Podatek od nieruchomości można optymalizować

Dla przedsiębiorców inwestujących w nowe obiekty oraz posiadających spory majątek podatek od nieruchomości może stanowić znaczne obciążenie finansowe. W związku z tym w czasach kryzysu optymalizacje podatkowe są poszukiwane nie tylko w podatkach pośrednich, lecz także w podatkach i opłatach lokalnych. Najczęściej popełnianym przez podatników błędem jest to, że raz ustaloną podstawę opodatkowania stosują przez lata, uznając, iż założenia przyjęte w momencie ukończenia inwestycji były słuszne. Po stworzeniu odpowiedniej strategii rozwoju przedsiębiorstwa obecne przepisy dają szanse wygenerowania znacznych oszczędności oraz zminimalizowania ewentualnego ryzyka podatkowego. Każdą możliwość należy jednak rozważyć z dużą starannością, dopasowując ją do własnej branży i konkretnej sytuacji.

Część możliwości optymalizacyjnych wynika z samej ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. I tak, w przypadku budynków, gdy właścicielami nieruchomości jest kilka osób, warto rozważyć zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności dla co najmniej dwóch lokali.

Różne metody pomiarów

Zgodnie z przepisami wspomnianej ustawy powierzchnia użytkowa stanowi podstawę opodatkowania dla budynków (art. 4 ust. 1 pkt 2). Powierzchnia ta jest mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach budynku lub jego części, pomijając przy tym powierzchnię klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się przede wszystkim garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Zatem sama już definicja powierzchni użytkowej w ustawie daje przedsiębiorcy możliwość zmniejszenia opodatkowania. Nieświadomi podatnicy często bowiem przyjmują za podstawę opodatkowania dla budynków powierzchnię użytkową przedstawioną np. w pozwoleniu na użytkowanie.

Należy pamiętać, że metodyka dokonywania pomiarów przez architekta na potrzeby budowlane może znacznie odbiegać od metodyki i definicji powierzchni użytkowej, jaką należy stosować na potrzeby podatku od nieruchomości. Wynika to z tego, że Polskie Normy przeprowadzania pomiarów (PN-70/B-02365, ISO-PN-ISO 9836:1997), jak również ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz ustawa o podatku od spadków i darowizn zawierają różne definicje tego pojęcia. Jak widać, przepisy dają wiele możliwości dokonywania pomiarów budynków. Dlatego przyjęcie stosownej powierzchni użytkowej dla celów podatkowych wymaga szczególnej ostrożności, z uwzględnieniem dodatkowo stanowisk prezentowanych przez organy podatkowe i sądy administracyjne.

Wyznaczanie proporcji

Kolejnym zapisem ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, dającym możliwość wygenerowania znacznych oszczędności, jest art. 3 ust 5. Zgodnie z nim, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Przepis ten ma niemałe znaczenie w wyliczaniu podstawy opodatkowania dla budynków. Oszczędności w zakresie podatku od nieruchomości można bowiem wygenerować poprzez dokonanie odpowiedniego wyodrębnienia powierzchni między współwłaścicielami. Można zatem przyjąć, że im wyższy jest procent powierzchni wspólnej w posiadanych budynkach, tym większa oszczędność. Dlatego przy zastosowaniu odpowiednich proporcji oszczędności dla współwłaścicieli mogą być znaczne. [przykład]

Obecnie prowadzone są konsultacje nad zmianą niektórych zapisów wspomnianej ustawy, które mogą w przyszłości uniemożliwić zastosowanie przedstawionej optymalizacji.

Wyżej przedstawione rozwiązania potwierdzają jednak, że w każdej sytuacji przedsiębiorca powinien się przyjrzeć bliżej swoim zobowiązaniom.

WAŻNE

Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku

PRZYKŁAD

Mniej do zapłaty

Podatek od hali o powierzchni 10 000 mkw., która jest współwłasnością dwóch spółek, w 2014 roku wyniesie (przy zastosowaniu maksymalnej stawki dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w wysokości 23,03 zł) 230 300 zł.

Wspólnicy mają jednak możliwość ustanowienia odrębnej własności nieruchomości w taki sposób, że każdy z nich może mieć po jednym lokalu o powierzchni np. 1000 mkw., a pozostała część nieruchomości, tj. 8000 mkw., pozostanie wspólna. Stosując bezpośrednio zapisy ustawy, każdy ze wspólników zapłaci 23 030 zł od powierzchni własnego lokalu. Dodatkowo każdy z nich będzie zobowiązany do zapłacenia podatku od części wspólnej w wysokości 18 424 zł (podstawa opodatkowania dla współwłasności: 8000 mkw. x 1/10 = 800 mkw.). Tak więc podatek od budynku każdego wspólnika wyniesie łącznie 41 454 zł, a łączne zobowiązanie podatkowe wyniesie 82 908 zł.

W porównaniu do wariantu z posiadaniem wspólnej własności przez dwie spółki odpowiednie zastosowanie przepisu da oszczędność 147 392 zł rocznie.

@RY1@i02/2014/124/i02.2014.124.07100120b.803.jpg@RY2@

Martin Wrbka ekspert podatkowy w dziale doradztwa podatkowego w zespole zarządzania majątkiem w KPMG w Polsce

Martin Wrbka

ekspert podatkowy w dziale doradztwa podatkowego w zespole zarządzania majątkiem w KPMG w Polsce

Podstawa prawna

Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.). Ustawa z 21 czerwca 2001 r. ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.). Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 ze zm.).