Opodatkowanie najmu w 2009 roku

Podatnicy, którzy będą w 2009 r. uzyskiwać przychody z najmu, już teraz powinni dokładnie przemyśleć swoją sytuację i szybko podjąć decyzję w sprawie optymalnego dla nich sposobu opodatkowania. Dotyczy to przy tym nie tylko podatników, którzy w styczniu 2009 roku po raz pierwszy wynajmą w celach zarobkowych mieszkanie czy dom, ale także tych, którzy z najmu czerpią dochody już od dawna. Trzeba wszak pamiętać, że podatnicy, którzy od jakiegoś już czasu prowadzą działalność polegającą na wynajmie, mają prawo zmienić wybraną w poprzednim roku czy w poprzednich latach (2008 lub wcześniejszym) formę opodatkowania i zdecydować się na inną, bardziej dla nich korzystną. Osoby te muszą też pamiętać o tym, że jeśli zmieniają swoją decyzję, to czas na poinformowanie o tym naczelnika urzędu skarbowego mają tylko do 20 stycznia (najbliższy wtorek). W każdym przypadku przed podjęciem decyzji warto dokładnie przemyśleć możliwe rozwiązania, a to dlatego że podjęta do 20 stycznia 2009 r. decyzja będzie wiązała przez cały rok podatkowy.

Ustawa o PIT wśród źródeł przychodów wymienia pozarolniczą działalność gospodarczą oraz najem (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą). Oznacza to, że wynajem składników majątkowych, niezwiązanych z działalnością gospodarczą, stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. W konsekwencji wynajem takich składników majątkowych przez osobę fizyczną nie wiąże się z koniecznością rejestracji pozarolniczej działalności gospodarczej.

Sposób postępowania przy wyborze formy opodatkowania na 2009 rok zależy od tego, czy dopiero rozpoczynamy wynajem, czy też kontynuujemy tego rodzaju działalność zarobkową. Otóż obowiązujące obecnie przepisy przewidują, że dochody osiągane przez podatników z najmu (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o PIT (czyli na tzw. zasadach ogólnych, przy których podatek opłacany jest według skali podatkowej), chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (o tym więcej za chwilę).

Jeśli podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej osiąga dochody z najmu i nie wybierze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jako formy rozliczeń z fiskusem (czyli gdy nie złoży oświadczenia), będzie miał obowiązek opłacania podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach ogólnych. Podatek będzie trzeba płacić według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18 i 32 proc.

Istnieje jeszcze jedna możliwość, ale dotyczy ona tylko podatników zajmujących się najmem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jeśli najem jest jednym z przychodów firmy, podatnik ma możliwość wyboru liniowej, 19-proc. stawki PIT. Nie ma natomiast możliwości opodatkowania stawką liniową PIT najmu jako odrębnego źródła (np. najmu prywatnego na cele mieszkalne).

Aby móc opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od przychodów z najmu, konieczne jest powiadomienie o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego we właściwym czasie. W tym celu należy złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. Natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - oświadczenie takie powinien złożyć do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

I jeszcze jedna istotna informacja. Z ustawy o podatku zryczałtowanymwynika, że jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego (czyli 20 stycznia w 2009 roku) podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokona wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Na zakończenie jeszcze kilka słów o najmie w przypadku małżonków wynajmujących nieruchomość wchodzącą w skład ich wspólnego majątku małżeńskiego.

Otóż ustawa o PIT przewiduje, że przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Zasady te mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających z najmu przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Oświadczenie takie należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, z najmu, pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy (czyli np. ze wspólnie wynajętego mieszkania).

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu obowiązuje przy zapłacie zaliczek za cały dany rok podatkowy oraz składaniu zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty), chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek.

Niemal identyczne zasady obowiązują tych podatników, którzy zdecydowali się na opłacanie podatku w formie ryczałtu. Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewiduje, że przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Podobnie jak w przypadku ustawy o PIT, również i tu opisana zasada ma zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody z najmu, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Oświadczenie składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Oczywiście i w tym przypadku wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne reguluje m.in. opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Warunkiem jest, aby umowy te nie były zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Oznacza to, że opodatkowaniu ryczałtem podlegają również przychody osób fizycznych nieprowadzących pozarolniczej działalności gospodarczej osiągane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Wysokość ryczałtu od tych przychodów z najmu wynosi 8,5 proc. do kwoty stanowiącej równowartość 4 tys. euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi już 20 proc. przychodów. Przy czym w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu umowy najmu kwota przychodów objętych 8,5-proc. stawką ryczałtu (4 tys. euro) dotyczy łącznie obojga małżonków. Oznacza to, że w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu najmu wyższą, 20-proc. stawkę podatku należy stosować, gdy łączna kwota przychodów z najmu osiągniętych przez małżonków przekroczy równowartość 4 tys. euro. Niezależnie zatem od tego, czy małżonkowie rozliczać będą najem indywidualnie (po połowie) czy też w całości opodatkuje je jeden z małżonków, po przekroczeniu kwoty limitu 4 tys. euro zobowiązani będą opodatkować uzyskany przychód według stawki 20 proc.

Istotne znaczenie mają regulacje zawarte w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Według tych przepisów opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Oznacza to, że o powstaniu przychodu z najmu można mówić dopiero wtedy, gdy nastąpiła zapłata czynszu lub przynajmniej postawienie kwoty czynszu do dyspozycji podatnika. Przychodem nie jest natomiast przychód, który stał się należny z powodu upływu terminu płatności, ale faktycznie zapłacony jeszcze nie został.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu telefonicznego zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podatek zryczałtowany należy obliczać i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego do dnia 20 następnego miesiąca następującego po miesiącu, którego podatek dotyczy. Wyjątek dotyczy tylko grudnia. Za grudzień podatek należy wpłacić w terminie złożenia zeznania rocznego (31 stycznia - w 2009 roku będzie to 2 lutego).

Podatnicy opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie składają deklaracji w trakcie roku podatkowego, lecz po zakończeniu roku podatkowego wykazują wysokość uzyskanych przychodów w składanym do końca stycznia zeznaniu na formularzu PIT-28. Zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, podatnicy muszą złożyć w urzędzie skarbowym do 31 stycznia następnego roku. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynikający z zeznania jest podatkiem należnym za dany rok podatkowy, chyba że naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję, w której określi inną wysokość podatku. W razie niezłożenia zeznania o wysokości osiągniętego przychodu, dokonanych odliczeniach i kwocie należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję określającą wysokość zobowiązania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Warto jeszcze wyjaśnić, że zasady przeliczania euro na złote uregulowane w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewidują, że kwoty wyrażone w euro przelicza się na złote według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obowiązującego w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. Według tego kursu należy zatem przeliczyć limit 4 tys. euro.

Kurs euro z 1 października 2008 r. wyniósł 3,3775 zł. A zatem limit dla ryczałtu wyniesie w 2009 roku 13 510 zł (4000 x 3,3775= 13 510 zł). W roku 2008 było to 15 072 zł.

Jak już wspomniałam, według obowiązujących dziś przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w miesiącu, w którym nastąpi przekroczenie limitu stanowiącego równowartość 4 tys. euro, podatnik zapłaci ryczałt niejako składający się z dwóch kwot. Pierwszą będzie stanowić 8,5 proc. przychodu osiągniętego w danym miesiącu, dopełniającego uzyskany od początku roku przychód do wysokości limitu 13 510 zł. Natomiast drugą kwotę będzie stanowić 20 proc. przychodu z danego miesiąca stanowiącego różnicę między sumą przychodów uzyskanych od początku roku włącznie z danym miesiącem a limitem wynoszącym 13 510 zł. W związku z kłopotami, jakich może przysporzyć przeliczanie ryczałtu w momencie przekraczania limitu, sposób, w jaki należy tych obliczeń dokonać, został przedstawiony w licznych pismach Ministerstwa Finansów, m.in. w piśmie z 12 grudnia 2002 r. (nr PB2/MW-033-0562-2684/02).

Drugą formą, w jakiej można opłacać podatek od najmu, są - wspomniane już wcześniej - tzw. zasady ogólne. W przypadku najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą oznaczają one opłacenie podatku według obowiązującej w danym roku podatkowym skali PIT z dwoma stawkami tego podatku (18 i 32 proc.). Ten sposób opodatkowania można wybrać zarówno w pierwszym roku wynajmowania nieruchomości (co czasem jest dość korzystne, jeśli ponosimy stosunkowo duże koszty), jak też wybrać taki sposób opodatkowania w jednym z kolejnych lat. Z uwagi na możliwość uwzględnienia w tym przypadku kosztów, w tym m.in. amortyzacji, mimo nominalnie wyższych stawek podatku, płacona do urzędu kwota może okazać się niejednokrotnie niższa niż w przypadku ryczałtu. Na tym tle ciekawie wypada porównanie obydwu sposobów opodatkowania. Nim jednak do niego przejdę, pokrótce postaram się wyjaśnić podstawowe zasady opodatkowania najmu według skali podatkowej. W przypadku najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą nie ma bowiem - o czym już wcześniej wspomniałam - możliwości korzystania z liniowej 19-proc. stawki PIT.

Przede wszystkim w przypadku najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą nie ma obowiązku prowadzenia jakichkolwiek ksiąg czy ewidencji. Mimo to można takie ewidencje prowadzić na własne potrzeby, z uwagi na to, że ułatwia to rozliczanie dochodów z najmu. Inaczej niż ma to miejsce w przypadku ryczałtu, podatek nie jest w tym przypadku obliczany od przychodu, ale od dochodu rozumianego jako różnica między przychodem z najmu (czynszem) oraz kosztami, jakie podatnik musiał ponieść, aby przychód taki uzyskać (tzw. kosztami uzyskania przychodu, które często skrótowo nazywane są kosztami podatkowymi).

Przychodem z najmu są w myśl ustawy o PIT otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. A zatem podobnie, jak ma to miejsce przy ryczałcie, nie grozi nam płacenie podatku od niezapłaconego czynszu, gdy lokatorzy spóźniają się z jego zapłatą, czy wręcz zalegają z zapłatą, dłuższy czas.

Kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT, który zawiera listę wydatków, których mimo poniesienia w celu uzyskania przychodu i tak nie zalicza się do kosztów podatkowych. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego, poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Co ważne, przychód uwzględniany jest w rachunku narastającym, co oznacza, że każdorazowo zobowiązani jesteśmy obliczyć podatek dla sumy dochodów od początku roku.

W trakcie roku podatek opłacany jest w formie zaliczek. Zaliczki miesięczne za okres od stycznia do listopada uiszcza się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości należnej za listopad, uiszcza się do 20 grudnia. Faktycznie oznacza to, że za listopad płaci się zaliczkę w podwójnej wysokości. Ostatecznego rozliczenia podatku dokonuje się w terminie do złożenia zeznania podatkowego, czyli do końca kwietnia następnego roku. A zatem dla rozliczenia za 2009 rok termin ten upłynie 30 kwietnia 2010 r.

Osoby osiągające przychody z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, nieprowadzące w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej mogą również korzystać z kwartalnych rozliczeń.

Podatnicy, których przychody z najmu lub dzierżawy w 2009 roku nie przekroczą kwoty stanowiącej równowartość 25 tys. euro, mogą obliczać i wpłacać ryczałt kwartalnie, czyli do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt miał być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie złożenia zeznania.

Limit przeliczany jest na złote według tych samych zasad, które obowiązują przy obliczaniu kwoty granicznej między stawkami 8,5 i 20 proc., czyli według kursu euro z 1 października. W 2009 roku limit ten wyniesie 84 437,50 zł (kurs euro wyniósł 1 października 2008 r. 3,3775 zł).

Jak już wcześniej wyjaśniłam, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych wprost w ustawie o PIT, jako wydatki niezaliczane do kosztów podatkowych.

Kosztami uzyskania przychodów z najmu tzw. prywatnego (tj. wykonywanego poza prowadzoną działalnością gospodarczą) budynków, lokali stanowiących odrębną własność bądź lokali, w stosunku do których przysługuje podatnikowi spółdzielcze prawo, będą w szczególności: koszty obsługi prawnej (pośrednik, notariusz, rzeczoznawca), koszty eksploatacji (woda, energia elektryczna, gaz, wywóz nieczystości, inne), koszty administracji, podatek od nieruchomości, dobrowolne ubezpieczenie budynku bądź lokalu, wydatki na remonty, wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu, odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego budynku czy lokalu, inne wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z najmem.

Jeśli strony umowy przyjmą zasadę, że opłaty licznikowe najemca wnosi zaliczkowo wraz z główną należnością, a rozliczane są one w momencie otrzymania faktur (rachunków) od dostawców mediów, wówczas te zaliczkowe kwoty należy wliczyć do przychodu w dniu ich otrzymania, np. razem z czynszem. Natomiast ich rozliczenia w ramach kosztów należy dokonywać w dniu zapłaty (daty na potwierdzeniu uregulowania należności).

Wydatki na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego pod warunkiem, że z umowy najmu wynika, że to on zobowiązany jest do ich ponoszenia.

Należy także pamiętać, że w myśl ustawy o PIT kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych (budynków, lokali) oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane zgodnie z przepisami tej ustawy (tzw. amortyzacja).

Jeśli chodzi o wydatki poniesione na nabycie wyposażenia, tj. mebli, sprzętu AGD i RTV itp., wynajmujący może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne. Podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od takich składników majątku, których wartość początkowa, nie przekracza 3,5 tys. zł. Wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. W przeciwnym razie należy je amortyzować.

Wynajmując mieszkanie lub dom, podatnik, który nie korzysta z opodatkowania ryczałtem, może do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć odpisy amortyzacyjne. W ten sposób płaci niższy podatek.

Z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania m.in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. Amortyzacji podlegają też: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Dotyczy to także wynajmowanych nieruchomości.

Tak rozumiana amortyzacja (odpisy amortyzacyjne) stanowi dla podatnika koszt uzyskania przychodów, który zmniejsza podstawę opodatkowania, a zatem i płacony podatek. Niestety, nie dotyczy to podatników rozliczających się z najmu ryczałtem ewidencjonowanym. W ich przypadku nie ma możliwości uwzględniania kosztów.

Zaliczanych do kosztów odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawek procentowych i nalicza od podstawy, którą stanowi tzw. wartość początkowa. Przepisy przewidują obecnie, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się:

w razie nabycia w drodze kupna cenę ich nabycia,

w razie częściowo odpłatnego nabycia cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu,

w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia,

w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Od zaliczanych do wartości niematerialnych i prawnych: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej wynoszącej 2,5 proc. Z kolei dla budynków i lokali mieszkalnych odpisów dokonuje się według stawki rocznej wynoszącej 1,5 proc. Jedynie dla wynajmowanych garaży podziemnych istnieje możliwość zastosowania wyższej stawki, tj. 4,5 proc. rocznie. Takie stawki obowiązują przy ogólnych zasadach amortyzacji.

W przypadku podatników PIT możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych także według innej metody, którą często określa się mianem uproszczonej amortyzacji mieszkań. W metodzie tej podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości, a zatem ustaloną zgodnie z przepisami o podatkach i opłatach lokalnych. Od tak ustalonej wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej 1,5 proc.

Przy uproszczonej amortyzacji budynków i lokali nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych. Ta sama zasada dotyczy też amortyzacji spółdzielczych praw do nieruchomości.

Ustawa o VAT zwalnia od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do tej ustawy. Załącznik ten, stanowiący Wykaz usług zwolnionych od podatku. Pod pozycją 4 załącznik ten wymienia usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Zatem na mocy przytoczonych przepisów ustawy o VAT najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, bez względu na osiągane obroty, korzysta z przedmiotowego zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Inaczej ma się rzecz z wynajmem tych samych nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe. W takim przypadku jedyną możliwością, by nie płacić VAT, jest skorzystanie z tzw. zwolnienia podmiotowego. Limit tego zwolnienia wynosi 50 tys. zł. A zatem, w przypadku wynajęcia nieruchomości (nawet mieszkalnej) na potrzeby jakiejś firmy w momencie, w którym opłaty czynszowe przekroczą 50 tys. zł, konieczne będzie zarejestrowanie się w charakterze podatnika VAT oraz płacenie tego podatku. Dotyczy to podatników pobierających miesięczny czynsz powyżej 4166 zł.