Kiedy fiskus obciąży hipotekę

Skarb Państwa ma liczne sposoby na zabezpieczenie swoich interesów. Jeśli chodzi o należności podatkowe, fiskus może przede wszystkim zabezpieczyć się na nieruchomościach i ruchomościach dłużnika. Służy temu odpowiednio hipoteka przymusowa i zastaw skarbowy.

Trzeba pamiętać, że organy podatkowe mogą w ten sposób zabezpieczać nie tylko długi, które już istnieją. Jeżeli istnieje obawa, że dłużnik nie będzie chciał zapłacić, to zobowiązanie może być zabezpieczone jeszcze przed terminem płatności. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy podatnik trwale nie uiszcza wymagalnych zobowiązań o charakterze publicznoprawnym, dokonuje czynności polegających na zbywaniu majątku, które mogą utrudnić lub udaremnić egzekucję.

Hipoteka przymusowa to szczególna forma hipoteki, którą znamy z prawa cywilnego. Hipoteka uregulowana w kodeksie cywilnym to dość popularny w obrocie gospodarczym środek zabezpieczenia zobowiązań. Jest to bardzo silne zabezpieczenie dające wierzycielowi duże gwarancje skutecznego wyegzekwowania długu. Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej oznacza, że w przypadku niespłacenia długu, wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości np. może ją przejąć i sprzedać. Hipotekę nakłada się tylko na nieruchomości i inne prawa, które są z nimi związane.

Hipoteka jest ściśle związana z nieruchomością i jest skuteczna wobec każdego jej właściciela. Mówiąc najprościej, jeżeli dłużnikowi uda się sprzedać nieruchomość z obciążoną hipoteką, wierzyciel będzie mógł domagać się spłaty długu od nowego właściciela. Zmiana właściciela nieruchomości nie ma bowiem wpływu na obciążenie jej hipoteki.

Zasady dotyczące hipoteki przymusowej zostały uregulowane w Ordynacji podatkowej.

Hipoteka przymusowa przysługuje Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego. Mogą nią być obciążone wszystkie nieruchomości:

● podatnika,

● płatnika,

● inkasenta,

● następcy prawnego,

● osób trzecich.

Hipoteka przymusowa może zabezpieczać zobowiązania podatkowe powstałe z mocy decyzji, a także zaległości podatkowe w podatkach stanowiących dochód SP oraz samorządów. Ponadto można nią zabezpieczyć należności z tytułu odsetek za zwłokę od tych zaległości.

Wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej dokonuje właściwy sąd rejonowy na wniosek organu podatkowego. W zakresie zobowiązań podatkowych stanowiących dochód jednostki samorządu terytorialnego pobieranych przez urzędy skarbowe wniosek o wpis hipoteki przymusowej do sądu składa właściwy naczelnik urzędu skarbowego.

Przedmiotem hipoteki przymusowej może być:

● część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika,

● nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka,

● nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej z tytułu zaległości podatkowych spółki,

● część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej - z tytułu zaległości podatkowych spółki,

● użytkowanie wieczyste,

● spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

● spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

● prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

● wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Przedmiotem hipoteki przymusowej może być:

● część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika,

● nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka,

● nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej z tytułu zaległości podatkowych spółki,

● część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej - z tytułu zaległości podatkowych spółki,

● użytkowanie wieczyste,

● spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

● spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

● prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

● wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Zasadniczo hipoteka przymusowa powstaje przez dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Żeby jednak dokonać zabezpieczenia, musi istnieć jakaś podstawa, tj. decyzja albo tytuł wykonawczy. Jeżeli podstawą hipoteki jest decyzja, to wpisu można dokonać dopiero po jej doręczeniu. Dotyczy to decyzji:

a) ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego,

b) określającej wysokość zobowiązania podatkowego,

c) określającej wysokość odsetek za zwłokę,

d) o odpowiedzialności podatkowej płatnika lub inkasenta,

e) o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej,

f) o odpowiedzialności spadkobiercy,

g) określającej wysokość zwrotu podatku;

Tytuł wykonawczy lub zarządzenie zabezpieczenia jest podstawą wpisu, jeżeli taki dokument może być wystawiony, na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji bez wydawania jednej z powyższych decyzji, które są podstawą wpisu hipoteki.

Warto wspomnieć, że organ podatkowy może zażądać złożenia oświadczenia o stanie posiadanych nieruchomości (takie samo uprawnienie dotyczy ruchomości, które mogą być przedmiotem zastawu skarbowego).

Oświadczenie składa się na specjalnym formularzu ORD-HZ, pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań.

● Organy podatkowe same mogą występować z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości. Dotyczy to zarówno nieruchomości podatnika, ale także płatnika, inkasenta, następców prawnych oraz osób trzecich odpowiadających za zaległości podatkowe.

● W przypadku, gdy nieruchomość, na której ma być ustanowiona hipoteka przymusowa, nie ma księgi wieczystej, zabezpieczenie długu dokonywane jest przez złożenie wniosku o wpis do zbioru dokumentów.

Drugim powszechnie stosowanym środkiem zabezpieczenia wykonania zobowiązań podatkowych jest zastaw skarbowy. Tak samo jak hipoteka, zastaw skarbowy przysługuje Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego. Zastaw skarbowy można ustanowić na rzeczach ruchomych oraz zbywalnych prawach majątkowych, które są własnością podatnika, a także współwłasnością łączną jego i małżonka. Zastawu nie ustanawia się jednak na wszystkich ruchomościach, ale tych, których jednostkowa wartość w dniu ustanowienia zastawu, wynosi co najmniej 11 300 zł (limit obowiązujący od 1 stycznia 2010 r.).

Tak samo jak w przypadku hipoteki zastaw stosuje się odpowiednio do należności płatników, inkasentów, następców prawnych i osób trzecich odpowiadających za zaległości. Zastawem skarbowym nie może być obciążone to, co nie podlega egzekucji oraz może być przedmiotem hipoteki.

Zastaw skarbowy powstaje z dniem wpisu do rejestru zastawów skarbowych. Podobnie jak w przypadku hipoteki, wpis zastawu dokonywany jest przede wszystkim na podstawie doręczonej decyzji (podstawą wpisu są takie same rodzaje decyzji jak przy hipotece). W przypadku zobowiązań podatkowych powstających z mocy prawa podstawę wpisu może stanowić też sama deklaracja, pod warunkiem jednak, że wykazane w niej zobowiązanie podatkowe nie zostało wykonane. Wpis zastawu skarbowego nie może być dokonany wcześniej niż po upływie 14 dni od upływu terminu płatności zobowiązania podatkowego.

Zastaw skarbowy wygasa:

● z mocy prawa z dniem wygaśnięcia zobowiązania podatkowego (np. zapłaty) albo

● z dniem wykreślenia wpisu z rejestru zastawów skarbowych, albo

● z dniem egzekucyjnej sprzedaży przedmiotu zastawu.

Wykreślenie wpisu z rejestru zastawów skarbowych następuje, gdy:

● rzecz lub prawo obciążone zastawem skarbowym w dniu jego ustanowienia stanowiły własność innej osoby niż dłużnik podatkowy

● ich właściciel złożył wniosek o wykreślenie wpisu w ciągu siedmiu dni od dnia, w którym dowiedział się o ustanowieniu zastawu.

Wypis z rejestru zastawów skarbowych:

● wydaje organ prowadzący rejestr (rejestry prowadzone są przez naczelników urzędów skarbowych; centralny rejestr zastawów skarbowych (CRZS) prowadzi minister finansów)

● konieczny jest wniosek zainteresowanego,

● wypis zawiera informacje o obciążeniu zastawem skarbowym oraz o wysokości zabezpieczenia

● wypis podlega opłacie (20 zł z zastawu prowadzonego przez us, 50 zł z CRZS).

Podsumowując najważniejsze informacje dotyczące hipoteki przymusowej oraz zastawu skarbowego, trzeba podkreślić, że są to bardzo silne i uciążliwe środki zabezpieczenia. Przede wszystkim zastaw skarbowy, tak samo jak hipoteka, jest skuteczny wobec każdorazowego właściciela przedmiotu zastawu i ma pierwszeństwo przed jego wierzycielami osobistymi. Zmiana właściciela nieruchomości czy rzeczy obciążonej zastawem nie pozbawia fiskusa prawa do zaspokojenia się z nich. W praktyce oznacza to, że nieruchomości i rzeczy obciążone odpowiednio hipoteką i zastawem są niezbywalne. Niewielu nabywców zdecyduje się bowiem na kupno czegoś, co jest obciążone cudzym długiem, zwłaszcza że prawa te są ujawnione w ogólnie dostępnych zbiorach dokumentów, tj. księgach wieczystych i rejestrach zastawów skarbowych. Bardzo uciążliwą konsekwencją ustanowienia hipoteki przymusowej i zastawu skarbowego jest wyłączenie przedawnienia. Zobowiązania podatkowe zabezpieczone w ten sposób nie przedawniają się. Jedynym skutkiem upływu terminu przedawniania zobowiązania jest to, że organ podatkowy będzie mógł zaspokoić się tylko z przedmiotu hipoteki lub zastawu. W praktyce, biorąc pod uwagę to, że fiskus sprawdza wartość tego, na czym się zabezpiecza, najczęściej wybierze takie nieruchomości i rzeczy, żeby ich wartość była maksymalnie zbliżona do wartości długu.

Zgodnie z art. 233 par. 1 kto, składając zeznanie mające służyć za dowód w postępowaniu sądowym lub w innym postępowaniu prowadzonym na podstawie ustawy, zeznaje nieprawdę lub zataja prawdę, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3

aleksandra.tarka@infor.pl

Art. 34-46 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r., nr 8, poz. 60 z późn. zm.).