Jak uniknąć PIT przy zbyciu nieruchomości

doradca podatkowy w TPA Horwath

Dochód ze sprzedaży może być zwolniony z podatku, bądź w ogóle nie podlegać opodatkowaniu. Zwolnienie zależy od spełnienia warunków, obowiązujących w okresie nabycia nieruchomości, którą zamierzamy sprzedać. Przykładowo, dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r. będzie zwolniony z opodatkowania w części przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat, licząc od końca roku, w którym dokonaliśmy sprzedaży. Rozpatrywanie warunków dla zwolnienia dochodu ze sprzedaży nieruchomości z PIT nie będzie konieczne, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przepis ten ma kluczowe znaczenie dla sprzedawców, którzy nie są w stanie spełnić warunków dla zwolnienia dochodu z opodatkowania. W praktyce można zatem wyobrazić sobie sytuacje, w których przesunięcie terminu sprzedaży nieruchomości będzie jedynym sposobem na uniknięcie opodatkowania dochodu z tej transakcji. Przepis o wyłączeniu sprzedaży nieruchomości z zakresu opodatkowania PIT może jednak budzić wątpliwości interpretacyjne w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych, jeżeli nabycie gruntów i wybudowanie budynków miały miejsce w różnych okresach.

Przez brak definicji nieruchomości w ustawie o PIT, art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy nie daje odpowiedzi, czy 5-letni okres warunkujący brak opodatkowania rozpoczyna swój bieg od końca roku, w którym nastąpiło nabycie gruntu czy też wybudowanie budynku.

Nieruchomościami, zgodnie z kodeksem cywilnym, są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tym samym, budynek i grunt mogą stanowić odrębne nieruchomości jedynie w szczególnych przypadkach, zdefiniowanych w odrębnych przepisach. Ponadto budynki stanowią części składowe gruntu, podczas gdy część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Tym samym osoba fizyczna zbywając działkę zabudowaną co do zasady nie dokonuje odrębnej sprzedaży dwóch nieruchomości (tzn. gruntu i budynku). W konsekwencji, dla zastosowania przepisu wyłączającego dochód ze sprzedaży działki zabudowanej znaczenie ma jedynie moment nabycia działki. Data budowy budynku byłaby istotna, gdyby budynek na podstawie szczególnych przepisów stanowił odrębny przedmiot własności. W praktyce można sobie jednak wyobrazić sytuacje, w których brak odrębności budynku i gruntu w świetle przepisów kodeksu cywilnego będzie skutkować brakiem zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Przykładowo, dom budowany na działce należącej do rodziców pozostaje ich własnością aż do momentu darowizny działki na rzecz syna. W konsekwencji, z uwagi na brak odrębnej własności budynku, 5-letni okres warunkujący brak opodatkowania PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości rozpocznie swój bieg z końcem roku, w którym syn nabył prawo własności nieruchomości. Moment wybudowania domu jest w tym kontekście bez znaczenia.

Ma jednak znaczenie dla wyłączenia z opodatkowania PIT obiektów, stanowiących odrębną nieruchomość w rozumieniu przepisów k.c. Tego rodzaju sytuacja wystąpi w przypadku budynków postawionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Tym samym moment nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz moment wybudowania obiektu budowlanego na gruncie objętym przedmiotowym prawem stanowią odrębne przesłanki warunkujące rozpoczęcie biegu 5-letniego terminu, po którym ich sprzedaż będzie wyłączona z opodatkowania PIT. Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o PIT dochód ze sprzedaży prawa do użytkowania wieczystego gruntów nie podlega opodatkowaniu po upływie 5 lat od końca roku, w którym przedmiotowe prawo zostało nabyte. Równocześnie dochód ze sprzedaży nieruchomości wybudowanej na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie będzie wyłączony z opodatkowania po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie nieruchomości.

Ważne

Sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych, jeśli nie jest związana z wykonywaniem działalności gospodarczej, a ponadto następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie bądź wybudowanie

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Oprac. Ewa Matyszewska