Zamieszkać w prawdziwym mieście

Jeden z największych krajowych deweloperów, Echo Investment, rozpoczyna właśnie swój flagowy projekt - Browary Warszawskie. Na działce o powierzchni 4,5 ha na warszawskiej Woli wybuduje kompleks kilkunastu apartamentowców i budynków biurowych. Cała inwestycja zgodnie ze strategią firmy ma być otwarta dla mieszkańców.

- To będzie przestrzeń tętniąca życiem, w której będzie można mieszkać, pracować, robić zakupy i bawić się. Te wszystkie funkcje będą realizowane w jednym miejscu - informuje Nicklas Lindberg, prezes Echo Investment. Na ich potrzeby zostaną zaadaptowane zabytkowe obiekty znajdujące się na działce. Zgodnie z planami inwestora piwnice po starych Browarach Warszawskich zostaną odkryte i zaadaptowane na cele gastronomiczne.

- To pierwszy projekt na taką skalę w naszej historii. Wcześniej realizowaliśmy już przedsięwzięcia, które łączymy w sobie różne funkcje mieszkalno-biurowe, czy biurowo-handlowe. Tym razem będziemy jednak zagospodarowywać kawałek historycznej części miasta, która chcemy przywrócić mieszkańcom w nowej formie. Dlatego nie będzie grodzone - dodaje Wojciech Gepner z biura prasowego Echo Investment.

Podkreśla, że otwieranie się inwestycji na miasta to trend, który w ostatnim czasie coraz bardziej zyskuje na sile. Na razie w większych ośrodkach, gdzie to płynne przeplatanie się różnych funkcji jest bardziej potrzebne, by nowe inwestycje nie ograniczały swobody mieszkańców. Powoli jednak zjawisko będzie docierać do mniejszych aglomeracji, którymi coraz mocniej interesują się deweloperzy działający na rynku biur i centrów handlowych.

Mocno na otwarcie inwestycji na otoczenie już dawno postawiła Pro Urba, która na warszawskiej Woli, na terenach poprzemysłowych, realizuje projekt mieszkaniowy 19. Dzielnica. Powstanie tam w sumie 1,7 tys. lokali. Pierwsze cztery budynki są już gotowe, a pod koniec 2017 r. dołączą do nich dwa kolejne, z łącznie ok. 240 mieszkaniami oraz lokalami usługowymi. Osiedle posiada własną infrastrukturę: ulice, skwery z fontannami, zielone, półprywatne patia oraz zaplecze handlowo-usługowe.

- Postawiliśmy na nowoczesne podejście do projektowania osiedli, które oznacza, że troskę o bezpieczeństwo realizujemy w bardziej dyskretny sposób niż poprzez ogrodzenia, szlabany i inne bariery. W 19. Dzielnicy zainstalowany jest system monitoringu połączony z pomieszczeniami ochrony, a wideodomofony pozwalają na limitowanie dostępu do budynków i na wewnętrzne prywatne dziedzińce. Z drugiej strony chcemy, aby w 19. Dzielnicy również goście czuli się mile widziani, chętnie ją odwiedzali i wybierali jako miejsce spotkań z rodziną czy przyjaciółmi. Dlatego też zapewnienie swobodnego dostępu do osiedla jest szczególnie ważne z punktu widzenia właścicieli lokali usługowych i ich klientów - wskazuje Katarzyna Kajak, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Pro Urba. Dodaje, że projekt 19. Dzielnicy był wielokrotnie doceniony i nagrodzony, m.in. za odzyskanie poprzemysłowych terenów oraz stworzenie nowego modelu dzielnicy 19. Dzielnica zdobyła I nagrodę w konkursie ministra środowiska Projekt: Przestrzeń 2015.

W istniejącą tkankę miejską swój apartamentowiec - Cosmopolitan - starał się wpasować też Tacit Investment.

- Zgodnie z panującym trendem dół obiektów czy to mieszkalnych, czy biurowych ma być otwarty dla mieszkańców, tak by życie mogło się toczyć również wokół niego. Inaczej więź międzyludzka zanika. W przypadku naszej inwestycji powierzchnie zostały zagospodarowane pod różnego rodzaju koncepty kulinarne - wyjaśnia Marek Osada z Tacit Investment i dodaje, że sztuką dziś nie jest wybudowanie obiektu, który będzie stał samotnie, a wokół którego nic nie będzie, lecz inwestycji, która zespoli się z otoczeniem, w której będzie tętniło życie przez cały dzień.

- Dobór najemców, do części wspólnych musi być jednak przemyślany. Całość ma służyć nie tylko użytkownikom obiektu, lecz również mieszkańcom miasta - podkreśla.

Z rozmów z deweloperami wynika, że właśnie połączenie bezpieczeństwa, które należy zapewnić przyszłym mieszkańcom, z otwarciem na miasto najtrudniejsze jest w przypadku inwestycji typowo mieszkaniowych. Członek zarządu jednego z największych krajowych deweloperów deklaruje, że firma stara się wypracować tu kompromis przez projektowanie inwestycji tak, aby nie pozostawić w przyszłości miejsca na budowę płotów, stawiając budynki blisko terenów publicznych, a prywatność zapewniać np. przez urządzanie wewnętrznych, mniejszych dziedzińców dostępnych wyłącznie dla mieszkańców i ich gości.

- O wiele bardziej skuteczne od wysokiego muru mogą być odpowiednie zabezpieczenia techniczne, takie jak monitoring czy oświetlenie części wspólnych. Dlatego też alternatywą dla wysokich płotów może być odpowiednio zaplanowana spiętrzona roślinność. Takie rozwiązania zastosujemy również w naszej najnowszej inwestycji - dodaje Marcin Bańka, analityk rynku Skanska Residential Development Poland, które rozpoczęło właśnie realizację projektu na warszawskim Mokotowie.

Podkreśla, że bezpieczeństwo można budować poprzez odpowiedni projekt budynku, który niekoniecznie będzie odizolowany od reszty świata, a wielu specjalistów wskazuje na negatywny wpływ osiedli zamkniętych na tworzenie społeczności lokalnych, zwłaszcza w perspektywie miasta.

- Zdaniem socjologów, takie przestrzenie budują namiastkę poczucia bezpieczeństwa, ale i mogą przyczyniać się do narastania społecznych podziałów. Dziś zachęcamy do tego, by ludzie nie odgradzali się od swoich sąsiadów i otwierali się na budowanie wspólnot sąsiedzkich i społeczności lokalnych. Korzyści płynących z budowania takich wspólnot jest bardzo wiele. Żaden mur nie zastąpi nam czujnego sąsiada - mówi przedstawiciel Skanska Residential Development Poland.

Paweł Putkowski, prezes warszawskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wskazuje, że oczekiwania kupujących co do architektury i bezpieczeństwa przy chęci jednoczesnego otwarcia inwestycji na miasto zależą w dużej mierze m.in. od lokalizacji.

- W dzielnicach o ścisłej zabudowie i centralnych kupujący zwykle nie oczekują odcinania się od otoczenia. Zdają sobie sprawę, że decydują się na mieszkanie w rozwiniętych częściach miasta, które mają z nimi współgrać. Bardziej skomplikowana jest sytuacja na większych osiedlach, gdzie powstają duże zespoły budynków. Deweloperzy wcale nie są chętni do ich izolowania. Ale zmienia się też podejście klientów, którzy jeszcze dekadę temu tego oczekiwali. Teraz chcą mieć pod ręką sklep czy kawiarnię lub restaurację. A żeby takie punkty usługowe faktycznie działały i zarabiały na siebie, dostęp do nich musi być otwarty. Poza tym sami kupujący zaczynają być świadomi tego, że żyjąc w mieście nie można się od niego całkowicie odcinać - wskazuje w rozmowie z DGP.

Dodaje przy tym, że preferencje klientów i łączenie ich z wizją deweloperów to tylko jedna strona medalu. Ogromną rolę we wpisywaniu nowych inwestycji w tkankę miejską mają lokalne władze i współpraca z inwestorami.

- To przede wszystkim polityka miejska powinna wytyczać kierunki rozwoju jeśli chodzi o architekturę i urbanizację. Coraz częściej w miejscowych planach zagospodarowania pojawiają się zapisy wykluczające zamykanie przestrzeni dla ruchu publicznego, pieszego i nie tylko. Dobrym przykładem może być plan opracowany w toku negocjacji z właścicielami tamtejszych działek na bemowskim Chrzanowie w stolicy. Tu udało się wpleść, także w prywatne posesje, publiczne ciągi zieleni i piesze - mówi Paweł Putkowski.

Zaznacza jednak, że trudno oczekiwać w tym zakresie rewolucji. Każde wyznaczenie w planie np. drogi publicznej przez prywatną działkę daje jej właścicielowi podstawę do wystąpienia o wykup przez samorząd gruntów przeznaczonych na ten cel. Lokalne władze, przygotowując plany zagospodarowania, muszą więc ważyć cel, jakim jest spójność miasta, swoje możliwości finansowe i interesy prywatnych właścicieli działek.

- Dobra współpraca i otwarcie miasta na inwestorów i wzajemnie jest więc niezwykle ważna - mówi prezes warszawskiego oddziału PZFD.

Na ten aspekt uwagę zwraca też Grzegorz Stiasny z zarządu Stowarzyszenia Architektów Polskich. Wskazuje, że im bardziej restrykcyjne plany, tym często mniej sprzyjające inwestowaniu, a oferta miast powinna być skierowana i do mieszkańców i do inwestorów, którzy mają wpływ na ich rozwój.

- Władze muszą ważyć racje wszystkich stron, zarówno samego miasta, jego obywateli i deweloperów i przekładać to na jakość planów urbanistycznych - wskazuje w rozmowie z DGP.

Same miasta, dzięki nowelizacji obowiązujących przepisów, nieco ponad rok temu dostały do ręki nowe argumenty pomagające kształtować przestrzeń. Na mocy nowych przepisów m.in. Rada Miasta Krakowa zdecydowała o przygotowaniu uchwały, która będzie ustalała zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń.

- Wprowadzenie nowych przepisów prawa lokalnego dla sytuowania ogrodzeń pozwoli na kreowanie otwartych przestrzeni publicznych, dostępnych dla wszystkich i służących ogółowi w postaci bogatej struktury ulic, placów, parków, wnętrz osiedlowych etc. tworzących ciągi aktywności publicznej, podnosząc atrakcyjność miasta dla społeczności lokalnych. Przygotowywane zapisy uchwały krajobrazowej dotyczące sytuowania ogrodzeń nie są skierowane przeciwko samym ogrodzeniom, lecz są próbą podjęcia walki z negatywnymi skutkami, jakie one rodzą w przestrzeni publicznej. Proces ten niesie poważne zagrożenia, które obok dezintegracji o charakterze przestrzennym kształtują negatywne procesy w sferze społecznej miasta - wskazuje Maciej Grzyb, dyrektor biura prasowego Urzędu Miasta w Krakowie.

Takie rozwiązania są bardzo istotne, bo deweloperzy mają nad swoimi inwestycjami kontrolę tylko do pewnego momentu. Po sprzedaży mieszkań zarząd nad budynkami przejmują wspólnoty, a obiekt komercyjny może zmienić właściciela. A wtedy wizja co do otoczenia może być zupełnie inna niż u pierwszego inwestora. Z informacji płynących od zarządców nieruchomości wynika jednak, że tendencje do grodzenia m.in. budynków mieszkaniowych są coraz mniejsze.

- Spadająca liczba kradzieży pozytywnie wpływa na wzrost poczucia bezpieczeństwa mieszkańców. W ciągu kilku ostatnich lat nie spotkaliśmy się z sytuacją, w której wspólnota chciałaby postawić ogrodzenie - mówi Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus, która zarządza portfelem mieszkań i obiektów użyteczności publicznej o łącznej wielkości około 1 mln mkw.

Dodaje, że brak grodzenia powszechny jest zwłaszcza w pierwszej linii zabudowy, co daje możliwość zagospodarowania lokali w parterach, które są ogólnodostępne. Wtedy frontowa część wpisuje się w już istniejąca tkankę miejską, umożliwiając integrację nowych inwestycji z tymi już istniejącymi. Częściej niż kilka lat temu powstają także osiedla całkowicie pozbawione ogrodzeń.

- Ma to też swój wymiar praktyczny. Rezygnacja z bram i szlabanów często oznacza nie tylko niższą cenę mieszkania, ale także obniża późniejsze koszty utrzymania nieruchomości. Ogrodzenia zastępowane są często odpowiednim systemem monitoringu - dodaje Mariusz Łubiński.

@RY1@i02/2016/211/i02.2016.211.02100040d.801.jpg@RY2@

Planowane Browary Warszawskie

Małgorzata Kwiatkowska

 Patrycja Otto

dgp@infor.pl