Jak opodatkować komórki lokatorskie, garaże i parkingi

Opodatkowanie garaży i miejsc postojowych zlokalizowanych w podziemiu budynków rodzi spory podatników z gminnymi organami podatkowymi (wójt, burmistrz, prezydent miasta).Większość sądów administracyjnych przyznaje rację organom podatkowym. W efekcie podatnicy od garaży i miejsc postojowych muszą płacić podatek od nieruchomości według stawek właściwych dla budynków pozostałych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W przypadku budynków podstawą opodatkowania jest ich powierzchnia użytkowa. Jak wynika z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, przez powierzchnię użytkową budynku lub jego części rozumie się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

A zatem nie ma wątpliwości, że od powierzchni użytkowej garażu lub miejsca postojowego przypisanego do lokalu mieszkalnego trzeba zapłacić podatek od nieruchomości.

Nie ma też wątpliwości, że w przypadku garażu związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej podatek należy zapłacić według stawki właściwej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Prosta jest również sytuacja właścicieli domów, w których garaż stanowi element bryły budynku. Muszą oni płacić podatek od nieruchomości według stawki dla budynków mieszkalnych.

Problemem jest jednak stawka podatku w przypadku, gdy właścicielem garażu lub miejsca postojowego w bloku (budynku wielolokalowym) jest osoba fizyczna.

Właściciele garaży i miejsc postojowych twierdzą, że do garażu ma zastosowanie stawka taka jak za mieszkanie (stawka dla budynków i ich części mieszkalnych). Z kolei organy podatkowe stoją na stanowisku, że zastosowanie ma stawka dla budynków pozostałych, czyli ponad 10 razy wyższa niż stawka dla budynków mieszkalnych.

Tak. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych określa stawki maksymalne podatku od nieruchomości, które co roku są waloryzowane o wskaźnik inflacji (specjalne obwieszczenie wydaje minister finansów). Rady gmin i miast mają jednak możliwość uchwalenia stawek podatku na poziomie niższym niż maksymalny. W Warszawie jednak na obecny rok obowiązują stawki maksymalne ustalone przez ministra finansów. W konsekwencji podatnik musi zapłacić podatek za garaż (miejsce postojowe) według stawki dla budynków lub ich części pozostałych w maksymalnej wysokości.

Stanowiska organów podatkowych nie są jednak jednolite. Co więcej, rozróżniają one dwie sytuacje. Po pierwsze, gdy garaż lub miejsce postojowe w budynku jest przedmiotem odrębnej własności w budynku mieszkalnym (bloku). Garaż ma wtedy własną księgę wieczystą. Organy podatkowe twierdzą, że w takiej sytuacji garaż (miejsce postojowe) należy opodatkować według stawki dla budynków lub ich części pozostałych.

Po drugie, organy podatkowe twierdzą, że w przypadku gdy garaż stanowi integralną część budynku, jest jeden akt notarialny na mieszkanie i miejsce postojowe, a więc przynależy ono do budynku mieszkalnego, wtedy może mieć zastosowanie stawka dla budynków lub ich części mieszkalnych. W ten sposób garaże i miejsca postojowe są opodatkowane np. w Łodzi.

Większość dużych miast (Warszawa, Gdańsk, Kraków, Wrocław, Poznań) twierdzi jednak, że w przypadku miejsc postojowych lub garaży w parkingu podziemnym należy stosować stawkę dla budynków pozostałych. Stanowisko to potwierdza też większość sądów administracyjnych. Choć tutaj również występują rozbieżności.

Negatywne wyroki dla właścicieli garaży i miejsc postojowych w parkingach podziemnych i zlokalizowanych na zewnątrz budynku wydały m.in. WSA w Warszawie, Poznaniu, Szczecinie i Białymstoku. Przykładowo WSA w Białymstoku w wyroku z 27 października 2010 r. (sygn. akt I SA/Bk 353/10, nieprawomocny) oraz WSA w Szczecinie w wyroku z 6 października 2010 r. (sygn. akt I SA/Sz 508/10, prawomocny) orzekły, że garaże znajdujące się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym są opodatkowane według stawki dla budynków lub ich części pozostałych.

Szczeciński sąd wyjaśnił najpierw, że części budynku mogą być samodzielnym przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Częścią budynku jest np. wyodrębniony lokal w tym budynku, czyli garaż. Wyodrębnione lokale stają się odrębną nieruchomością również w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a tym samym przedmiotem opodatkowania jest posiadanie odrębnej nieruchomości będącej częścią budynku.

Dalej sąd wskazuje, że gminne organy podatkowe są związane zapisami w ewidencji gruntów i budynków (wynika to z art. 21 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne, t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 240, poz. 2027 z późn. zm.). Garaż należący do skarżącego w ewidencji był sklasyfikowany jako lokal niemieszkalny. W efekcie zastosowanie miała stawka dla budynków lub ich części pozostałych. Sąd stwierdził bowiem, że opodatkowanie części budynku, jaką jest samodzielny lokal, stawką podatku przewidzianą dla budynków mieszkalnych jest możliwe, jeżeli w ewidencji gruntów i budynków ta część jest określona jako mieszkalna.

Jak wynika z orzecznictwa sądów (również tego korzystnego dla podatników), o tym, czy garaż lub miejsce postojowe w parkingu podziemnym może być opodatkowane według stawki niższej, czyli dla budynków lub ich części mieszkalnych, decyduje charakter lokalu. WSA w Bydgoszczy w wyroku z 28 lipca 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 346/09) orzekł, że garaż ma charakter budynku mieszkalnego, dlatego należy go opodatkować jako część mieszkania, czyli niższą stawką podatku. Jeszcze dalej poszedł NSA w wyroku z 22 lipca 2009 r. (sygn. akt II FSK 460/08). Orzekł, że znajdujące się w budynku garaże i lokale użytkowe, będące w posiadaniu przedsiębiorcy, ale niezajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, podlegają opodatkowaniu z zastosowaniem stawki właściwej dla budynków mieszkalnych.

Tak. Jeśli podatnicy posiadają ułamkową część w garażu wielostanowiskowym, to decyzja stwierdzająca solidarny obowiązek w podatku od nieruchomości powinna zostać dostarczona wszystkim współwłaścicielom. Stanowisko takie potwierdził WSA w Poznaniu (sygn. akt III SA/Po 233/11). Sąd wskazał, że przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości powinien być lokal w postaci garażu wielostanowiskowego (a nie udziały w prawie własności tego lokalu przysługujące poszczególnym współwłaścicielom). Postępowanie powinno się toczyć z udziałem wszystkich współwłaścicieli i kończyć decyzją stwierdzającą solidarny obowiązek podatkowy wobec wszystkich współwłaścicieli. Sąd dodał, że lokal garażowy będący współwłasnością ułamkową wielu osób jest odrębnym od lokali mieszkalnych przedmiotem opodatkowania. Organ podatkowy nie może więc w jednej decyzji adresowanej do konkretnej osoby opodatkować udziału we własności lokalu garażowego.

Na niekorzyść podatników orzekł z kolei WSA w Poznaniu (sygn. akt III SA/Po 233/11). Stwierdził, że garaż wielostanowiskowy (w którym udział posiadali skarżący, będący właścicielami mieszkania) nie ma statusu pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego, lecz stanowi odrębny, samodzielny lokal użytkowy.

Osoby fizyczne otrzymują decyzje ustalające wysokość podatku od nieruchomości od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i na tej podstawie płacą podatek. Jeśli w decyzji określono, że podatek od garaży i miejsc postojowych w parkingach podziemnych należy zapłacić według stawki dla budynków lub ich części pozostałych, to podatnik powinien uiścić podatek we wskazanej w decyzji wysokości. Jeśli jednak nie zgadza się na zastosowanie stawki wyższej, może złożyć odwołanie od decyzji organu podatkowego do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Biorąc pod uwagę orzecznictwo, należy jednak przyjąć, że garaże i miejsca postojowe są opodatkowane według wyższej stawki.

W przypadku firmy będącej właścicielem np. parkingu podziemnego lub parkingu wielopiętrowego należy uznać, że jest on zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. W takiej sytuacji podatek należy liczyć od powierzchni użytkowej parkingu. Zastosowanie znajdzie stawka dla budynków lub ich części pozostałych, a więc stawka najwyższa.

W przypadku parkingów, które są zlokalizowane na gruncie, trzeba je opodatkować według stawki dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Będzie to więc stawka niższa niż stawka dla budynków zajętych na prowadzenie działalności.

Częścią budynku są również komórki lokatorskie (schowki zlokalizowane na zewnątrz lokalu mieszkalnego, w częściach wspólnych budynku). W tym przypadku podatek trzeba liczyć od powierzchni użytkowej lokalu. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podstawą opodatkowania dla budynków lub ich części jest powierzchnia użytkowa. Problemem może być, podobnie jak w przypadku garaży, zastosowanie stawki podatku. Komórka lokatorska nie ma bowiem charakteru mieszkalnego. Część ekspertów podatkowych twierdzi jednak, że skoro cały budynek jest mieszkalny, to nie można uznać, że poszczególne jego części są niemieszkalne (argumentacja ta odnosi się również do garaży). Aby jednak móc zastosować stawkę dla budynków lub ich części mieszkalnych, podatnik będzie musiał złożyć odwołanie od decyzji organu podatkowego do SKO, a następnie do WSA, i udowodnić przed tymi organami, że komórka ma charakter mieszkalny.

Tak. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych za powierzchnię użytkową budynku lub jego części uznaje się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Podstawą opodatkowania w przypadku budynków lub ich części jest natomiast ich powierzchnia użytkowa. Skoro jednak klatki schodowe są wyłączone z tej powierzchni, to nie podlegają opodatkowaniu. Przepisy nie wyłączają jednak komórek czy schowków zlokalizowanych na klatce schodowej. Są to lokale użytkowe, a więc podlegają opodatkowaniu według stawki dla budynków lub ich części pozostałych.

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl

Art. 1a ust. 1 pkt 5, art. 2 ust. 1, art. 2 - 5 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).