Jak nie stracić podatkowo, kupując mieszkanie dziecku

Sytuacje, w których rodzice chcą pomóc dzieciom w zdobyciu własnego mieszkania, nie należą do rzadkości. Cały kłopot w tym, by wspierać je tak, aby nie zapłacić podatku. A łatwo wpaść w tym przypadku w pułapkę. Wystarczy, że obdarowany z najbliższego kręgu rodziny nie złoży lub złoży po terminie potrzebne zawiadomienie, aby przysługujące mu zwolnienie z podatku go ominęło. W przypadku darowizn pieniężnych takie same skutki będzie miało przekazanie pieniędzy bez pośrednictwa banku poczty czy SKOK. W takiej sytuacji konieczne staje się ustalenie podatku i jego zapłata.

Od 2007 roku najbliższa rodzina może korzystać z generalnego zwolnienia z podatku od darowizn. Na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się (całkowicie, czyli bez względu na to, co i o jakiej wartości nabyto) od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Na złożenie oświadczenia będziemy mieli sześć miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli sześć miesięcy od otrzymania darowizny.

Termin ten liczony jest od momentu powstania obowiązku podatkowego. Ten zaś w przypadku darowizn powstaje z chwilą dokonania darowizny. Jeśli nie zostanie ono złożone lub złożone zostanie po terminie, podatek trzeba płacić na zwykłych, obowiązujących pierwszą grupę podatkową zasadach. Zasada ta ma zastosowanie do darowizn pieniędzy na zakup mieszkania. Ale o tym za chwilę.

Jak już wspomniałam, warunkiem uzyskania całkowitego zwolnienia z podatku od darowizn jest złożenie zawiadomienia o otrzymaniu darowizny. Od tej podstawowej zasady istnieje jednak wyjątek. Przepis mówi bowiem także o tym, że oświadczenia takiego nie trzeba składać, gdy nabycie nastąpi na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. To dość oczywiste. W tym przypadku zawiadomienia takiego dokonuje notariusz jako płatnik podatku. Sytuacja taka dotyczy darowizn nieruchomości.

Wynika z tego, że przy zachowaniu pewnych warunków rodzice zupełnie spokojnie mogą kupić dzieciom mieszkanie, a następnie podarować im je, nie martwiąc się o to, że sami lub ich dzieci zapłacą podatek.

Każda czynność dotycząca własności nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie czynność taka jest nieważna. Dokonanie zatem darowizny nieruchomości bez zawarcia aktu notarialnego powoduje, że do zawarcia umowy nie dochodzi w ogóle, a zatem nie dochodzi i do darowizny. A zatem własność mieszkania nie przechodzi na dzieci.

Również inne darowizny powinny być dokonywane w formie aktu notarialnego. W ich jednak przypadku niezachowanie tej formy nie spowoduje nieważności umowy – pod warunkiem że darowizna zostanie spełniona, tzn. np. w przypadku darowizny pieniędzy pieniądze te faktycznie trafią na konto obdarowanego.

Obowiązku złożenia zawiadomienia nie będzie nie tylko wtedy, gdy rozliczenia dokonuje notariusz, ale również wówczas, jeżeli wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby z najbliższej rodziny lub po tej samej osobie w okresie pięciu lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, nie przekracza 9637 zł.

Przepisy przewidują w tym przypadku wyraźnie, że obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby lub po tej samej osobie w okresie pięciu lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, nie przekracza kwoty wolnej od podatku dla pierwszej grupy podatkowej, czyli obecnie kwoty 9637 zł.

Podobnie rzecz wygląda, gdy rodzice chcą wspomóc dzieci, przekazując im pieniądze na zakup mieszkania. Również w przypadku takich darowizn dzieci nie zapłacą podatku, o ile tylko w odpowiednim czasie złożą zawiadomienie o otrzymaniu takiej darowizny (na druku SD-Z2).

Trzeba to zrobić w terminie sześciu miesięcy od dnia otrzymania darowizny. Przy ustalaniu terminu złożenia zawiadomienia SD-Z2 obowiązują ogólne zasady określone w Ordynacji podatkowej. Oznacza to, że zastosowanie znajdzie reguła, iż terminy określone w miesiącach kończą się z upływem dnia, który jest taki sam jak w dacie początkowej, w ostatnim miesiącu wyznaczonego terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było, w ostatnim dniu tego miesiąca.

W tym przypadku to jednak niejedyny warunek. Gdy darowizna ma charakter pieniężny, aby obdarowany skorzystał z całkowitego zwolnienia z podatku od darowizn, darowana kwota musi być przekazana w odpowiedni sposób. Otóż powinno się to odbyć albo poprzez przekaz pocztowy, albo też za pośrednictwem konta prowadzonego przez bank lub Spółdzielczą Kasę Oszczędnościowo-Kredytową (SKOK). Musi istnieć dowód, że pieniądze rzeczywiście przepłynęły od darczyńcy do obdarowanego.

Niespełnienie chociażby tylko jednego z tych warunków ma ten skutek, że od darowanej kwoty trzeba zapłacić podatek w ten sam sposób, w jaki płacą go osoby zaliczane do pierwszej grupy podatkowej w podatku od spadków i darowizn. W praktyce oznacza to opodatkowanie nadwyżki ponad 9637 zł z darowanej kwoty (jeśli jest ona wyższa, przy czym limit ten liczony jest dla każdego z rodziców z osobna).

Oczywiście można skorzystać też z pomocy dalszej rodziny lub powinowatych. Jeśli są to osoby zaliczane do pierwszej lub drugiej grupy podatkowej, nieznajdujące się w nieformalnej grupie zerowej, obdarowani unikną podatku, pod warunkiem że darowane przez poszczególne osoby kwoty nie przekroczą kwot wolnych od podatku. Dla pierwszej grupy jest to 9637 zł. Dla grupy drugiej to kwota 7276 zł. Trzeba też pamiętać, że w każdym przypadku limity te liczone są w okresach pięcioletnich, a zatem limit rozkłada się na wszystkie darowane rzeczy i pieniądze, w okresie kolejnych pięciu lat, licząc wstecz od ostatniej dokonanej darowizny.