Ruch w nieruchomościach: nowe transakcje, więcej powierzchni

Punkt wyjścia - w styczniu 2013 roku - rynek nieruchomości miał relatywnie dobry. Ubiegły rok zamknął wzrostami w kluczowych segmentach - powierzchni biurowej i magazynowej, gdzie odnotowano wzrost podaży i stabilizację cen oraz pustostanów. Nieco gorzej zakończył ubiegły rok segment handlowy, gdzie mieliśmy do czynienia z 22-proc. spadkiem powierzchni oddanych do użytku. Ale średnie wskaźniki opisujące kondycję tego rynku pozostawały na dobrym poziomie - wskaźnik powierzchni niewynajętej nie przekraczał średnio 5 proc., a ceny za 100 mkw. powierzchni handlowej w najlepszych lokalizacjach w stolicy dochodziły do 100 euro.

Z raportu firmy Colliers Int. podsumowującego 2012 rok wynika, że był on atrakcyjny na rynku inwestycyjnym. Polska utrzymała tu swoją wiodącą pozycję w Europie Środkowo-Wschodniej, tak pod względem liczby transakcji (40), jak i ich wartości (2,7 mld euro, tj. poziom zbliżony do 2007 roku). Padły rekordy wartości transakcji np. AXA Real Estate i CBRE Property Fund Central Europe za 475 mln euro kupiły CH Złote Tarasy w Warszawie. W sumie odnotowanych zostało 8 transakcji o wartości powyżej 100 mln euro. Nasz rynek pozytywnie wyróżniał się też pod względem płynności oraz dostępności finansowania dłużnego dla najlepszych nieruchomości.

Pierwsze miesiące tego roku przyniosły dalszy progres jeśli chodzi o rynek powierzchni biurowych i handlowych, nie obniżyła się aktywność deweloperów na rynku magazynowym.

Warszawska dominacja

Dane za I kwartał tego roku pokazują dalsze umacnianie się pozycji stolicy jako krajowego potentata powierzchni biurowej. Tylko w ciągu trzech pierwszych miesięcy ze 182 tys. mkw. oddanej w całym kraju powierzchni biurowej aż 42 proc. przypadło na Warszawę. Wśród stolic regionalnych największy przyrost przypadł na Wrocław, Trójmiasto i Szczecin.

- Przewidujemy wzrost zainteresowania powierzchnią biurową w takich miastach jak na przykład Bydgoszcz, Lublin, Opole czy Radom. Pojawia się bowiem zainteresowanie tzw. lokalizacjami offshorowymi. Firmy z sektora BPO często nie widzą już możliwości wzrostu w swoich obecnych lokalizacjach, stąd Gorzów Wielkopolski może być ciekawym uzupełnieniem Szczecina, Bydgoszcz Gdańska, Poznania czy Szczecina, Radom Warszawy czy Łodzi. Klienci jednak potrzebują określonego standardu i jedyną już dziś barierą dla rozwoju sektora BPO poza obszarem dużych aglomeracji jest właśnie brak powierzchni określonej jakości - mówi Mieszko Czarnecki z Colliers Int.

Jednak liderami pod względem wynajętej powierzchni w I kw. tego roku były dwa miasta - Kraków i Wrocław, gdzie biura wynajmowały duże korporacje - Orange, Geoban, UBS czy Deloitte.

Warszawa dominuje pod względem wolumenu powierzchni, ale ma też jeden z najwyższych wskaźników biurowych pustostanów, który na początku tego roku sięga poza centrum miasta nawet 10 proc., w porównaniu z jedynie 3,6 proc. wskaźnikiem dla Krakowa.

Za to pewna stabilizacja ma miejsce, jeśli chodzi o stawki czynszu, które w porównaniu z ub. rokiem uległy minimalnym zmianom. W Warszawie za mkw. trzeba zapłacić około 22 euro/mkw. miesięcznie (17 euro poza centrum). Natomiast w miastach regionalnych stawki te wahają się od 11 do 16 euro/mkw. miesięcznie.

- W związku z utrzymującym się spowolnieniem tempa wzrostu gospodarczego, najemcy biurowi wstrzymują się z podejmowaniem strategicznych decyzji. Proces decyzyjny najmu wydłuża się, a szukające oszczędności firmy wywierają presję na obniżkę czynszów. W połączeniu z wysoką podażą nowej powierzchni biurowej może to spowodować spadek czynszu najmu w najbliższym okresie - podkreśla Marcin Załęski, ekspert z firmy Colliers Int.

Prognozy dla tego segmentu rynku na kolejne kwartały są dobre. W ocenie Colliers Int. będziemy mieli do czynienia z wysoką aktywnością deweloperską, do końca tego roku na rynek trafi około 450 m tys. kw nowej powierzchni. Jest też dobra wiadomość dla najemców, stawki czynszu pozostaną na niezmienionym poziomie.

Magazyny nie czekają

Rok 2012 był dobrym okresem dla rynku nieruchomości magazynowych. W całym roku oddano do użytku ponad 340 tys. mkw. nowych powierzchni, co oznaczało 10 proc. wzrost w porównaniu do 2011 roku. W efekcie Polska dysponuje w tej chwili 7,27 mln mkw. tego typu powierzchni.

W całym ubiegłym roku wynajęto 1,7 mln mkw. powierzchni magazynowej, przy stabilnym poziomie cen. W pierwszych trzech miesiącach tego roku, jak szacują eksperci, oddano do użytku 128,1 tys. mkw. a w budowie znajdowało się około 240 tys. mkw. magazynów, z czego aż 70 proc. już zostało wynajęte.

Główne lokalizacje podaży tych powierzchni od lat pozostają niezmienne. Na mapie podaży prym wiedzie Warszawa i Polska centralna czyli projekt w Strykowie pod Łodzią.

Drugim po Warszawie rynkiem magazynowym pozostaje Górny Śląsk. Tylko w tym roku tutejsze zasoby powierzchni urosły o dalszych 35 tys. mkw., co w sumie daje 1,4 mln dostępnej powierzchni magazynowej. Jeśli chodzi o podaż najmniej dzieje się w tej chwili na rynkach - krakowskim, toruńskim i szczecińskim.

Duża podaż i pewne odczuwalne już skutki spowolnienia gospodarczego sprawiają, że w stolicy przybywa powierzchni niewynajętej. W porównaniu z końcem ubiegłego roku wskaźnik ten wzrósł z 11,7 do 14,2 proc. Znacznie lepiej sytuacja pod tym względem wygląda w mniejszych miastach, gdzie podaż tak szybko nie rośnie, np. w Poznaniu odsetek pustostanów nie przekracza 2,3 proc., a we Wrocławiu 5,2 proc.

- Prognozujemy, że czynsze za powierzchnie magazynowe utrzymają się na dotychczasowym poziomie, a na niektórych rynkach regionalnych jeszcze nieco wzrosną. Brak nowej podaży i kurczące się dotychczasowe wolne zasoby powodują, że maleje liczba pustostanów, więc deweloperzy są mniej elastyczni cenowo, bo i tak znajdują chętnych - mówi Tomasz Kasperowicz, ekspert rynku magazynów z Colliers Int..

Centra handlowe

Mamy już w kraju 9,29 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, pustostanów jest niewiele, stąd deweloperzy nadal realizują kolejne projekty - nowe lub rozbudowę istniejących obiektów - nawet w tak nasyconych lokalizacjach jak Warszawa, Górny Śląsk czy Trójmiasto. Powód? Wciąż istnieje spory popyt ze strony sieciowych firm handlowych, które bądź to powiększają swój stan posiadania bądź są to nowi najemcy, dotąd nieobecni w Polsce.

Na ten rok wynajem nowych lokali w centrach handlowych zapowiedziały już m.in. Peek & Cloppenburg w Galerii Katowickiej, TK Maxx w Poznań City Center czy Reserved w Atrium Biała w Białymstoku. Nowym najemcą będzie Louis Vuitton, który startuje z 270-metrowym sklepem w Domu Mody vitkAc w Warszawie.

Prognozy do końca tego roku zakładają, że podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce zwiększy się o kolejne 0,5 mln m kw. Większość zostanie oddana do użytku w największych aglomeracjach w dużych obiektach. Nowa podaż spowoduje, że na największych rynkach wzrośnie liczba pustostanów. Trudno na razie powiedzieć, jak duża będzie skala zjawiska i czy przełoży się na spadek czynszów.

Z rąk do rąk

W Polsce nie tylko dużo buduje się powierzchni komercyjnych, ale też handluje.

W ubiegłym roku właścicieli zmieniły nieruchomości o wartości 2,7 mld euro. Były to przede wszystkim obiekty handlowe, które stanowiły niemal połowę wolumenu zrealizowanych transakcji, wyprzedzając obiekty biurowe i magazynowe.

Nabywcami z reguły są duzi europejscy gracze z rynku nieruchomości. W 2012 r. CH Złote Tarasy w Warszawie trafiły do AXA Real Estate i CBRE Property Fund, a Warsaw Financial Center do Allianz Real Estate i Tristan Capital Partners.

Ich zainteresowanie polskim rynkiem wynika z dwóch powodów. Po pierwsze, wysokich stóp kapitalizacji sięgających 6 - 6,5 proc. rocznie, zatem znacznie powyżej tego, co oferuje rynek bankowy czy obligacje. Po drugie, wciąż wysokiego popytu na nowe powierzchnie, co zapewnia im wysokie wskaźniki wynajmu i korzystne długoletnie umowy.

Liderami pod względem wynajętej powierzchni w I kw tego roku były dwa miasta - Kraków i Wrocław, gdzie biura wynajmowały duże korporacje - Orange, Geoban, UBS czy Deloitte

@RY1@i02/2013/118/i02.2013.118.21400030c.803.jpg@RY2@

Rynek biurowy 2012 r.

Dariusz Styczek