Jak wykazać w zeznaniu rocznym sprzedaż nieruchomości

Ustawa o PIT przewiduje, że źródłem przychodów podlegającym opodatkowaniu PIT jest odpłatne zbycie, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Przychody te trzeba oczywiście w odpowiedni sposób rozliczyć.

Obecnie mamy do czynienia z trzema zupełnie odrębnymi trybami opodatkowania tego, co uda się uzyskać ze zbycia nieruchomości i wymienionych wcześniej praw majątkowych (praw do nieruchomości). To, który z tych trybów znajdzie zastosowanie, zależy od tego, kiedy nabyta została dana nieruchomość lub jedno z wymienionych wcześniej praw do nieruchomości.

Wszystkie tryby opodatkowania nieruchomości mają jedną cechę wspólną. Z opodatkowaniem mamy do czynienia tylko wtedy, gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Innymi słowy, jeżeli nabywamy mieszkanie np. w 2008 roku, to sprzedając je w 2014 roku, nie będziemy już musieli płacić od tej sprzedaży podatku.

Poza tym każdy z tych trybów przewiduje swój katalog zwolnień, które mają zastosowanie przed upływem pięciu lat. Każdy z tych trybów rozliczany jest też na innym formularzu podatkowym.

Jeśli nieruchomość lub prawo do nieruchomości zostały nabyte przed 1 stycznia 2007 r. (czyli najpóźniej 31 grudnia 2006 r.), podatek płacony jest od przychodu według stawki 10 proc. Rozliczenia tego podatku dokonuje się w terminie 14 dni od zbycia nieruchomości, składając formularz PIT-23 (oczywiście tylko wówczas, gdy podatnik nie korzysta ze zwolnień podatkowych).

Co istotne, również podatnik, który sprzedaje mieszkanie nabyte do końca 2006 roku i korzysta ze zwolnienia z PIT w związku z przeznaczeniem w ciągu dwóch lat części pieniędzy ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe, powinien najpóźniej 14 dnia od momentu zbycia złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o skorzystaniu z tej ulgi wraz z PIT-23. Takie zasady wynikają z przepisów ustawy o PIT, które obowiązywały do 31 grudnia 2006 r. i które mają dziś zastosowanie do zbycia nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r.

Jeżeli nieruchomość została nabyta po 31 grudnia 2006 r., ale przed 1 stycznia 2009 r., dochód ze zbycia zostanie opodatkowany według kolejnego trybu. W tym przypadku podatek wynosi 19 proc. dochodu z takiej transakcji. Przy czym dochód rozumiany jest jako przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, którymi co do zasady są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W tym przypadku rozliczenia dokonuje się dopiero w zeznaniu rocznym składanym do 30 kwietnia każdego roku za rok poprzedni (czyli np. za rok 2008 do 30 kwietnia 2009 r.). Wyboru odpowiedniego formularza dokonuje się, kierując się tym, jakiego rodzaju inne dochody podlegające rozliczeniu z fiskusem podatnik uzyskał.

Do wyboru są trzy takie formularze: PIT-36, PIT-36L i PIT-38. Jak łatwo można zauważyć, na liście tej nie ma najprostszego zeznania, czyli PIT-37. Oznacza to, że osoba, która uzyskała przychody z pracy oraz dochód ze sprzedaży mieszkania, zamiast rozliczyć się jak zwykle na formularzu PIT-37, zmuszona będzie zrobić to wyjątkowo na formularzu PIT-36. Poza tym wyjątkiem, dobór formularza zależy od rodzaju innych przychodów uzyskiwanych przez podatnika. A zatem jeśli obok dochodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw do nieruchomości uzyskiwał także dochody z działalności gospodarczej opodatkowane stawką liniową PIT, z jednych i drugich rozliczy się w zeznaniu PIT-36L. Jeśli zaś były to dochody z działalności gospodarczej opodatkowanej według skali podatkowej, to właściwym zeznaniem będzie PIT-36. Jeśli zaś obok dochodów ze zbycia nieruchomości i praw do nieruchomości podatnik uzyskał także dochody kapitałowe, rozliczenia dokona w zeznaniu PIT-38.

Co ważne, jeśli podatnik składa więcej niż jedno zeznanie, z uwagi na to, że uzyskał np. i dochody z działalności opodatkowanej liniowym PIT (formularz PIT-36L), i z kapitałów pieniężnych (formularz PIT-38), podatek ze zbycia nieruchomości lub praw do nieruchomości wykazuje tylko jeden raz, w jednym z tych zeznań.

Trzeba też pamiętać, że dla nieruchomości nabytych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. w zeznaniu wykazuje się tylko podatek. Zeznania te zawierają wyłącznie rubryki do wykazania: podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych w latach 2007-2008. Podatek wpisuje się w zaokrągleniu do jednego złotego. Jego wykazaniu służą odpowiednio: pozycja 193 i 194 zeznania PIT-36; pozycja 60 zeznania PIT-36L; pozycja 37 zeznania PIT-38.

Trzeci tryb opodatkowania nieruchomości oraz praw majątkowych do nieruchomości dotyczy tych, które zostały lub zostaną nabyte po 31 grudnia 2008 r. Podobnie jak w poprzednim trybie, także i tu płaci się podatek od dochodu, rozumianego jako różnica między przychodem ze sprzedaży oraz kosztami uzyskania tego przychodu. Taka sama jest też wysokość podatku. Nadal wynosi on 19 proc. dochodu.

Różnica pomiędzy drugim i trzecim trybem opodatkowania sprowadza się w istocie do różnych zwolnień, które przysługują podatnikom.

Podobnie jak w trybie drugim, także w przypadku zbywania nieruchomości i praw majątkowych nabytych po 31 grudnia 2008 r. rozliczenia dokonuje się w zeznaniu rocznym (składanym do 30 kwietnia roku podatkowego, za rok poprzedni). W tym jednak przypadku jest to specjalne, zupełnie nowe zeznanie oznaczone jako PIT-39. W zeznaniu tym wykazuje się przychód, koszty uzyskania tego przychodu, sumę odpisów amortyzacyjnych, dochód lub stratę oraz podatek. Zakres informacji dotyczących zbywanych nieruchomości i praw jest zatem szerszy, niż miało to miejsce dotychczas.

I jeszcze jedna ważna uwaga. PIT-39 nie będzie służył do rozliczania wszystkich transakcji zbycia nieruchomości i praw majątkowych nieruchomości dokonywanych po 31 grudnia 2008 r., a jedynie tych, które dotyczą nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych po tej dacie. A zatem dokonana w 2010 roku sprzedaż mieszkania nabytego w 2008 roku (gdy podatnik nie korzysta ze zwolnień podatkowych) nadal rozliczana będzie w jednym z trzech zeznań podatkowych: PIT-36, PIT-36L lub PIT-38, w których nadal wykazywało się będzie jedynie podatek od uzyskanego z tego tytułu dochodu.