Deweloperzy zacierają ręce

Raporty dotyczące nieruchomości handlowych za I kw. tego roku brzmią optymistycznie. W ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku deweloperzy oddali do użytku kolejne 110 tys. mkw nowoczesnej powierzchni handlowej. W efekcie całkowita powierzchnia handlowa w całym kraju osiągnęła już 9,29 mln mkw. A przy tym duża podaż nie powoduje wzrostu niezajętej powierzchni. Współczynnik pustostanów, jak podaje agencja Colliers Int., utrzymuje się na relatywnie stabilnym poziomie, nie przekraczającym 5 proc.

W całym 2012 roku deweloperzy ukończyli 485 tys. mkw powierzchni handlowej (o 22 proc. mniej niż w 2011 r.), 1/3 z nich powstała w ośmiu największych polskich aglomeracjach, a blisko 60 proc. w miastach poniżej 200 tys. mieszkańców.

Deweloperzy budują w Polsce z prostego powodu. Poziom nasycenia powierzchnią handlową wynosi 240 mkw na 1000 mieszkańców i jest nieco wyższy niż średnia europejska.

- Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w Europie Zachodniej jest na poziomie 270-500 mkw./1000 mieszkańców. A poziom nasycenia i popyt na powierzchnie handlową jest ścisłe powiązany z siłą nabywczą w danym kraju i sytuacją ekonomiczną - zauważa Klaudia Woźniak z Colliers Int.

Aglomeracje na czele

- Największa aktywność deweloperów jest widoczna w głównych miastach Polski. Wiele centrów planowanych na ten rok to obiekty handlowe powyżej 50 000 mkw powierzchni najmu. Obserwujemy też zainteresowanie deweloperów mniejszymi projektami typu convenience - informuje Klaudia Woźniak.

W I kw. tego roku przecięto wstęgi w czterech nowych centrach handlowych, z których trzy zlokalizowane są w największych aglomeracjach.

Największym z oddanych obiektów jest centrum w Gliwicach o dużo mówiącej nazwie "Europa Centralna". Ten gigant o łącznej powierzchni 67 tys. mkw. dysponuje 27 tys. mkw galerii handlowej i 40 tys. mkw. tzw. parku handlowego.

Na największym krajowym rynku handlowym w - Warszawie - do użytku zostało oddane już trzecie w stolicy centrum wyprzedażowe - Faktory Annopol.

Poza tym klienci mogą robić zakupy w nowej śródmiejskiej Galerię MM w Poznaniu, a w Łomży w Galerii Weneda o powierzchni 16,2 tys. mkw.

Dodatkowa podaż nie zachwiała rynkiem. Współczynnik powierzchni niewynajętej w głównych polskich aglomeracjach utrzymuje się poniżej 5 proc. W tej chwili najlepiej pod tym względem wygląda region szczeciński. W miastach od 200 do 400 tys. mieszkańców sytuacja jest zróżnicowana i wskaźnik nadpodaży sięga od 1 do 7,6 proc. Najgorzej sytuacja przedstawia się w Kielcach, Toruniu i Radomiu najlepiej w Lublinie i Częstochowie.

Nowe marki

Kto zasiedla nowe powierzchnie handlowe? Z raportu Colliers wynika, że są to przede wszystkim międzynarodowe sieci handlowe. I tak na przykład w Galerii Mokotów otwarty został pierwszy w Europie Środkowo-Wschodniej salon Hollister, amerykańskiej sieci Abercrombie & Fitach.

Swoją pozycje jako najemca umacnia giełdowa trójmiejska spółka LPP. Od marca wystartowała ze swoją nowa marką Sinsay, otwierając za jednym zamachem pięć salonów w różnych lokalizacjach.

Najdroższa Warszawa

Najwyższe stawki czynszu od lat odnotowuje się na warszawskim rynku. Czynsze typu prime, za powierzchnię około 100 mkw. zlokalizowane w najlepszych centrach handlowych, sięgają ponad 90 euro/mkw. Natomiast w Poznaniu czynsze tego typu wynosiły w 2012 roku 48 euro/mkw., ale eksperci przewidują, że w związku z wysoką podażą nowej powierzchni mogą ulec obniżeniu.

Optymistyczne prognozy

Colliers szacuje, że do końca tego roku podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce zwiększy się dalsze 0,5 mln mkw. Większość z nich oddana zostanie w głównych aglomeracjach miejskich. Chodzi przede wszystkim o City Center w Poznaniu, Galerię Katowicką oraz Galerię Bronowice w Krakowie. Eksperci ostrzegają jednak, że dodatkowa podaż na tych rynkach może spowodować wzrost współczynnika pustostanów.

Jednak w 2013 roku czynsze typu prime w najlepszych lokalizacjach handlowych powinny być stabilne. Ich spadek spodziewany jest jedynie w centrach mniej popularnych, starszej generacji oraz mniej korzystnie zlokalizowanych. Obecnie rynek handlowy jest u nas rynkiem najemcy, którzy korzystając z tego faktu rewidują czynsze sprzed kilku laty.

Z jednej strony presja na czynsze, a z drugiej przedłużony okres komercjalizacji nowych obiektów mogą spowodować wzrost współczynnika pustostanów w wybranych rynkach lokalnych.

Dariusz Styczek