodatkowane różnymi stawkami VAT, powinna być alokowana do podstawy opodatkowania tych obiektów.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają jakichkolwiek przepisów regulujących sposób alokacji wartości gruntu do podstawy opodatkowania w VAT budynków, budowli lub ich części. Wobec braku takich przepisów pomocna podatnikom może być lektura interpretacji wydawanych przez organy podatkowe. Analiza tych interpretacji wskazuje, iż w praktyce wykształciły się dwa sposoby alokacji wartości gruntu do podstawy opodatkowania budynków, tj. alokacja według klucza powierzchniowego oraz alokacja według klucza wartościowego. Ta pierwsza oznacza przypisanie wartości gruntu do podstawy opodatkowania poszczególnych budynków lub budowli proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki czy też budowle. Z kolei alokacja według klucza wartościowego oznacza przypisanie wartości gruntu do podstawy opodatkowania poszczególnych budynków lub budowli proporcjonalnie do wartości poszczególnych budynków lub budowli będących przedmiotem dostawy.

Treść interpretacji organów podatkowych daje również wskazówkę co do zasadności stosowania powyżej wskazanych kluczy alokacji wartości gruntu do poszczególnych sytuacji. Przykładowo w interpretacji z 10 lipca 2012 r. (nr IPPP3/443-517/12-2/RD) dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie przyznał, że istnieją dwa możliwe klucze alokacji wartości gruntu do podstawy opodatkowania budynków, wskazując jednocześnie, iż w przypadku budynków, których wartość ekonomiczną strony wyceniły na 0, zastosowanie powinien znaleźć klucz powierzchniowy. Należy przyjąć, iż klucz powierzchniowy może znaleźć zastosowanie również w przypadkach, gdy wartość poszczególnych budynków lub budowli jest równa.

Z kolei w interpretacji z 29 maja 2013 r. (nr ITPP2/443-64/13-4/EK) dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy potwierdził, iż w przypadku gdy poszczególne budynki i budowle mają określoną wartość ekonomiczną i użytkową, w celu ustalenia podstawy opodatkowania podatnik może zastosować klucz wartościowy.

W praktyce każda transakcja sprzedaży nieruchomości będzie wymagała odrębnej weryfikacji, czy planowany klucz alokacji wartości gruntu jest najbardziej miarodajny dla danego stanu faktycznego. Jednocześnie powyżej wskazane zasady alokacji wartości gruntu do podstawy opodatkowania budynków są kolejnym argumentem potwierdzającym, iż polskie regulacje w zakresie VAT w każdym przypadku wymagają od uczestników obrotu nieruchomościami czasochłonnej weryfikacji istniejących poglądów organów podatkowych.

W praktyce każda transakcja sprzedaży nieruchomości będzie wymagała odrębnej weryfikacji

@RY1@i02/2013/204/i02.2013.204.071000200.802.jpg@RY2@

Tomasz Rysiak radca prawny, Kancelaria Prawnicza Magnusson

Tomasz Rysiak

radca prawny, Kancelaria Prawnicza Magnusson