Przeciąganie liny między klientami a deweloperami wpływa na ceny

Choć trudno sobie wyobrazić, by stawki za mieszkania rosły w takim tempie jak kilka lat temu, to deweloperzy nie składają broni i mimo niższych kosztów budowy utrzymują wysokie ceny. Klienci nie dają jednak za wygraną i uparcie faworyzują tańsze projekty.

Te dwie tendencje sprzyjają zwiększaniu się rozdźwięku między cenami mieszkań w ofercie a kwotami, za które są kupowane. To, że klienci chcą kupić jak najtaniej, a deweloperzy zarobić możliwie najwięcej, nie powinno dziwić. Do tej pory jednak klienci wygrywali z firmami budowlanymi w przeciąganiu liny na swoją stronę. Nieco większy wiosenny popyt na mieszkania sprawił, że i deweloperzy nabrali oddechu.

Z najnowszego raportu Gold Finance i redNet Consulting wynika, że średnie ceny mieszkań oferowanych wzrosły w marcu 2010 r. o 0,7 proc. (w lutym spadały o 0,4 proc.), natomiast spadek cen mieszkań sprzedanych wyniósł marcu w stosunku do lutego jedynie 0,2 proc. (w lutym 1 proc.). Rozbieżność między cenami mieszkań sprzedanych a tych wprowadzanych do oferty znów zaczęła więc wzrastać. W marcu tego roku ta różnica wzrosła średnio do 12,1 proc., czyli do niemal 950 zł na 1 mkw. wobec 879 zł w lutym.

Zainteresowani nieruchomościami nadal poszukują na rynku najtańszych mieszkań. W efekcie w marcu średnia cena 1 mkw. lokali kupowanych w siedmiu największych aglomeracjach Polski spadła o ok. 0,2 proc. do 6894 zł.

- Może to wynikać z większej świadomości klientów, bardziej racjonalnie wybierających oferty. Ale także z możliwości finansowych, które coraz lepiej, ale jeszcze nie w pełni są wspierane kredytami - tłumaczą autorzy raportu. Deweloperzy nie oddają jednak pola. Średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie w siedmiu głównych miastach Polski ukształtowała się na koniec marca 2010 r. na poziomie 7840 zł za 1 mkw. Była o 0,7 proc. wyższa niż na koniec lutego 2010 r. Tłumaczyć to można na dwa sposoby: niewielki wzrost świadczy o wyprzedawaniu mieszkań najtańszych, co bezpośrednio wpływa na obliczaną przeciętną cenę. Jest też druga strona medalu - deweloperzy niechętnie obniżają ceny nowych ofert.

Sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. Największa różnica między cenami mieszkań sprzedanych a wprowadzonych do oferty występuje w Trójmieście, w szczególności w Gdańsku, gdzie wyniosła ponad 23 proc. - To jeszcze więcej niż w poprzednim miesiącu. Jest to wynik wprowadzenia na rynek kolejnych inwestycji z segmentu luksusowego. Mimo iż nieruchomości te nie mają dużych rozmiarów, bardzo wysoką ceną podbijają średnie wskaźniki dla tej lokalizacji - komentują analitycy redNet Consulting i Gold Finance. Na drugim miejscu pod względem rozbieżności między ceną sprzedających i kupujących znajduje się aglomeracja warszawska. Tu różnica wynosi 11,7 proc. (dla samej Warszawy 8 proc.). W pozostałych miastach różnica między ceną średnią a ceną mieszkań sprzedanych jest podobna lub mniejsza. Jednak w każdym mieście ewidentnie widać, że kupujący wybierają tańsze mieszkania niż średnia, po której oferują je deweloperzy. Są też i wyjątki. W niektórych miastach stanowiska deweloperów i klientów są zadziwiająco zgodne. Najmniejsza rozbieżność ofert i cen transakcyjnych występuje w Poznaniu, gdzie wynosi ona 0,4 proc.

- Wskaźnik ten nie jest tylko bytem teoretycznym, tam gdzie rozbieżność cen jest niewielka, wzrasta zazwyczaj liczba transakcji. Jeśli już dochodzi do spotkania między podażą a popytem, jak np. we Wrocławiu czy Poznaniu, to odbywa się to kosztem ustępstw klientów - zwracają uwagę autorzy raportu. Klienci we Wrocławiu zaczęli akceptować w marcu mieszkania wycenione o 4,8 proc. wyżej niż miesiąc wcześniej, w Poznaniu zaś o 4,5 proc.

Wiosenne ożywienie popytu finansowane jest w znacznej mierze z kredytów hipotecznych. Banki, chcąc również zdążyć przed wejściem w życie rekomendacji T (zaostrzy reguły przyznawania kredytów), łaskawszym okiem spoglądają na zdolność kredytową klientów. W większości instytucji liczona jest ona bardziej liberalnie niż jeszcze kilka tygodni temu. Co istotne, wprowadzane zmiany nie są kosmetyczne, lecz są liczone w dziesiątkach tysięcy złotych. Z wyliczeń Gold Finance wynika, że trzyosobowa rodzina z dochodami netto w wysokości 6,5 tys. zł, zainteresowana kredytem złotówkowym na 30 lat, mogła pożyczyć w marcu średnio 539 tys. zł, podczas gdy w lutym - 525,5 tys. zł (wzrost o 2,6 proc.). Jeśli rodzina byłaby zainteresowana kredytem w euro, jej zdolność wzrosłaby z 445,2 tys. zł w lutym do 462,7 tys. zł w marcu (plus 3,9 proc.). Co zaskakujące, najbardziej zwiększyła się zdolność kredytowa we franku szwajcarskim. Banków oferujących ten kredyt jest tak niewiele, że każda najmniejsza zmiana wywołuje spore skoki. W efekcie, gdy w lutym modelowa rodzina mogła pożyczyć 412,4 tys. zł, na koniec marca było to już 453,2 tys. zł, czyli prawie 10 proc. więcej. Kwoty te były wyliczane dla kredytu branego na 80 proc. wartości nieruchomości.

@RY1@i02/2010/076/i02.2010.076.021.0005.001.jpg@RY2@

Fot. Materiały prasowe

Klienci najchętniej wybierają mieszkania o skromnym standardzie. Tego typu lokale najszybciej znikają z rynku. W ofercie deweloperów pozostają mieszkania droższe. To powoduje, że średnie ceny mieszkań są nadal wysokie

Tomasz Szpyt

tomasz.szpyt@infor.pl