Przychodem z najmu jest tylko czynsz

Podatniczka ma prawo własności lokalu mieszkalnego. Od grudnia 2009 r. wynajmuje lokal. Z najemcą zawarła umowę najmu przewidującą, że najemca będzie płacił bezpośrednio do jej rąk czynsz za najem w wysokości 2 tys. zł oraz że dodatkowo będzie ponosił zwykłe koszty utrzymania lokalu, które również uiszczać będzie bezpośrednio do rąk podatniczki (np. abonament za media oraz opłaty za wodę, energię elektryczną i gaz). Co będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu: kwota czynszu czy cała kwota po dodaniu do czynszu zwykłych kosztów?

W myśl art. 659 par. 1 kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody m.in. z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności, mogą opłacać ryczałt.

Stosownie do art. 6 ust. 1a tej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają też otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak aby powstał przychód po stronie wynajmującego, czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

doradca podatkowy z Kancelarii Doradztwa Podatkowego Pama

@RY1@i02/2010/041/i02.2010.041.086.004a.001.jpg@RY2@

Paweł Małecki, doradca podatkowy z Kancelarii Doradztwa Podatkowego Pama

Przepisy ustawy o PIT są nieprecyzyjne w sprawie będącej przedmiotem interpretacji. Zgodnie z art. 11 tej ustawy przychodem są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W przypadku najmu pomieszczeń wynajmujący zwykle pokrywa koszty energii, ogrzewania, wywozu śmieci, czasami telefonów przypisanych do właściciela obiektu. Gdy rachunki za te media otrzymuje właściciel, to pieniądze na jego konto wpływają od najemcy. Powstaje pytanie, czy stanowią one przychód. Jeśli najem opodatkowujemy ryczałtem, to jest istotne, czy liczymy podatek tylko od najmu czy też od rachunku za telefon. Do dziś obowiązuje oficjalna interpretacja ministra finansów z 18 marca 2004 r. (nr PB2/MK/RB-033-050-132/04) ucinająca te dyskusje. Przychodem, zgodnie z cytowanym pismem, jest wyłącznie kwota najmu, a nie zwrot opłacanych świadczeń. I należy się całkowicie z tym poglądem zgodzić. Pismo dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nie powołuje się na tę interpretację, ale fragmenty jej wprost cytuje.