Meandry amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym

Najem powierzchni biurowych czy magazynowych często wiąże się z dokonywaniem przez najemcę nakładów na nieruchomości będące przedmiotem najmu, przystosowujących powierzchnie do potrzeb prowadzonej działalności. Nakłady ponoszone przez najemcę mogą być kwalifikowane dla celów podatku dochodowego jako inwestycja w obcym środku trwałym, która zgodnie z art. 16j ust. 4 ustawy o CIT, jest amortyzowana przez 10 lat.

Konieczność amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym przez najemcę może być problematyczna z uwagi na potencjalnie krótszy okres obowiązywania umowy najmu niż okres amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym. W konsekwencji może się zdarzyć, że część wydatków poniesionych przez najemcę zakwalifikowanych jako inwestycja w obcym środku trwałym nie zostanie zamortyzowana. Kwalifikacja wartości inwestycji w obcym środku trwałym niezamortyzowanej w związku z rozwiązaniem umowy najmu nie jest jednoznacznie interpretowana w praktyce. Przede wszystkim należy wskazać, że zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 5 ustawy o CIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodu strat w środkach trwałych w części pokrytej sumą odpisów amortyzacyjnych. Jednocześnie, zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów nie są straty powstałe w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności podatnika. Wskazane przepisy stanowią podstawę argumentacji podatników wskazującej na możliwość jednorazowego zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów niezamortyzowanej części wartości inwestycji w obcym środku trwałym. W szczególności należy twierdzić, że przepisy wyłączające możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym są wyjątkami od ogólnej zasady możliwości zaliczenia do kosztów wydatków poniesionych w celu osiągnięcia przychodu i w konsekwencji ich treść nie powinna być interpretowana rozszerzająco. Oznacza to, że brak możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu niezamortyzowanej wartości inwestycji w obcym środku trwałym powinien dotyczyć jedynie sytuacji określonej w art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, tj. likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, o ile środki trwałe zostały zlikwidowane w związku ze zmianą rodzaju działalności podatnika. Tym samym rozwiązanie umowy najmu przez okresem pełnej amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym, o ile rozwiązanie umowy najmu nie wiąże się ze zmianą rodzaju działalności, powinno dawać podatnikowi prawo do zaliczenia wartości niezamortyzowanej części wartości w inwestycji w obcym środku trwałym do kosztów uzyskania przychodu.

Innego zdania są organy podatkowe, które kwestionują możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu niezamortyzowanej części wartości inwestycji w obcym środku trwałym, wskazując, że w wyniku rozwiązania umowy najmu nie dochodzi do likwidacji środka trwałego, uniemożliwia jednorazowe zaliczenie do kosztów podatkowych niezamortyzowanej wartości środka trwałego (tak uznał m.in. dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 9 listopada 2011 r., nr IPTPB3/423-195/11-2/KJ). Z drugiej strony podatnicy w sporach z organami podatkowymi mogą posiłkować się wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 maja 2011 r. (sygn. akt II FSK 109/10), w którym sąd potwierdził możliwość zaliczenia do kosztów niezamortyzowanej części wartości inwestycji w obcym środku trwałym, o ile nie nastąpiła zmiana rodzaju działalności podatnika. Jednak nieuwzględnianie przez organy podatkowe stanowiska NSA wskazuje, że podatnicy muszą się liczyć z ewentualnym długotrwałym sporem z fiskusem.

@RY1@i02/2011/229/i02.2011.229.07100020b.802.jpg@RY2@

Tomasz Rysiak

Tomasz Rysiak

radca prawny, Kancelaria Prawnicza Magnusson