Opodatkowanie zbycia nieruchomości zależy od daty jej nabycia

Jeżeli podatnik nabył mieszkanie lub wybudował dom w styczniu 2001 r., pięcioletni termin liczony będzie od końca 2001 roku i upłynie z końcem 2006 roku.

- W praktyce może się więc zdarzyć, że w celu uniknięcia PIT od zbycia nieruchomości należy poczekać nie pięć lat, ale pięć lat i 11 miesięcy - wyjaśnia Monika Dziedzic, partner w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy. Warunkiem jest to, aby zbycie nie miało miejsca w wykonaniu działalności gospodarczej. Dotyczy to zarówno nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r., jak i po tej dacie. Natomiast w zależności od tego, kiedy nieruchomość sprzedawana przed upływem pięć lat została nabyta, zasady opodatkowania mogą być inne.

Jeżeli nieruchomość została nabyta przed 1 stycznia 2007 r., stosuje się przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące do końca 2006 roku. Jeżeli przed upływem pięcioletniego terminu podatnik zdecyduje się zbyć nieruchomość, wówczas zobowiązany będzie zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek od przychodu. Przychód można pomniejszyć o koszty związane ze zbyciem nieruchomości.

- Do nich można zaliczyć np.: koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, ogłoszeń w prasie czy w internecie związanych ze sprzedażą nieruchomości, czy odszkodowania wypłacane lokatorom za opuszczenie zajmowanych pomieszczeń - wyjaśnia Monika Dziedzic.

Wskazuje również, że ostatni z przytoczonych wydatków wzbudził wiele kontrowersji w praktyce. Pierwotnie część organów i sądów administracyjnych zajmowała negatywne dla podatników stanowisko, uznając, że koszty takie nie mogą zostać uznane za koszty sprzedaży nieruchomości. Obecnie można jednak zauważyć pewne odejście od tak rygorystycznego stanowiska. Przychód ze zbycia nieruchomości nie może zostać pomniejszony o koszty jej nabycia.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej przed 2007 rokiem podatnik powinien rozliczyć w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia, składając PIT-23 (według wzoru obowiązującego do końca 2006 r.). Podatku nie płaci się, jeżeli podatnik złoży oświadczenie o wydaniu przychodu na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży.

Zasady te odnoszą się do tych nieruchomości, które nie są związane z działalnością gospodarczą, z wyjątkiem zbycia nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Chodzi tu przede wszystkim o sprzedaż nieruchomości nabytych poza prowadzoną działalnością gospodarczą do majątku prywatnego czy też nieruchomości nabytych przez osoby w ogóle nieprowadzące działalności gospodarczej.

Podstawą opodatkowania jest dochód z odpłatnego zbycia, tj. przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Kosztami są udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, które zostały poczynione przez podatnika w czasie, kiedy posiadał nieruchomość. Koszty nabycia lub wytworzenia to przede wszystkim cena, za jaką pierwotnie została nabyta nieruchomość, podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacony przy jej nabyciu czy opłaty notarialne i sądowe związane z zakupem nieruchomości. Kosztem takim mogą być również odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.

- Odrębne zasady znajdą zastosowanie dla określenia kosztu nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny - wskazuje Monika Dziedzic. Są to udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości oraz kwota podatku od spadków i darowizn.

Nasza rozmówczyni dodaje, że aktualna pozostaje zasada, zgodnie z którą nie ustala się przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli zbycie to nastąpiło w ciągu pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej między 2007 a 2008 rokiem podatnik powinien rozliczyć w terminie rocznego zeznania składanego za ten rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. W tym samym terminie trzeba zapłacić 19-proc. podatek.

- Dochód ze zbycia nieruchomości wykazujemy na PIT-36, PIT-36L lub PIT-38, brak jest bowiem oddzielnego formularza do rozliczenia tego dochodu - wyjaśnia Monika Dziedzic.

Przypomina też o możliwości skorzystania ze zwolnień z podatku na podstawie obowiązującej w latach 2007 - 2008 ulgi meldunkowej - ze zwolnienia z podatku mogą skorzystać osoby, które są zameldowane w budynku lub lokalu na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia.

Dochód ze zbycia nieruchomości nabytej od 1 stycznia 2009 r. opodatkowany jest tak samo jak dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007 - 2008. Podstawę opodatkowania 19-proc. podatkiem stanowi dochód określony jako różnica między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów.

- Zmienił się jednak zakres obowiązków sprawozdawczych oraz możliwe zwolnienia z podatku - stwierdza Monika Dziedzic.

Dodaje, że dochód ze zbycia nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2009 r. podatnik rozlicza w PIT-39, który należy złożyć najpóźniej do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Bez zmian pozostaje możliwość zwolnienia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli zbycie takie następuje po upływnie pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie nieruchomości. Zostaje natomiast zniesiona ulga meldunkowa, w miejsce której podatnik może skorzystać ponownie z ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli podatnik nabył w 2006 roku nieruchomość za 250 tys. zł, która w 2010 roku w dacie jej sprzedaży ma wartość 500 tys. zł, i poniósł w związku ze sprzedażą koszty w wysokości 50 tys. zł, to podstawą opodatkowania będzie 450 tys. zł

Kupno nieruchomości do 31 grudnia 2006 r.

Wysokość podatku: 10 proc. od przychodu.

Rozliczenie z fiskusem: 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości.

Formularz: PIT-23.

Ulgi do wykorzystania:

● wolna od PIT jest sprzedaż nieruchomości nabytych w spadku lub darowiźnie,

● nie trzeba płacić podatku dochodowego, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od momentu zbycia.

Kupno nieruchomości w okresie 1 stycznia 2007 r. - 31 grudnia 2008 r.

Wysokość podatku: 19 proc. od dochodu.

Rozliczenie z fiskusem: zeznanie roczne składane do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Formularz: PIT-36, PIT-36L lub PIT-38.

Ulgi do wykorzystania:

● ulga meldunkowa.

Kupno nieruchomości od 1 stycznia 2009 r.

Wysokość podatku: 19 proc. od dochodu.

Rozliczenie z fiskusem: po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Formularz: PIT-39.

Ulgi do wykorzystania:

● nie trzeba płacić PIT, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od momentu zbycia.

W każdym w trzech systemów obowiązuje zasada, że nie płaci się podatku, jeśli sprzedaż nastąpi po upływnie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl