Spółdzielnie wyjdą z marginesu

Z 461 wydanymi pozwoleniami na budowę i nieco ponad tysiącem rozpoczętych lokali spółdzielnie utrwaliły w pierwszej połowie tego roku swoje miejsce na marginesie rynku mieszkaniowego. Pod względem liczby lokali oddanych do użytku ich udział w tym segmencie wyniósł zaledwie 1,3 proc. Po stronie spółdzielni było ich tylko 1 tys. Przed dekadą był to udział na poziomie ponad 8 proc., a przed 20 laty aż 43 proc.

Na marginalizację spółdzielni wpłynęło m.in. wiele zmian w prawie, szczególnie w ostatnich 10 latach. Przy spłacie kosztów budowy mieszkania lokatorskiego i przeniesieniu na najemcę pełnej własności lub przy budowie w systemie spółdzielczym od razu na własność spółdzielnia przestaje mieć do tych lokali jakiekolwiek prawa, a ich właściciele mogą swobodnie zmieniać zarządzającego nieruchomością. Efekt jest taki, że spółdzielnie, które od swoich członków mogą wymagać jedynie pokrycia kosztów budowy, bez naliczania żadnych marż, wolą w takie inwestycje nie wchodzić.

- Wcześniej członkowie spółdzielni korzystali na powiększaniu się majątku i zasobów mieszkaniowych. Teraz zrzeszenia i ich członkowie ponoszą większość kosztów i ryzyka prowadzenia inwestycji, bez perspektywy zysku. To skutecznie zniechęca spółdzielców do udzielania zgód na budowy nowych domów. Ludzi odpycha perspektywa wznoszenia mieszkań dla osób, które mogą być członkami spółdzielni tylko przez chwilę - wskazuje prezes jednej z wrocławskich spółdzielni mieszkaniowych.

Do tego dochodzą problemy z finansowaniem. W poprzednim ustroju politycznym to na spółdzielniach ciążyło rozwijanie budownictwa wielorodzinnego i korzystały one z preferencyjnych oraz częściowo umarzanych kredytów. Po zmianach ustrojowych tanie źródło finansowania zaczęło zanikać.

Ostatnim znaczącym wsparciem dla spółdzielni był Krajowy Fundusz Mieszkaniowy zamknięty w 2009 r. Z jego pomocą mogły być budowane mieszkania lokatorskie. W sumie powstało ich ok. 17 tys. Potem źródło taniego finansowania na typowe lokale spółdzielcze, budowane non profit, znikło.

- Na początku spółdzielnie nieufnie podchodziły do KFM, ale po 2000 r. lody zostały przełamane. Liczba zainteresowanych preferencyjnym finansowaniem rosła. Niestety w tym samym czasie ograniczano środki przeznaczone na ten cel w ramach funduszu prowadzonego przez BGK - wskazuje Marek Żółtowski, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Kopernik w Toruniu.

Z rozmów DGP z przedstawicielami władz kooperatyw wynika, że to właśnie dostęp do taniego finansowania będzie dla spółdzielców najważniejszy i od niego zależy powodzenie pomysłów rządu na reaktywację budownictwa w formule spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

- Proponowane przez rząd zwiększenie decyzyjności spółdzielni co do możliwości przekształcania tych praw w prawo własności to tylko wstęp. Kluczem są pieniądze. Jeśli mają to być mieszkania tanie w wynajmie, nie obejdzie się bez wsparcia rządu czy to w postaci preferencyjnych kredytów, czy dostępu do tanich gruntów - wskazuje szef jednej ze spółdzielni.

Prezes jednej z wrocławskich spółdzielni wskazuje, że w przypadku mieszkania lokatorskiego o powierzchni 50 mkw., w którym wkład własny lokatora wynosił 20-30 proc. kosztów budowy, a pozostałe pokrywał głównie kredyt z KFM, opłaty za lokal wynoszą obecnie - przy średnim użyciu mediów, ok. 700- -800 zł, z czego obsługa kredytu to ok. 300 zł.

- Gdybyśmy mieli teraz sięgać po typowy kredyt komercyjny w prywatnym banku, tylko jego koszt przy takim mieszkaniu sięgałby miesięczne 800-1000 zł. A do tego trzeba doliczyć pozostałe opłaty związane z utrzymaniem lokalu - dodaje.

Obecnie zrzeszenia mogą się starać o kredyty preferencyjne z Banku Gospodarstwa Krajowego w nowym programie społecznego budownictwa czynszowego. W każdej z jego 10 rocznych edycji BGK będzie miał do dyspozycji 450 mln zł. Nie mogą to jednak być spółdzielcze mieszkania lokatorskie, a wyłącznie na wynajem, bez możliwości ich przekształcenia na lokale własnościowe. Ich maksymalny czynsz może wynieść 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

- W pierwszej edycji programu, która zakończyła się w lutym, wpłynął jeden wniosek złożony przez spółdzielnię mieszkaniową. Dotyczy on budowy 22 mieszkań. Znikome zainteresowanie spółdzielni wynika z dwóch powodów. W ramach programu można sfinansować jedynie mieszkania na wynajem, a ponadto kredytobiorca musi podpisać umowę z gminą, na terenie której zamierza realizować przedsięwzięcie - wskazuje Anna Czyż z BGK.

Ministerstwo zapowiada, że zmiana podejścia do mieszkań lokatorskich to nie koniec rewolucji w spółdzielczości. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa w ramach narodowego programu mieszkaniowego zakłada również kompleksową weryfikację rozwiązań prawnych dotyczących ich funkcjonowania. Zapowiada, że chce wprowadzić zmiany, które zwiększą aktywność już działających spółdzielni i pozwolą na powstawanie nowych. Według danych GUS w 2015 r. w kraju działało 2,9 tys. spółdzielni, których zasoby obejmowały 2,19 mln lokali.

- Ten sektor już od dawna wymaga kompleksowej zmiany podejścia i przepisów. Powinniśmy dążyć do tworzenia spółdzielni mniejszych, w których członkowie faktycznie bezpośrednio kontrolują ich działalność, a odchodzić od kilkutysięcznych molochów. Do tego trzeba zapewnić im tanie finansowanie lub grunty. Sam powrót do idei mieszkań lokatorskich jest moim zdaniem chybiony. Takie organizacje powinny działać w jak najprostszej formie, czyli spółdzielni właścicieli lokali - ocenia Irena Herbst, ekonomistka, była wiceminister budownictwa oraz gospodarki.

83,55 tys. lokali oddały spółdzielnie do użytkowania w 1991 r. Było to 61 proc. ukończonych wtedy mieszkań i domów

2,12 tys. budowę tylu lokali ukończyły spółdzielnie w 2015 r.

363,9 tys. zamieszkanych spółdzielczych mieszkań lokatorskich było w Polsce według spisu powszechnego z 2011 r.

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl