Czy od najmu domków jest podatek

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest suma dochodów ze wszystkich źródeł przychodów. Dochodem (jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej) jest osiągnięta w roku podatkowym nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania. Jeżeli koszty uzyskania przekroczą sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zatem, jeśli podatniczka na wynajmie zarobi 1 tys. zł, będzie musiała tę kwotę wykazać przed organem podatkowym.

Art. 9 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Zgodnie z ustawą o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu wynajmu wczasowiczom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Zatem nie wszyscy skorzystają z tego zwolnienia. Koniecznym warunkiem jest, aby wynajem dotyczył budynków mieszkalnych położonych na wsi. Dodatkowo budynek musi należeć do osoby posiadającej gospodarstwo rolne, a więc rolnika. Ze zwolnienia tego nie będzie korzystała osoba, która co prawda kupi dom na wsi w celu wynajmowania w ramach agroturystyki, ale nie będzie posiadała gospodarstwa rolnego. W naszym przypadku, podatnik skorzysta ze zwolnienia od PIT. Nie będzie więc musiał ani wpłacać zaliczek na podatek dochodowy, ani wykazywać zarobionych na wynajmie środków w zeznaniu podatkowym.

Art. 21 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie definiuje terminu pokój, dlatego należy posłużyć się wykładnią językową. Przez określenie pokój rozumie się pomieszczenie z oknami i drzwiami oddzielone ścianami od innych.

Ustawa podatkowa nie odsyła również do odrębnych przepisów w zakresie warunków, jakim powinny odpowiadać pokoje przeznaczone do wynajmu. Dla możliwości zastosowania do opodatkowania karty podatkowej określa tylko maksymalną liczbę pokoi, czyli 12.

Jedynie przy założeniu, że w wynajmowanych domkach turystycznych łączna liczba pomieszczeń spełniających słownikową definicję pokoju (przy zastosowaniu wykładni językowej) nie przekroczy 12, można uznać (po spełnieniu dodatkowych warunków określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne), że podatniczka mogłaby skorzystać z tej formy opodatkowania. Trzeba tylko pamiętać, że tylko pomieszczenia, które spełniają definicję pokoju, tj. w każdym z tych pomieszczeń znajduje się okno, drzwi, i które są oddzielone ścianami od innych pomieszczeń, można uznać za jeden pokój.

Art. 23-41 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Wynajem pokoi może być opodatkowany w formie karty podatkowej. Jest to korzystna forma, która nie wymaga od wynajmującego zbytniego wysiłku w wypełnieniu obowiązków podatkowych. W tym przypadku rozliczenie z fiskusem polega tylko na wpłacaniu comiesięcznej, z góry ustalonej kwoty, bez konieczności prowadzenia ewidencji i składania deklaracji. Podatnik musi też pamietać, by do końca stycznia następnego roku złożyć PIT-16A, czyli informację o wpłaconych składkach zdrowotnych. Niestety, z tej formy skorzystają tylko nieliczni podatnicy. Dotyczy to osób, które świadczą usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawania posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi nie przekracza 12. W tym przypadku, nie ma ograniczenia, którego podstawą było posiadanie gospodarstwa rolnego (jak przy zwolnieniu z PIT). Z karty podatkowej może skorzystać osoba fizyczna wynajmująca do 12 pokoi, w tym również rolnicy prowadzący gospodarstwo rolne.

Art. 23-41 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Wynajmując w sezonie letnim domki letniskowe dla turystów, możemy opłacać z tego tytułu ryczałt ewidencjonowany. Tu zastosowanie mogą mieć dwa rozwiązania. Jeśli będziemy traktować wynajem jako działalność gospodarczą, to zmuszeni będziemy do zarejestrowania działalności. Jeśli natomiast prowadzimy wynajem pokoi gościnnych poza działalnością gospodarczą, to obowiązku rejestrowania nie ma. Dodatkowo opodatkowanie ryczałtem wynajmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą nie powoduje obowiązku prowadzenia przez ryczałtowca ewidencji przychodów ani ewidencji wyposażenia. Jest to więc uproszczenie w porównaniu z zasadami rozliczania ryczałtu płaconego w ramach firmy. Warto też zwrócić uwagę na stawki ryczałtu. Różnią się one w zależności od tego, czy wynajem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy poza nią. W pierwszym przypadku stawka ryczałtu podlegająca comiesięcznej wpłacie do urzędu skarbowego wynosi 17 proc. od uzyskanego przychodu. W drugim natomiast wynosi 8,5 proc.

Art. 12 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Wynajem pokoi gościnnych opodatkowany na zasadach ogólnych może być prowadzony albo w ramach działalności gospodarczej, albo poza nią. Osoba, która wynajmuje pokoje we własnym domu, płaci podatek według skali, i jeśli określi, że jest to prowadzone poza działalnością gospodarczą, nie musi prowadzić podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Niestety nie zwalnia jej to z wpłacania należnej za dany miesiąc zaliczki na podatek. Najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej zobowiązuje do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Warto też pamiętać o możliwości opodatkowania 19-proc. podatkiem liniowym. Ten przywilej jest jednak zarezerwowany tylko dla tych, którzy zdecydują się wynajmować pokoje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Art. 27, 30c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl