Można zapłacić mniejszy podatek lub go uniknąć

@RY1@i02/2014/052/i02.2014.052.071000700.808.jpg@RY2@

Dochód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. co do zasady jest opodatkowany, a na podatniku ciąży obowiązek jego rozliczenia na formularzu PIT-39 składanym do końca kwietnia roku następującego po zbyciu. Jednak ustawa o PIT zawiera regulacje pozwalające na zminimalizowanie obciążenia podatkowego z tego tytułu. Możliwa jest nawet sytuacja, w której sprzedawca nie będzie musiał płacić żadnego podatku.

Od czego trzeba naliczyć podatek

Podatkowi dochodowemu od osób fizycznych podlega zbycie przez osobę fizyczną:

wnieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;

współdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

wprawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zbycie musi mieć charakter odpłatny. Obejmuje ono nie tylko umowę sprzedaży czy zamiany, ale także odpłatne zbycie na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności w momencie ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodów. Przychód ze sprzedaży odpowiada cenie określonej w umowie, pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. [przykład 1]

W określonym czasie

Najkorzystniejsze dla podatnika jest zbycie nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Wówczas uzyskany przychód nie jest opodatkowany podatkiem dochodowym. Sprzedawca nie musi też składać PIT-39. Takie uniknięcie podatku nie jest jednak możliwe w przypadku zbycia nieruchomości w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Jakie KUP

Podstawą obliczenia podatku z tytułu zbycia nieruchomości jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodów. Oznacza to, że podatek będą minimalizowały koszty uzyskania przychodów, do których można zaliczyć:

wudokumentowane koszty nabycia bądź wytworzenia;

wudokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości albo prawa;

ww przypadku nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w trakcie ich posiadania, oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w odpowiedniej części.

Podatnik może zatem zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów np. wydatki na zakup sprzedawanego mieszkania czy koszty wybudowania domu jednorodzinnego (materiały budowalne, opłaty administracyjne itp.). Dochód zmniejszyć mogą również wydatki na nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, np. koszty remontu. [przykład 2]

Możliwa ulga

Całość bądź część dochodu uzyskanego z tytułu zbycia nieruchomości może korzystać ze zwolnienia związanego z jego przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Zgodnie z ustawą o PIT wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Warto wskazać, że dla określenia przysługującego zwolnienia konieczne jest określenie wysokości uzyskanego dochodu. Wymaga to zatem określenia przez podatnika nie tylko uzyskanego przychodu, ale również poniesionych kosztów jego uzyskania.

Jeżeli podatnik zadeklarował, że przeznaczy na cele mieszkaniowe uzyskany dochód, ale ostatecznie przeznaczył na cele mieszkaniowe kwotę mniejszą niż wykazana w PIT-39 albo w ogóle nie wydatkował uzyskanych środków w terminie, wówczas jest obowiązany do dokonania korekty i uiszczenia odsetek od zaległości podatkowej. Odsetki będą liczone od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku do dnia zapłaty.

Może również zaistnieć sytuacja, w której podatnik zadeklaruje w PIT-39, że wydatkuje na cele mieszkaniowe kwotę mniejszą niż ta, którą wydatkował w rzeczywistości. Wówczas może skorygować PIT-39 poprzez wskazanie, że w istocie wydatkował dochód na cele mieszkaniowe w wyższej kwocie i może skorzystać z ulgi w większym stopniu, a w konsekwencji istnieje podstawa do zwrotu nadpłaconego podatku (por. interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 2 czerwca 2011 r., nr IBPBII/2/415-295/11/HS). [przykład 3]

Cele mieszkaniowe

Za poniesione na własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki na nabycie m.in. budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Z ulgi można również skorzystać przeznaczając uzyskane środki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Nieruchomości, na które wydawane są uzyskane środki, mogą być położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Do ulgi uprawnia również przekazanie środków ze sprzedaży na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe wskazane wyżej. Ulga obejmuje również kredyt refinansowy.

Wydatki w UE

Co istotne, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w państwie innym niż Polska zwolnienie stosuje się, o ile istnieje podstawa prawna wynikająca z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Rekreacja to co innego

Do skorzystania z ulgi nie będzie uprawniało przeznaczenie środków na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne.

WAŻNE

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów potwierdzających poniesienie opłat administracyjnych

PRZYKŁAD 1

Cena rynkowa

Panowie Kowalski i Majewski zawarli umowę sprzedaży mieszkania. Według rzeczoznawcy, wartość lokalu to 450 tys. zł. Strony umówiły się jednak, że z uwagi na łączącą ich przyjaźń cena mieszkania wyniesie 300 tys. zł. Organ podatkowy uznał, że cena wskazana w umowie znacznie odbiega od ceny rynkowej, co nie jest w żaden sposób uzasadnione, i uznał, że przychód powinien wynieść 450 tys. zł.

PRZYKŁAD 2

Poniesione nakłady

Państwo Nowakowie 2 lata przed sprzedażą mieszkania przeprowadzili remont - wymienili podłogi, odmalowali ściany, zburzyli ścianę pomiędzy kuchnią a pokojem dziennym. Poniesione przez nich wydatki mogą być uznane za nakłady, które zmniejszą dochód do opodatkowania.

PRZYKŁAD 3

Korekta zeznania

Podatnik w 2010 roku kupił na wolnym rynku mieszkanie za 400 000 zł. W 2013 roku sprzedał je za 500 000 zł, a na cele mieszkaniowe pierwotnie zamierzał przeznaczyć 300 000 zł. Dochód uzyskany przez podatnika wyniósł 100 000 zł (500 000 zł cena sprzedaży - 400 000 zł cena zakupu).

Zatem dochód podlegający zwolnieniu wyniósł 60 000 zł (100 000 zł x 300 000 zł)/500 000 zł. Podatnik wykazał w PIT-39 do opodatkowana kwotę 40 000 zł (100 000 - 60 000 zł). Stawka podatku to 19 proc., więc podatek wyniósł 7600 zł (40 000 zł x 19 proc.).

Ostatecznie podatnik, we wskazanym okresie, przeznaczył na cele mieszkaniowe całość uzyskanego przychodu (500 000 zł), stąd też jest uprawniony do skorygowania złożonego PIT-39 i wykazania, że cała kwota dochodu korzysta z ulgi mieszkaniowej. Oznacza to, że podatnik nadpłacił podatek i istnieje podstawa do zwrotu nadpłaty przez organ podatkowy.

@RY1@i02/2014/052/i02.2014.052.071000700.809.jpg@RY2@

Dominika Dragan-Berestecka  doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Dominika Dragan-Berestecka

 doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

@RY1@i02/2014/052/i02.2014.052.071000700.810.jpg@RY2@

Aleksandra Kasińska doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Aleksandra Kasińska

doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).