Aktywność inwestycyjną odnotowano we wszystkich sektorach rynku

Zgodnie z przewidywaniami analityków rynku początek 2010 r. zaczął się pomyślnie dla polskiej gospodarki. W drugim kwartale jej wzrost sięgnął poziomu 3,5 proc. w skali roku. Według danych GUS sprzedaż detaliczna w sierpniu znacząco wzrosła (6,6 proc. rok do roku). Z wieloletnich obserwacji wynika, że dane makroekonomiczne wskazujące na wzrost gospodarczy idą w parze z rosnącym popytem na zakup i najem nieruchomości komercyjnych.

Na rynku najmu obserwuje się w tym roku wzrost aktywności - wynika z raportu. Podobnie jak w pierwszym półroczu 2010 r. największy popyt generują głównie najemcy dużych powierzchni. Stawki czynszów utrzymują się na dość stabilnym poziomie we wszystkich podsektorach rynku handlowego, natomiast w najlepszych centrach handlowych nieznacznie wzrastają. Otwarto kilka nowych centrów handlowych. Jednak ze względu na trudności z pozyskiwaniem finansowania i niewielkim popytem wśród najemców liczba nowych obiektów oddawanych do użytku wyraźnie się zmniejszyła, w porównaniu z ubiegłym rokiem. Największym zainteresowaniem cieszą się renomowane obiekty w większych miastach, choć najemcy dużych powierzchni handlowych kontynuują ekspansję na terenie całego kraju.

W pierwszych trzech kwartałach 2010 r. łączna wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce była wysoka. W trzecim kwartale wartość inwestycji w sektorze powierzchni biurowej, które stanowiły jedną piątą wszystkich inwestycji, wyniosła ponad 140 mln euro. Największe zainteresowanie wykazywali nabywcy z Europy zachodniej przy stosunkowo niewielkiej aktywności ze strony polskich inwestorów. Firma Echo Investment uczestniczyła w dwóch największych transakcjach III kwartału - sprzedała Athina Park w Warszawie za ponad 32 mln euro i Avatar w Krakowie za ponad 30 mln euro. Uwaga inwestorów skupiała się głównie na budynkach biurowych klasy A w największych miastach, szczególnie w Warszawie, gdzie w III kwartale firma GTC sprzedała swoje dwie nieruchomości tej klasy.

Nie pierwszy raz raport pokazuje, że dobra koniunktura w polskiej gospodarce przy tempie wzrostu na poziomie ok. 3 proc., ma pozytywny wpływ na sytuację na rynku powierzchni biurowej. Najwyższe czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie we wszystkich najważniejszych miastach regionalnych. Niemniej jednak niedobór powierzchni klasy A w warszawskim Centralnym Obszarze Biznesu (COB) spowodował wzrost stawek czynszów w tym rejonie. W III kwartale stopy kapitalizacji za najbardziej renomowane nieruchomości nie uległy większym zmianom. Nieznaczną kompresję odnotowano w lokalizacjach poza centrum Warszawy oraz w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku.

Największym zainteresowaniem cieszą się głównie nieruchomości w centrach miast, co skutkuje spadkiem najwyższych stawek czynszu w lokalizacjach poza centrum charakteryzujących się wysokimi wskaźnikami pustostanów. Największą transakcją było przedłużenie umowy najmu dotyczące 38 tys. mkw. w warszawskim kompleksie Lipowy Office Park przez Bank Pekao. Druga co do wielkości transakcja w trzecim kwartale to podpisanie umowy przed leasingowej przez Aviva w stołecznym Platinum Business Park - obiekcie zarządzanym przez GTC.

Obecnie realizuje się niewiele inwestycji z uwagi na utrzymywanie przez banki ostrych kryteriów przyznawania kredytów oraz słabszy popyt. Oczekuje się jednak, że pewna liczba projektów zabezpieczonych umowami poprzedzającymi najem lub prowadzonych przez deweloperów dysponujących własnym kapitałem inwestycyjnym zostanie wkrótce rozpoczęta.

Jednym z głównych czynników pobudzających wzrost gospodarczy jest produkcja przemysłowa, której wzrost pozytywnie wpływa na sytuację w sektorze nieruchomości przemysłowych. W tym roku stawki czynszu nie uległy większym zmianom w skali kraju. Według danych Cushman & Wakefield, wzrost odnotowały jedynie stawki czynszu za powierzchnie produkcyjne w Krakowie oraz powierzchnie logistyczne w Warszawie. Stopy kapitalizacji utrzymały się na stabilnym poziomie w większości miast, nieznacznie zmniejszyły się w Krakowie, Katowicach, Łodzi i Szczecinie.

Wciąż stosunkowo niskie koszty najmu powierzchni przemysłowych powodują, że najemcy coraz częściej decydują się renegocjować istniejące umowy. Jednak decyzje w tym zakresie podejmowane ostrożnie, co powoduje, że ten sektor nieruchomości utrzymuje stabilne tempo rozwoju. W 2010 r. na rynku w całym kraju pojawiły pierwsze oznaki wzrostu aktywności: rośnie liczba umów dotyczących renegocjacji warunków najmu i zwiększenia zajmowanej powierzchni. Odnotowano kilka transakcji zakupu powierzchni przemysłowych o wielkości ponad 10 tys. mkw.

W 2010 r. wskaźnik pustostanów jest nadal stosunkowo wysoki. Większość realizowanych projektów deweloperskich dotyczy obiektów BTS (buid-to-suit). Chodzi o obiekty wznoszone zgodnie z warunkami ściśle określonymi w kontrakcie. Wprawdzie obecnie buduje się niewiele nowych obiektów, ale wraz z przewidywanym wzrostem popytu na powierzchnie komercyjne w 2011 r. można oczekiwać wzrostu liczby nowych inwestycji. W pierwszych trzech kwartałach 2010 r. odnotowano wysoki poziom aktywności inwestycyjnej we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Tadeusz Czopiński