Jak rozliczyć cesję prawa do zakupu nieruchomości od dewelopera lub spółdzielni

Przy obecnej sytuacji rynkowej często dochodzi do sprzedaży mieszkań, których budowa nie została jeszcze ukończona. W szczególności dotyczy to mieszkań, których zakup traktowany był jak inwestycja.

Sytuacja wygląda w tym przypadku tak, że pierwotny nabywca zawiera z deweloperem lub spółdzielnią przedwstępną umowę nabycia określonej nieruchomości (najczęściej mieszkań). Jednak przed ukończeniem budowy i podpisaniem aktu notarialnego odsprzedaje to nieukończone mieszkanie innej osobie. Z prawnego punktu widzenia do sprzedaży mieszkania jednak nie dochodzi. Pierwotny nabywca do momentu podpisania aktu notarialnego nie jest bowiem jeszcze jego właścicielem. Nabywa jedynie prawo do przejęcia własności takiego mieszkania z chwilą uiszczenia określonej ceny i podpisania aktu notarialnego.

W rzeczywistości, zawierając opisaną transakcję, odsprzedaje (za cenę z reguły wyższą niż sam uiścił deweloperowi) prawo do zawarcia z deweloperem umowy nabycia własności nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży nie jest zatem w tym przypadku mieszkanie jako takie, ale określone prawo.

Przeniesienie takie w prawie cywilnym jest określane jako przelew wierzytelności (cesja). Jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, przelew wierzytelności powinien być dokonany też w formie pisemnej. W wyniku przeniesienia (przelewu, cesji) wierzytelności wygasa u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest odpłatne.

Oczywiście, na gruncie przepisów podatkowych transakcja odpłatnego zbycia wierzytelności jest zdarzeniem wywołującym określone skutki podatkowe.

Po pierwsze, zgodnie z przepisami ustawy o PIT otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze w związku z dokonaną cesją wierzytelności stanowią przychód w rozumieniu art. 18 tej ustawy. Jest to zatem przychód ze sprzedaży praw.

Przepisy podatkowe stanowią ponadto, że dochodem jest w takim przypadku nadwyżka sumy przychodów (cena uzyskana od kupującego prawo) nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym (wydatki poniesione na nabycie prawa). Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT. Jeżeli zatem podatnik zawrze umowę przelewu praw wynikających z umowy podpisanej z deweloperem i tym samym przeniesie na nowego nabywcę swoją wierzytelność w stosunku do firmy deweloperskiej z tytułu zapłaty ceny sprzedaży oraz wszystkich praw wynikających z tej umowy, osiągnie z tego tytułu przychód.

Opodatkowaniu będzie podlegał natomiast dochód, którym będzie kwota przychodu uzyskanego z tytułu przeniesienia praw i obowiązków pomniejszona o koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z ich nabyciem. Oznacza to możliwość uwzględnienia nie tylko kwoty zapłaconej deweloperowi, ale także ewentualnych innych kosztów, takich jak np. opłaty notarialne (gdy umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego).

Ustalony dochód z cesji prawa do nabycia mieszkania od dewelopera powinien być wykazany w zeznaniu podatkowym składanym do urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym osiągnięto dochód. Jeśli zatem takiej cesji dokonamy w 2009 roku, rozliczenia trzeba będzie dokonać do 30 kwietnia 2010 r. Sam dochód opodatkowany jest według skali podatkowej, czyli obecnie według stawek 18 i 32 proc. Doliczany też jest do innych opodatkowanych w ten sposób dochodów. Nie jest zatem traktowany tak, jak ma to miejsce w przypadku zbycia nieruchomości, gdy przychody opodatkowane są odrębnie według stałej stawki 19 proc.

Potraktowanie przychodów ze zbycia praw do nabycia nieruchomości (z cesji) jako przychodu z praw, a nie ze sprzedaży nieruchomości ma dużo dalej idące skutki podatkowe. Oznacza to, że nie można w tym przypadku skorzystać ze zwolnień przewidzianych dla zbycia nieruchomości.

Co więcej, również osoba, która sprzedała nieruchomość i uzyskane z tego tytułu środki przeznaczy na zakup takiej wierzytelności (prawa do zakupu mieszkania) od innej osoby, nie będzie mogła skorzystać z takich zwolnień. A zatem, w przypadku nabycia nieruchomości przed 1 stycznia 2007 r. lub od 1 stycznia 2009 r., fakt wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości poprzez zakup cesji nie zwalnia nabywcy tej cesji z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od zbytej wcześniej nieruchomości.

Zwolnienie z PIT nie będzie miało zastosowania, gdyż przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości na transakcję cesji prawa do lokalu mieszkalnego w systemie deweloperskim stanowi faktycznie zakup prawa majątkowego od osoby fizycznej, a nie lokalu mieszkalnego od dewelopera.