Luka w przepisach drenuje gminne budżety

Chodzi o art. 3 ust. 5 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.). Zgodnie z nim, przy wyodrębnionej własności lokali obowiązek podatkowy od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali. Podatek, jaki mają zapłacić, ma odpowiadać "częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku". I tu pojawiają się problemy.

Kłopotliwy ułamek

Logika nakazywałaby bowiem przypisać powierzchnię części wspólnych oraz gruntu proporcjonalnie do wszystkich lokali, sumując najpierw powierzchnię użytkową wszystkich lokali, by ustalić udział każdego z nich w ogólnej sumie powierzchni użytkowej, a dopiero potem przypisać ten udział w powierzchni części wspólnej budynku oraz w gruncie do takiego lokalu. Szkopuł w tym, że przepisy w tym zakresie niewiele mają wspólnego z logiką. Najlepiej widać to na przykładzie budynku o powierzchni całkowitej 100 mkw., wybudowanego na działce o powierzchni 1000 mkw., w którym istnieją dwa wyodrębnione lokale, po 25 mkw. każdy.

Zgodnie z logiką należałoby zsumować powierzchnie obu tych lokali (co daje w sumie 50 mkw.) oraz ustalić udział ich powierzchni w powierzchni użytkowej (50 proc.) przypisując każdemu z lokali po 25 mkw. powierzchni użytkowej budynku oraz po 500 mkw. powierzchni gruntu. I od owych 25 mkw. powierzchni wspólnej budynku oraz 500 mkw. gruntu każdy z właścicieli tych lokali powinien zapłacić podatek od nieruchomości według stawek właściwych dla działalności gospodarczej.

Tymczasem w myśl zasady określonej w art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych owa proporcja, według której należy przypisywać powierzchnię części wspólnych i gruntu do poszczególnych lokali, ma być liczona w zupełnie inny sposób niż to logika nakazuje. Przepis mówi bowiem, że obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu lub części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali "w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku".

W praktyce oznacza to, że by przypisać do poszczególnych lokali udział w powierzchni wspólnej, należy w liczniku wpisać powierzchnię użytkową lokalu (w naszym przykładzie - 25 mkw.), a w mianowniku - powierzchnię użytkową budynku (tj. nie tylko części wspólnych budynku, lecz także wyodrębnionych lokali, w myśl art. 1a ust. 1 pkt 5 ww. ustawy), czyli 100 mkw. W efekcie do każdego lokalu zostanie przypisana tylko jedna czwarta części wspólnej powierzchni użytkowej budynku, a reszta (czyli połowa części wspólnej powierzchni budynku) nie zostanie w ogóle opodatkowana.

Według tej zasady ustala się opodatkowanie właścicieli lokali w dużych centrach handlowych, ale - jak twierdzą eksperci - dotyczy to także np. pawilonów handlowych. Co więcej, według podobnej zasady ustala się również opodatkowanie właścicieli lokali mieszkalnych i miejsc parkingowych w garażach wielostanowiskowych, które stanowią odrębną własność.

Odchudzana kasa

Ta metoda oszczędzania na podatku od nieruchomości jest znana firmom od lat. Ile na takiej optymalizacji tracą gminy - nie wiadomo. Nikt zresztą tego dokładnie chyba nie policzył. Trudności nastręcza bowiem samo określenie liczby galerii handlowych i pawilonów, które na takim wadliwym brzmieniu przepisów chyba najwięcej korzystają. Sklep sklepowi bowiem nierówny, a definicji brak.

Jak poinformowała nas Magdalena Jadziewicz-Kasak z wydziału prasowego Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, centra handlowe z Warszawy płacą do miejskiej kasy podatek od nieruchomości w wysokości od 900 tys. zł do około 5 mln zł rocznie. Podatek od nieruchomości od 10 przykładowych podmiotów w 2012 r. wyniósł 24,5 mln zł.

W dużych miastach utracone dochody można więc śmiało liczyć w milionach złotych, co biorąc pod uwagę podatek za pięć lat wstecz (bo po takim czasie zobowiązanie podatkowe się przedawnia - przyp. red.), daje pokaźne kwoty.

Dużo łatwiej można by natomiast powiedzieć, ile samorządowcy mogliby zrobić, gdyby według logicznych zasad opodatkowana była całość części wspólnych budynków. Wpływy do gminnej kasy z podatku od nieruchomości byłyby zdecydowanie wyższe. A potrzeby są duże. Przykładowo roczne utrzymanie jednego miejsca w przedszkolu kosztuje około 5,5 tys. zł, zakup nowego autobusu - ok. 1 mln zł, budowa Centrum Nauki Kopernik zamknęła się kwotą 364,8 mln zł, a nowy most to koszt prawie 1 mld zł.

W ocenie dr Wojciecha Morawskiego, przepis umożliwia łatwe zmniejszenie ciężaru podatkowego. Wystarczy wyodrębnić własność lokali oraz pozostawić odpowiednio dużą część wspólną, aby znacząco zmniejszyć podatek od nieruchomości płacony od budynków wykorzystywanych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. - To prosta metoda optymalizacji podatkowej obiektów wielkopowierzchniowych, takich jak centra handlowe - uważa dr Wojciech Morawski.

Wyodrębnienie własności lokali wcale nie jest takie trudne.

- Można to zrobić zaraz po oddaniu lokalu do użytkowania albo i później, zmieniając sposób użytkowania czy przebudowując obiekt na podstawie zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokalu. Wydaje je starosta w ciągu siedmiu dni od złożenia kompletnego wniosku - mówi Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnica Budowlana.

Na pieniądzach się nie kończy

Problem polega jednak na tym, że błąd ustawodawcy może rodzić dużo poważniejsze skutki dla gmin niż tylko finansowe. Może się bowiem okazać, że gminy, które w logiczny sposób starały się przypisać poszczególnym właścicielom lokali udział w częściach wspólnych budynków i gruntów, wydały wadliwe decyzje podatkowe. I to nie tylko dla właścicieli galerii czy pawilonów handlowych, lecz także właścicieli mieszkań w budynkach i miejsc parkingowych w garażach wielostanowiskowych. Spory w tych ostatnich przypadkach dotyczą wprawdzie zazwyczaj niewielkich kwot, ale biorąc pod uwagę liczbę takich podatników, mogą w równie dużym stopniu zaangażować urzędników gminnych, jak w przypadku potencjalnych sporów z galeriami handlowymi o interpretację przepisów.

Na co czeka minister

Co ciekawe, kontrowersyjny przepis art. 3 ust. 5 w takim kształcie obowiązuje niezmiennie od 1 stycznia 1997 r. Luka w prawie nie jest tajemnicą dla osób zajmujących się na co dzień podatkiem od nieruchomości. A skoro tak, to muszą o niej wiedzieć także urzędnicy Ministerstwa Finansów. Pytanie, dlaczego tak długo czekają ze zmianą wadliwego prawa. Zwłaszcza że zdaniem ekspertów problem ten można bardzo szybko rozwiązać. Wystarczy zmienić przepisy podatkowe na wzór ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) lub do tej ustawy po prostu odesłać podatników i jednostki samorządu terytorialnego. Jej art. 3 ust. 3 w sposób czytelny mówi, jak należy ustalać udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej (patrz ramka). Zgodnie z nim udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jak zapewniło nas Ministerstwo Finansów, przy okazji najbliższej nowelizacji ustawy brzmienie przepisu art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zostanie zmienione. Kiedy to się stanie, niestety nie wiadomo.

Sądy po stronie prawa

Bój o interpretację art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zaprowadził spółkę, która wraz z innymi podmiotami wybudowała centrum handlowe, aż do sądu administracyjnego. Walka toczyła się o wielkie pieniądze, bo o ponad 2 mln zł. Tyle straciła gmina, bo sąd uznał, że spółka obliczyła podatek prawidłowo. Powierzchnia wszystkich wyodrębnionych lokali wynosiła łącznie ponad 101 266 mkw., całkowita powierzchnia użytkowa budynku - ponad 276 787 mkw., a gruntu pod budynkiem - 107 939 mkw. Część wspólna wynosiła więc niewiele ponad 175 521 mkw., ale opodatkowana miała zostać tylko powierzchnia około 65 000 mkw. (nieopodatkowana zostałaby więc powierzchnia prawie 110 000 mkw.).

Wyroki w tej sprawie już zresztą zapadły. Wydał je wojewódzki sąd administracyjny w Warszawie w identycznym stanie faktycznym, według którego przepis jest jasny, i choć jest nielogiczny, to należy go stosować (wyrok z 2 lutego 2009 r., sygn. akt III SA/Wa 2535/08 i z 8 października 2010 r., sygn. akt III SA/Wa 1336/10), a ostatnio prawidłowość takiego orzeczenia potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 listopada 2012 r. (sygn. akt II FSK 647/11), do którego nie ma jeszcze uzasadnienia na piśmie.

- Art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zawiera co najmniej błąd logiczny, bo bezsporne jest to, że całość części wspólnej budynku powinna być opodatkowana - mówi dr Wojciech Morawski z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu, autor komentarza do przepisów o podatku od nieruchomości. Według niego nie można oczekiwać, że sądy administracyjne będą wydawały wyroki wbrew przepisowi, którego brzmienie jest co prawda nieracjonalne, ale jasne. - Sąd nie może odrzucić korzystnych dla podatnika wyników wykładni językowej - podkreśla dr Wojciech Morawski.

Grażyna J. Leśniak

grazyna.lesniak@infor.pl