Jak rozliczać najem ryczałtem

Przychody uzyskiwane przez podatnika z tytułu m.in. najmu nieruchomości (poza działalnością gospodarczą), osiągnięte od 1 stycznia 2010 r., mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5-proc., bez względu na wysokość uzyskanych przychodów. Aby jednak skorzystać z tego prawa, podatnik w ustawowym terminie - tj. do 20 stycznia 2010 r. - musiał złożył naczelnikowi urzędu skarbowego (właściwemu według miejsca zamieszkania) pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak. Wynajem pokoi może być opodatkowany w formie karty podatkowej. Jedynym obowiązkiem względem fiskusa będzie w takim przypadku wpłacanie comiesięcznej, z góry ustalonej kwoty, bez konieczności prowadzenia ewidencji i składania deklaracji. Jedynie do końca stycznia następnego roku należy złożyć PIT-16A, czyli informację o wpłaconych składkach zdrowotnych. Niestety z tej formy skorzystają tylko nieliczni podatnicy. Dotyczy to osób, które świadczą usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawania posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi nie przekracza 12. W tym przypadku nie ma ograniczenia, którego podstawą było posiadanie gospodarstwa rolnego (jak przy zwolnieniu z PIT). Z karty podatkowej może skorzystać osoba fizyczna wynajmująca do 12 pokoi, w tym również rolnicy prowadzący gospodarstwo rolne.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Tak. Podatnicy opłacający ryczałt składają zeznanie PIT-28. Należy je złożyć w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania podatnika w terminie do 31 stycznia roku następnego, w stosunku do roku, za który jest ono składane.

Zeznanie za 2010 r. powinno trafić do właściwego urzędu skarbowego, najpóźniej do północy 31 stycznia 2011 r.

Warto dodać, że PIT-28 to formularz zeznania rocznego. Ten druk będzie na pewno potrzebny przy rozliczeniu przychodów z najmu. PIT-28/A wypełniają podatnicy uzyskujący przychody z działalności prowadzonej na własne nazwisko, a także uzyskujący przychody z najmu. PIT-28/B składają podatnicy uzyskujący przychody z działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej (spółek cywilnych) osób fizycznych. Ten ostatni formularz nie będzie nam potrzebny przy rozliczaniu przychodów z najmu.

Niezależnie od omówionych załączników - zawierających informacje o przychodach - podatnik ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, który korzysta z odliczeń, powinien wraz z zeznaniem złożyć załączniki PIT-O (odliczenia inne niż mieszkaniowe) i PIT-D (odliczenia mieszkaniowe). Takie same załączniki składają osoby opodatkowane na zasadach ogólnych (według skali podatkowej).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów są m.in.: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze.

Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest suma dochodów ze wszystkich źródeł przychodów.

Każdą kwotę, którą podatnik zarobi, wynajmując nieruchomości, będzie musiał wykazać przed fiskusem i zapłacić należny podatek.

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Oznacza to, że o powstaniu przychodu z najmu można mówić dopiero wtedy, gdy nastąpiła zapłata czynszu lub przynajmniej postawienie kwoty czynszu do dyspozycji podatnika. Przychodem nie jest natomiast przychód, który stał się należny z powodu upływu terminu płatności, ale faktycznie zapłacony jeszcze nie został.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu telefonicznego zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, rachunki za wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Podatnik od stycznia do grudnia 2010 roku uzyskał przychody z najmu wynoszące 18 tys. zł (1500 zł x 12 miesięcy = 18 000 zł). A zatem podatnik powinien płacić od stycznia do grudnia 2010 roku co miesiąc ryczałt w wysokości 128 zł (1500 zł x 8,5 proc. = 127,5 zł, po zaokrągleniu 128 zł). Ryczałt za cały rok wyniesie 1536 zł (12 miesięcy x 128 zł = 1536 zł).

Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Jak już wspominałam, podatnik, który chce płacić ryczałt od przychodów z najmu, ma obowiązek o tym fakcie zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego. W tym celu musi złożyć w urzędzie oświadczenie (patrz wzór oświadczenia).

Warto wiedzieć, że pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego (właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika) nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. W przypadku osiągania przychodów z prywatnego najmu, podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego. Jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Zatem jeśli podatnik nie będzie chciał zmieniać formy opodatkowania, nie będzie musiał składać oświadczenia o opłacaniu ryczałtu na następny rok.

Tak. Podatnicy opłacający ryczałt od najmu mają możliwość przekazania 1 proc. podatku na rzecz jednej wybranej przez siebie organizacji pożytku publicznego. Wolę taką, podobnie jak podatnicy ryczałtu od działalności gospodarczej, powinni oni wyrazić w zeznaniu PIT-28, w którym wskażą nazwę organizacji pożytku publicznego, jej numer w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz wnioskowaną kwotę. W przypadku ostatniej pozycji musimy tylko pamiętać, że wnioskowana kwota nie może być wyższa niż 1 proc. kwoty należnego ryczałtu. Reszty formalności za podatnika dopełni naczelnik urzędu skarbowego. On bowiem jest zobowiązany do przekazywania wpłat jednoprocentowych.

Podatnicy, którzy np. uzyskują przychody z najmu, muszą za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie złożenia zeznania (czyli do 31 stycznia następnego roku po roku, za które dokonywane jest rozliczenie, np. za 2010 rok do 31 stycznia 2011 r.).

@RY1@i02/2010/174/i02.2010.174.183.0014.001.jpg@RY2@

Wzór oświadczenia o wyborze ryczałtu

Opodatkowaniu ryczałtem podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy m.in. najmu

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).