Podatnik może wybrać najkorzystniejszy sposób opodatkowania najmu

Na gruncie ustawy o PIT możliwe jest stosowanie w odniesieniu do dochodów z najmu kilku różnych reżimów opodatkowania, gdyż dla celów PIT mogą być one traktowane zarówno jako tzw. dochody z najmu i dzierżawy, jak i jako dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Co więcej - zauważa Łukasz Kosonowski, doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy spółka doradztwa podatkowego - w przypadku kwalifikacji dochodów z najmu jako dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej możliwe jest ich opodatkowanie albo według zasad ogólnych (tj. według skali podatkowej) bądź też liniowym 19-proc. podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

- W praktyce możliwe jest więc opodatkowanie przychodów (dochodów) z najmu w czterech reżimach podatkowych: według zasad przewidzianych w ustawie o PIT dla dochodów z najmu i dzierżawy (1), zgodnie z przepisami przewidzianymi w ustawie o PIT dla dochodów z działalności gospodarczej - według zasad ogólnych (skala podatkowa) (2), zgodnie z przepisami przewidzianymi w ustawie o PIT dla dochodów z działalności gospodarczej - liniowa, 19-proc. stawka PIT (3), albo według zasad przewidzianych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych (4) - wymienia Łukasz Kosonowski.

Ekspert dodaje, że każda z form opodatkowania ma swoje mocne i słabe strony. Wybór jednej z nich powinien być dokładnie przeanalizowany, w zależności od konkretnego przypadku.

Ustawa o PIT przewiduje jako odrębne źródło dochodów tzw. dochody z najmu i dzierżawy, do których zastosowanie mają ogólne zasady opodatkowania. Oznacza to m.in., że podatek płacimy od dochodu (przychód pomniejszony o koszty).

- Możliwość pomniejszenia przychodu o koszty podatkowe stanowi niewątpliwie jedną z głównych zalet tej formy opodatkowania - wyjaśnia Łukasz Kosonowski z MDDP.

Dodaje, że w sytuacji gdy podatnik ponosi spore koszty związane z wynajmowaną nieruchomością (np. koszty związane z aranżacją lokalu, opłaty płatne na rzecz zarządcy itp.), wybór tej formy opodatkowania może okazać się bardziej korzystny niż zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych, który płacimy od przychodu (bez możliwości pomniejszenia o koszty). Wadą rozliczania PIT zgodnie z zasadami przewidzianymi przez ustawę o PIT dla dochodów z najmu i dzierżawy jest konieczność stosowania progresywnej skali podatkowej, ze stawkami 18 i 32 proc. - przy czym wyższa stawka podatku ma zastosowanie dla dochodów przewyższających 85 528 zł. Tak więc - jak podkreśla Łukasz Kosonowski - w przypadku gdy podatnik uzyska z najmu dochód w wysokości np. 100 tys. zł, 18-proc. stawka PIT będzie miała zastosowanie jedynie do dochodów nieprzekraczających 85 528 zł. Natomiast nadwyżka ponad tę kwotę będzie opodatkowana według stawki 32 proc. Trzeba też pamiętać, że dochody z najmu podlegają łączeniu z innymi dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej, a więc m.in. dochodami z pracy.

- Nawet gdy same dochody z najmu nie przekraczają progu podatkowego (tj. 85 528 zł), może okazać się, że będą one opodatkowane według wyższej, 32-proc. stawki PIT - dodaje ekspert z MDDP.

Na gruncie ustawy o PIT możliwa jest również kwalifikacja dochodów uzyskiwanych z najmu jako dochodów z działalności gospodarczej. Jeśli podatnik nie wybrał liniowej formy opodatkowania - stwierdza Łukasz Kosonowski - główne zasady opodatkowania (w tym m.in. możliwość pomniejszenia przychodu o koszty, stosowanie 18 i 32 proc. stawki podatku) są w zasadzie identyczne jak w przypadku opisanych wyżej zasad przewidzianych dla dochodów z najmu i dzierżawy. Łukasz Kosonowski zauważa jednak, że dodatkowo będą miały zastosowanie regulacje właściwe tylko dla dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, co może okazać się niezbyt korzystne. Jako przykład podaje przepisy regulujące moment rozpoznania przychodu dla celów PIT, zgodnie z którymi przychody z działalności gospodarczej są rozpoznawane na zasadzie memoriałowej (w przeciwieństwie do metody kasowej, która ma zastosowanie m.in. do dochodów z najmu). Oznacza to, że podatnik rozliczający dochody z najmu według zasad właściwych dla dochodów z działalności gospodarczej jest zobowiązany zapłacić podatek również od czynszu należnego, choćby go nie otrzymał. Poza tym z prowadzeniem działalności gospodarczej wiążą się określone obowiązki o charakterze formalnym (np. obowiązek prowadzenia dokumentacji podatkowej), jak i ekonomicznym (np. obowiązek zapłaty składek ZUS).

- W efekcie kwalifikacja dochodów z najmu jako dochodów z działalności gospodarczej, przy jednoczesnym braku wyboru 19-proc. liniowego PIT, może nie być korzystna dla podatników osiągających dochody powyżej 85 528 zł - dodaje ekspert z MDDP.

Kwalifikacja dochodów z najmu jako dochodów z działalności gospodarczej może być jednak bardziej atrakcyjna w przypadku wyboru przez podatnika liniowej formy opodatkowania. W takiej sytuacji do wszystkich dochodów z działalności gospodarczej - niezależnie od ich wielkości - zastosowanie ma zryczałtowana, 19-proc. stawka PIT. Jednocześnie podatnik ma możliwość pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania. Jak ocenia Łukasz Kosonowski, jeżeli dochody z najmu znacznie przekraczają 85 528 zł, a podatnik ponosi dodatkowo istotne koszty związane z najmem, wybór tej formy opodatkowania może okazać się korzystny.

Odrębną kwestią od sposobu opodatkowania dochodów z najmu jest kwestia traktowania najmu jako działalności gospodarczej. Łukasz Kosonowski z MDDP wskazuje, że problem ten dotyczy w szczególności tych podatników, którzy wynajmują kilka lub więcej nieruchomości i opodatkowują uzyskane z tego tytułu przychody zgodnie z zasadami przewidzianymi w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizy- cznych. Organy podatkowe coraz częściej kwestionują w takich sytuacjach możliwość stosowania tej formy opodatkowania, twierdząc, że najem kilku nieruchomości powinien być traktowany jako działalność gospodarcza (co wyłącza możliwość stosowania ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych). Takie działanie organów podatkowych nie wydaje się jednak uzasadnione w świetle definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, zawartej w ustawie o PIT. Definicja ta nie odwołuje się bowiem do kryterium skali prowadzonej działalności.

- Z tego względu nie ma podstaw do klasyfikacji najmu jako działalności gospodarczej jedynie w oparciu o to kryterium - podkreśla ekspert z MDDP.

Jego zdaniem decydujące znaczenie w tym względzie powinien mieć raczej zorganizowany i ciągły charakter najmu, a także samo nastawienie, zamiar podatnika, tzn. wynajmowanie nieruchomości w celach zarobkowych (kryteria wynikające z definicji pozarolniczej działalności gospodarczej zawartej w art. 5a ustawy o PIT.

Ważne Wyboru liniowej formy opodatkowania dokonuje się poprzez zawiadomienie naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania podatnika do 20 stycznia roku podatkowego (a w przypadku rozpoczęcia działalności w trakcie roku - do dnia poprzedzającego jej rozpoczęcie, lecz nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu)

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl