Wycena inwestycji może sprawić problemy

Inwestycje długoterminowe to aktywa, które zostały nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych (art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości). Korzyści te można uzyskać w różnych formach, np. w formie przyrostu wartości tych aktywów lub też w formie pożytków, czyli odsetek, dywidend, udziału w zyskach. W tej grupie wykazuje się przede wszystkim aktywa finansowe, np. udziały, akcje, papiery wartościowe, udzielone pożyczki długoterminowe, a także te z nieruchomości oraz wartości niematerialnych i prawnych, nad którymi jednostka sprawuje kontrolę i z których osiąga korzyści inaczej niż wykorzystując je do działalności operacyjnej. [tabela 1]

Grunty, budynki i lokale

W tej pozycji bilansu wykazywane są nieruchomości (grunty, budynki i budowle, stanowiące odrębną własność lokale, również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) tylko wtedy, gdy posiadane są w celu osiągnięcia korzyści poza działalnością operacyjną jednostki np. poprzez wynajem. Sprawia to zwykle wiele problemów, dlatego że bardzo często wynajem jest wpisany w zakres działalności podmiotu. Aby nieruchomość była zaliczona do inwestycji, powinna pełnić funkcję lokaty kapitału. Nie ma znaczenia, czy nieruchomość została nabyta czy wytworzona we własnym zakresie przez jednostkę - liczy się obecny sposób jej użytkowania.

Są w tym wypadku dwie możliwości wyceny nieruchomości inwestycyjnych. Przy czym jeden z nich musi być wybrany i stosowany dla wszystkich nieruchomości inwestycyjnych.

Pierwszy model zakłada wycenę tak jak środków trwałych, czyli według ceny nabycia (kosztu wytworzenia), pomniejszonej o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 32 ustawy o rachunkowości amortyzację nieruchomości inwestycyjnych zalicza się do pozostałych kosztów operacyjnych. [przykład 1]

Nieruchomości wykazywane w bilansie, jako inwestycje można też wyceniać według wartości godziwej. [przykład 2] Nie ma obowiązku zatrudniania rzeczoznawcy, jednak wartość ustalona jako godziwa powinna być wiarygodna. Skutki wszelkich zmian wartości w tym wypadku wpływają na wynik finansowy:

wwzrosty wartości podwyższają pozostałe przychody operacyjne;

wspadki wartości oraz koszty utrzymania nieruchomości wycenianych w ten sposób obciążają pozostałe koszty operacyjne.

Aktywa finansowe

Do długoterminowych aktywów finansowych zaliczane są aktywa pieniężne, instrumenty kapitałowe czy finansowe wyemitowane przez inne jednostki, a także wynikające z kontraktów prawa do otrzymania aktywów pieniężnych lub wymiany instrumentów finansowych z inną jednostką - na korzystnych warunkach (art. 3 ust. 1 pkt 24 ustawy o rachunkowości).

Składniki majątku można zaliczyć do długoterminowych aktywów finansowych, o ile są one wymagalne lub firma nie ma zamiaru pozbywać się ich przez okres najbliższych 12 miesięcy od dnia bilansowego. Zasady wyceny inwestycji długoterminowych w aktywa finansowe pokazano w przykładzie 3 i 4.

Krótkoterminowe aktywa finansowe to (art. 3 ust. 1 pkt 24 ustawy o rachunkowości):

waktywa pieniężne,

winstrumenty kapitałowe wyemitowane przez inne jednostki,

wwynikające z kontraktu prawo do otrzymania aktywów pieniężnych lub

wprawo do wymiany instrumentów finansowych z inną jednostką na korzystnych warunkach,

jeżeli są płatne i wymagalne lub przeznaczone do zbycia w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego lub od daty ich złożenia, wystawienia lub nabycia.

Do krótkoterminowych aktywów finansowych zalicza się w szczególności:

wudziały i akcje obcych jednostek przeznaczone do sprzedaży,

wbony skarbowe, obligacje, które zostaną wykupione w ciągu roku lub, które zamierza jednostka sprzedać przed terminem ich wykupu,

wkrótkoterminowe pożyczki, których udzieliła innym jednostkom.

W przypadku inwestycji w aktywa finansowe dla wyceny znaczenie ma zarówno horyzont czasowy inwestycji, jak i jej rodzaj. Wtedy jednostka może dokonać wyborów wskazanych w tabeli 2.

Do inwestycji krótkoterminowych zaliczamy także środki pieniężne i aktywa pieniężne. Jest to szczególny rodzaj inwestycji, który obejmuje aktywa w formie krajowych środków płatniczych, walut obcych i dewiz (np. gotówka, środki pieniężne na kontach bankowych a`vista, płatne na żądanie weksle obce, czeki obce o terminie wykupu do 3 miesięcy, środki pieniężne w drodze). Do aktywów pieniężnych zalicza się również naliczone odsetki od aktywów finansowych (np. odsetki od długoterminowych lokat, pod warunkiem że mogą być wymagalne w dowolnych terminach oraz nie są kapitalizowane), jeżeli są płatne lub wymagalne w ciągu 3 miesięcy od dnia ich otrzymania, wystawienia, nabycia lub założenia (art. 3 ust. 1 pkt 25 ustawy o rachunkowości).

Krajowe środki pieniężne wykazuje się w księgach rachunkowych w wartości nominalnej. Środki pieniężne w walutach obcych wykazuje się natomiast w wartości przeliczonej na złote polskie według kursu średniego, ustalonego dla danej waluty przez NBP.

1. Nieruchomości 2. Wartości niematerialne i prawne 3. Długoterminowe aktywa finansowe a) w jednostkach powiązanych - udziały lub akcje - inne papiery wartościowe - udzielone pożyczki - inne długoterminowe aktywa finansowe b) w pozostałych jednostkach - udziały lub akcje - inne papiery wartościowe - udzielone pożyczki - inne długoterminowe aktywa finansowe 4. Inne inwestycje długoterminowe	1. Krótkoterminowe aktywa finansowe a) w jednostkach powiązanych - udziały lub akcje - inne papiery wartościowe - udzielone pożyczki - inne krótkoterminowe aktywa finansowe b) w pozostałych jednostkach - udziały lub akcje - inne papiery wartościowe - udzielone pożyczki - inne krótkoterminowe aktywa finansowe c) środki pieniężne i inne aktywa pieniężne - środki pieniężne w kasie i na rachunkach - inne środki pieniężne - inne aktywa pieniężne 2. Inne inwestycje krótkoterminowe

 

Wycena według:	Rodzaj wyceny dla inwestycji długoterminowych
ceny nabycia pomniejszonej o odpisy z tytułu trwałej utraty ich wartości	Możliwy dla wszystkich rodzajów aktywów finansowych, szczególnie dla inwestycji w udziały, dla których nie można ustalić wiarygodnie cen rynkowych
wartości godziwej	Możliwy dla tych aktywów, dla których istnieje aktywny rynek (np. akcje notowanych spółek, dłużne notowane papiery wartościowe) albo gdy wiarygodnie można ustalić wartość godziwą innymi metodami np. ekonometrycznymi
skorygowanej ceny nabycia	Dla aktywów, które mają określony termin wymagalności (np. obligacje, skrypty dłużne) i dla których można określić kwoty i daty spodziewanych przepływów pieniężnych. W szczególność ten sposób należy wyceniać udzielone pożyczki
ceny rynkowej	Dla aktywów, dla których istnieje aktywny rynek - np. akcje spółek notowanych na giełdzie, notowane pochodne papiery wartościowe
wartości godziwej	Dla aktywów dla których można wiarygodnie ustalić wartość godziwą inaczej niż wartość rynkowa, np. za pomocą metod ekonometrycznych. Większość pochodnych instrumentów finansowych
ceny rynkowej lub ceny nabycia w zależności od tego, która z nich jest niższa	Model ostrożnej wyceny, możliwy do zastosowana dla większości instrumentów krótkoterminowych.
skorygowanej ceny nabycia	Dla aktywów, które mają określony termin wymagalności (np. obligacje, skrypty dłużne) i dla których można określić kwoty i daty spodziewanych przepływów pieniężnych, W szczególność ten sposób należy wyceniać udzielone pożyczki

PRZYKŁAD 1

Tak jak środki trwałe...

Spółka ABC posiada budynek nabyty w 2005 roku z przeznaczeniem jako obiekt handlowy. Wynajem zakończył się w 2012 roku i obecnie budynek ten jednostka zamierza sprzedać, gdy poprawi się sytuacja na rynku. Cena nabycia w 2005 roku wynosiła 800 000 zł, a naliczone w latach 2005-2012 odpisy umorzeniowe wyniosły 156 000 zł.

Amortyzacja roczna dokonywana jest według stawki 2,5 proc., czyli 20 000 zł

@RY1@i02/2014/047/i02.2014.047.00800020b.807.gif@RY2@

Objaśnienia do schematu:

1. Przekwalifikowanie budynku ze środków trwałych do nieruchomości inwestycyjnych - wartość początkowa 800 000 zł: strona Wn konta Nieruchomości inwestycyjne, strona Ma konta Środki trwałe - budynki;

2. Przekwalifikowanie umorzenia 156 000 zł: strona Wn konta Umorzenie środków trwałych - budynki, strona Ma konta Umorzenie nieruchomości inwestycyjnych;

3. Naliczenie amortyzacji za 2013 rok 20 000 zł: strona Wn konta Pozostałe koszty operacyjne, strona Ma konta Umorzenie nieruchomości inwestycyjnych.

PRZYKŁAD 2

...i w wartości godziwej

Spółka ABC posiada budynek nabyty w 2005 roku z przeznaczeniem jako obiekt handlowy. Wynajem zakończył się w 2012 roku i obecnie budynek ten jednostka zamierza sprzedać, gdy poprawi się sytuacja na rynku. Cena nabycia w 2005 roku wynosiła 800 000 zł, a naliczone w latach 2005-2012 odpisy umorzeniowe wyniosły 156 000 zł. Na koniec 2013 roku wartość godziwa została ustalona na kwotę 660 000 zł.

●

@RY1@i02/2014/047/i02.2014.047.00800020b.808.gif@RY2@

Objaśnienia do schematu:

1. Przekwalifikowanie budynku ze środków trwałych do nieruchomości inwestycyjnych - wartość początkowa:

a) strona Wn konta Nieruchomości inwestycyjne 644 000 zł;

b) strona Wn konta Umorzenie środków trwałych - budynki 156 000 zł;

c) strona Ma konta Środki trwałe - budynki 800 000 zł;

2. Wycena na koniec 2013 roku - podwyższenie wartości 14 000 zł: strona Wn konta Nieruchomości inwestycyjne, strona Ma konta Pozostałe przychody operacyjne.

PRZYKŁAD 3

Długoterminowe - obligacje

30 czerwca 2013 r. spółka ANR sp. z o.o. nabyła obligacje korporacyjne notowane na giełdzie o terminie wykupu 3 lata. Ich wartość nominalna to 150 000 zł, a cena nabycia to 142 000 zł. Zamierza je zatrzymać do terminu wymagalności. Odsetki są płatne co kwartał w stałej wysokości 3750 zł. Wykup obligacji po 3 latach w wartości nominalnej. Na koniec 2013 roku wartość rynkowa wynosiła 146 000 zł. Poniższe warianty przedstawiają skutki wyceny tych obligacji w zależności od przyjętego modelu wyceny.

Nie dokonuje się w tym modelu żadnych księgowań, ponieważ nie ma przesłanek dotyczących utraty wartości. Obligacje są prezentowane w bilansie według ceny nabycia, która wynosiła 142 000 zł.

Należy podwyższyć wartość do poziomu 146 000 zł, czyli o 4000 zł.

@RY1@i02/2014/047/i02.2014.047.00800020b.809.gif@RY2@

Objaśnienia do schematu:

1. Ujęcie wzrostu wartości 4000 zł: strona Wn konta Inwestycje długoterminowe, strona Ma konta Kapitał z aktualizacji wyceny.

Trzeba najpierw ustalić przepływy pieniężne, a potem obliczyć odsetki według efektywnej stopy procentowej (może być to IRR tj. wewnętrzna stopa zwrotu ang. - Internal Rate of Return)

30-06-2013	- 142 000,00
30-09-2013	3750,00
31-12-2013	3750,00
31-03-2014	3750,00
30-06-2014	3750,00
30-09-2014	3750,00
31-12-2014	3750,00

 

31-03-2015	3750,00
30-06-2015	3750,00
30-09-2015	3750,00
31-12-2015	3750,00
31-03-2016	3750,00
30-06-2016	153 750,00
IRR kwartalne	3,036981 proc.

30-06-2013	142 000,00	4312,51	3750,00	142 562,51
30-09-2013	142 562,51	4329,60	3750,00	143 142,11
31-12-2013	143 142,11	4347,20	3750,00	143 739,31
31-03-2014	143 739,31	4365,34	3750,00	144 354,65
30-06-2014	144 354,65	4384,02	3750,00	144 988,67
30-09-2014	144 988,67	4403,28	3750,00	145 641,95
31-12-2014	145 641,95	4423,12	3750,00	146 315,07
31-03-2015	146 315,07	4443,56	3750,00	147 008,63
30-06-2015	147 008,63	4464,62	3750,00	147 723,25
30-09-2015	147 723,25	4486,33	3750,00	148 459,58
31-12-2015	148 459,58	4508,69	3750,00	149 218,27
31-03-2016	149 218,27	4531,73	153 750,00	- 0,00

@RY1@i02/2014/047/i02.2014.047.00800020b.810.gif@RY2@

Objaśnienia do schematu:

1. Ujęcie odsetek na 30 września 2013 r. 4312,51 zł;

2. Ujęcie otrzymania odsetek na 30 września 2013 r. 3750 zł;

3. Ujęcie naliczonych odsetek na 31 grudnia 2013 r. 4329,60 zł;

4. Ujęcie otrzymanych odsetek na 31 grudnia 2013 r. 3750 zł.

PRZYKŁAD 4

Krótkoterminowe

Spółka nabyła 30 czerwca 2013 r. obligacje o terminie wykupu 31 marca 2014 r. o wartości nominalnej 55 000 zł za cenę 52 000 zł (z dyskontem). Dodatkowo w warunkach umowy postanowiono, iż na koniec każdego kwartału nabywca otrzyma premię w wysokości 2800 zł.

Poniższe warianty przedstawiają ujęcie skutków wyceny tych obligacji w zależności od przyjętego wariantu wyceny.

Na 31 grudnia wartość rynkowa obligacji wynosiłą 55 400 zł.

Wyceny dokonuje się według ceny nabycia albo ceny rynkowej w zależności od tego, która z nich jest niższa.

Nie dokonuje się w tym modelu żadnych księgowań, ponieważ cena nabycia jest niższa niż cena rynkowa. Zatem obligacje są prezentowane w bilansie według ceny nabycia.

Gdyby cena rynkowa była poniżej 52 000 zł, to różnice należałoby odnieść w koszty finansowe.

Wycena według ceny rynkowej lub według wartość godziwej wygląda w tym wypadku identycznie. Cena rynkowa jest najdoskonalszym przykładem wartości godziwej.

Obligacje na koniec 2013 roku powinny być wykazywane w wartości 55 400 zł, czyli w cenie rynkowej.

Księgowania na 31 grudnia 2013 r.

@RY1@i02/2014/047/i02.2014.047.00800020b.811.gif@RY2@

Objaśnienia do schematu:

1. Ujęcie wzrostu wartości 3400 zł (55 400 zł - 52 000 zł): strona Wn konta Inwestycje krótkoterminowe, strona Ma konta Przychody finansowe.

Przy wycenie według skorygowanej ceny nabycia najpierw trzeba ustalić przepływy pieniężne.

Następnie trzeba obliczyć odsetki według efektywnej stopy procentowej (może być to IRR).

30-06-2013	- 52 000,00
30-09-2013	2800,00
31-12-2013	2800,00
31-03-2014	57 800,00
IRR	7,17606 proc.

 

30-06-2013	52 000,00	3731,55	2800,00	52 931,55
30-09-2013	52 931,55	3798,40	2800,00	53 929,95
31-12-2013	53 929,95	3870,05	57 800,00	-

@RY1@i02/2014/047/i02.2014.047.00800020b.812.gif@RY2@

Objaśnienia do schematu:

1. Ujęcie odsetek na 30 września 2013 r. 3731,55 zł: strona Wn konta Inwestycje krótkoterminowe, strona Ma konta Przychody finansowe;

2. Ujęcie otrzymania odsetek na 30 września 2013 r. 2800 zł: strona Wn konta Rachunek bankowy, strona Ma konta Inwestycje krótkoterminowe;

3. Ujęcie naliczonych odsetek na 31 grudnia 2013 r. 3798,40 zł: strona Wn konta Inwestycje krótkoterminowe, strona Ma konta Przychody finansowe;

4. Ujęcie otrzymanych odsetek na 31 grudnia 2013 r. 2800 zł: strona Wn konta Rachunek bankowy, strona Ma konta Inwestycje krótkoterminowe.

Wartość na koniec 2013 roku wynosi zatem 53 929,95 zł.

dr Katarzyna Trzpioła

Katedra Finansów i Rachunkowości Uniwersytetu Warszawskiego

Podstawa prawna

Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 330 z późn. zm.).