Rok rekordów na rynku

Rynek mieszkaniowy ma się świetnie. Według danych firmy doradczej Reas w sześciu miastach o największej skali rynku (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) w III kwartale 2016 r. sprzedano ponad 14,1 tys. mieszkań. To co prawda o 6 proc. mniej niż w bardzo dobrym II kwartale, ale w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku był to wynik lepszy o 7 proc. W sumie od stycznia do września w tych aglomeracjach deweloperzy znaleźli chętnych na 43,5 tys. lokali. Reas ocenia, że jeśli sprzedaż do końca grudnia utrzyma się na podobnym poziomie, będzie to najlepszy rok w historii branży.

Nieco słabsza sprzedaż w III kwartale wobec poprzedniego roku to skutek przede wszystkim ograniczenia dostępności pieniędzy na dopłaty do kredytów w rządowym programie Mieszkanie dla Młodych. Pieniądze na 2016 r. już się wyczerpały, a pozostała do dyspozycji pula na 2017 r. zostanie odblokowana dopiero w styczniu. Teraz można więc starać się jedynie o dopłaty z budżetu MdM na rok 2018 (wsparcie z programu jest wypłacane w ostatniej racie kredytu).

Mniejsze zainteresowanie mieszkaniami kwalifikującymi się do dopłat nie przestraszyło deweloperów. Z danych Reas wynika, że ci działający w dużych miastach zareagowali na nie mniejszą liczbą wprowadzeń, przede wszystkim w segmencie mieszkań najtańszych. Zaczęli za to uzupełniać ofertę o projekty z segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie i segmentu apartamentowego.

To m.in. duża elastyczność deweloperów w kształtowaniu oferty i jej rozpiętość, oraz utrzymujący się na wysokim poziomie udział kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych spowodował, że sprzedawcy w salonach deweloperskich wciąż mają dużo pracy. W obu przypadkach decyzjom o zakupach sprzyjają stabilne ceny mieszkań oraz niskie stopy procentowe, dzięki czemu koszty kredytów są niskie, a rentowność najmu wypada bardzo atrakcyjnie m.in. na tle lokat bankowych.

- Obserwujemy też bardzo wysoki poziom zaufania kupujących do deweloperów. W momencie zakończenia budowy spółki mają sprzedane średnio 80 proc. lokali - mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas. Dodaje, że tak płynna sprzedaż to czynnik dla branży pozytywny, bo w razie spowolnienia popytu nie zostaną z dużą liczbą niesprzedanych mieszkań w ofercie.

Tymczasem obserwatorzy zaczynają coraz częściej mówić o rysach pojawiających się na świetnym jak do tej pory obrazie rynku mieszkaniowego.

- Jedną z nich są najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego, które pokazują dokonania za wrzesień. Wynika z nich, że deweloperzy zaczęli budować 6,6 tys. mieszkań. To o ponad 10 proc. mniej niż miesiąc wcześniej, ale też o ponad 25 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Gorsze informacje znaleźć też można w danych o wydanych pozwoleniach na budowę. Nowe decyzje z września pozwalają na budowę 8,4 tys. lokali. To o 13 proc. mniej niż miesiąc wcześniej oraz o 17 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem - wskazuje Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku.

Zaznacza, że taki pojedynczy gorszy odczyt to za mało, aby sugerować już zmianę trwającego ponad trzy lata trendu wzrostowego, ale warto pamiętać o czynnikach, które w najbliższym czasie utrudnią deweloperom sprzedaż mieszkań. Powoli zaczyna się mówić o podnoszeniu stóp procentowych, maleje też skłonność banków do udzielania kredytów. Do tego od stycznia będą wymagać 20-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt, a pieniądze z MdM na 2017 rok wyczerpią się zapewne w ciągu pierwszych 2-3 miesięcy przyszłego roku. Program przestanie działać w końcu 2018 r.

Jednak zdaniem Kazimierza Kirejczyka branża nie da się łatwo zaskoczyć ewentualnym pogorszeniem warunków.

- Zanotowana przez GUS niższa aktywność deweloperów pokazuje, że przygotowują się do spadku popytu związanego z zapowiadanym wygaszaniem Mieszkania dla Młodych. Widać też, że wprowadzają więcej projektów, ale z małymi etapami. W stolicy to teraz na przykład nieco ponad 100 lokali w kolejnych fazach. W ten sposób przygotowują się na wydłużoną sprzedaż - dodaje.

Sami deweloperzy do perspektyw sprzedaży podchodzą na razie spokojnie, choć przyznają, że trudno oczekiwać, że sprzedaż nadal będzie rosła i to w takim tempie jak od 2014 r.

- W kolejnych dwóch, trzech latach oczekiwałbym ewentualnie lekkich spadków sprzedaży, co wciąż będzie oznaczało bardzo dobre wyniki, a nie załamania. Nie widać ku temu powodów. Niskie stopy procentowe wciąż będą wspierać zakupy, do tego mamy zrównoważone podaż i popyt, część zakupów do 2018 r. wesprze też MdM. Branża ma już duże doświadczenie i będzie na bieżąco dostosowywać się do sytuacji na rynku - mówi członek zarządu jednej z dużych ogólnopolskich spółek.

I dodaje, że gdyby okazało się, że warunki dla sprzedaży mieszkań zaczynają się pogarszać, firmy w pierwszej kolejności będą raczej zmniejszały liczbę mieszkań wprowadzanych do oferty. Obniżanie cen to ostateczność.

Branża zwraca jednak uwagę, że w przeciwieństwie do zakupowego boomu sprzed dekady w obecnych warunkach hossa dotyczy liczby sprzedanych mieszkań, ale już nie cen.

- Poprzednio, w latach 2006-2007, z powodu niewystarczającej oferty i ogromnego popytu, którego deweloperzy nie byli w stanie zaspokoić pojawiło się dużo miejsca na podwyżki cen. Teraz mamy do czynienia z dojrzalszą sytuacją. Kupujący mogą wybierać z szerokiej oferty, przy ograniczonym apetycie budujących mieszkania.

Choć koszty gruntów i budowy rosną, deweloperzy kosztem marż i rentowności projektów utrzymują ceny na poziomie osiągalnym dla kupujących, dostosowanym do kosztów kredytów i ich możliwości finansowych - wskazuje Marek Abramczuk z zarządu warszawskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Specjaliści wskazują przy tym, że równolegle do sprzedaży detalicznej na skalę transakcji coraz częściej wpływać będą zakupy dużych pakietów lokali, a nawet całych projektów deweloperskich, pod wynajem. Reas przypomina przeprowadzony w te wakacje w Warszawie zakup 72 apartamentów w budynku Złota 44 przez Catella Real Estate AG oraz zawarcie przez Bouwfonds Investment Management umowy kupna całego projektu mieszkaniowego ze 193 lokalami.

- Były to nie tylko pozytywne sygnały dla wielu zagranicznych inwestorów instytucjonalnych rozważających wejście na stałe do Polski. Potwierdziły potencjał tkwiący w tym rynku i stworzyły ramy dla modelu współpracy fundusz-deweloper, która może się okazać atrakcyjną alternatywą w czasie gorszej koniunktury - oceniają eksperci firmy doradczej.

W dłuższym terminie dużą niewiadomą jest wpływ na branżę będzie miała realizacja rządowego Narodowego Programu Mieszkaniowego. W ramach pilotażowych projektów samorządy i spółka Banku Gospodarstwa Krajowego mogą w kolejnych latach wybudować w 17 miastach w Polsce około 6 tys. mieszkań na wynajem.

Magazyny na topie

Także polski rynek magazynowy ma za sobą świetny okres. Według danych firmy doradczej JLL w I półroczu właściciele takich powierzchni wynajęli 1,3 mln mkw., z czego 67 proc. przypadało na nowe umowy najmu. Magazynową hossę napędza m.in. rozwój krajowych przedsiębiorstw i firmy międzynarodowe, które chętnie umieszczają u nas magazyny obsługujące Europę Zachodnią, kraje skandynawskie i Europę Środkową i Wschodnią. Inna sprawa to dostępność oraz niski koszt finansowania inwestycji.

Joanna Sinkiewicz z międzynarodowej agencji Cushman & Wakefield (C&W) wskazuje, że jeśli chodzi o strukturę popytu, to od kilku lat niezmiennie najważniejszą grupą najemców pozostają operatorzy logistyczni i firmy dystrybucyjne. Aktywne są również sieci sklepów, branża elektroniczna, spożywcza, meblarska i e-commerce. Specjalistka C&W podkreśla, że popyt na magazyny w Polsce kształtuje się w oparciu o rosnącą konsumpcję wewnętrzną, ale duże znaczenie mają też centra dystrybucyjne i powierzchnie produkcyjne o zasięgu regionalnym czy nawet światowym.

Efekt wysokiego popytu to m.in. rekordowo niski wskaźnik powierzchni niewynajętej, zaledwie 6,1 proc. Jednocześnie deweloperzy coraz odważniej inwestują w magazyny, które nie są pokryte umowami najmu. W połowie roku stanowiły one już ponad połowię wszystkich budowanych w Polsce. Związane z tym ryzyko firmy ograniczają łączeniem w nowych obiektach powierzchni budowanej dla konkretnego najemcy z tzw. powierzchnią spekulacyjną.

Duża aktywność najemców na razie nie podbija czynszów za magazyny. To skutek m.in. konkurencji między deweloperami i pojawiania się na rynku nowych, atrakcyjnych lokalizacji oraz stabilnych kosztów budowy. Połączenie wszystkich tych czynników powoduje, że segment ten przynosi obecnie inwestorom całkiem atrakcyjne zwroty. Specjaliści wskazują, że na wynajmie magazynów można osiągnąć w skali roku średnią rentowność na poziomie 6-6,5 proc.

- Aby stawki czynszów mogły rosnąć, to musielibyśmy mieć do czynienia z silną presją popytową oraz ograniczoną stroną podażową. W przypadku rynku nieruchomości magazynowych w Polsce mamy do czynienia z mocnym popytem, jednakże jest on bardzo szybko zaspokajany przez deweloperów. Niewątpliwie czynnikiem hamującym wzrost stawek czynszów był wysoki wskaźnik pustostanów, który bardzo wzrósł w wyniku kryzysu finansowego, tj. z 8,5 proc. w 2008 r. do 16,4 proc. w 2009 r. Dlatego w pierwszej kolejności rosnący popyt absorbował puste powierzchnie magazynowe, co nie sprzyjało wzrostowi stawek - wskazuje Przemysław Ciupek, starszy konsultant w dziale badań rynku i doradztwa agencji JLL.

Według szacunków spółki AXI Immo w drugiej połowie tego roku dynamika popytu na magazyny pozostanie wysoka i na koniec roku można spodziewać się kolejnego rekordowego poziomu najmu.

Największy rynek magazynowy w Polsce to Warszawa, gdzie w połowie roku zasoby wynosiły około 3 mln mkw. W regionach dominuje Górny Śląsk (ok. 1,85 mln mkw.), a najszybciej rozwija się Poznań (1, 563 mln mkw.). Coraz większym zainteresowaniem cieszy się też południowo-wschodnia Polska. Na tzw. rynkach wschodzących liderem pod względem istniejących zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej na rynkach jest Rzeszów (250 tys. mkw.), który w połowie roku wyprzedzał m.in. Szczecin (177 tys. mkw.) i Bydgoszcz-Toruń (158 tys. mkw.).

Biura na fali wzrostu

Hossa panuje też na rynku biurowym. W pierwszym półroczu tego roku padł rekord pod względem ilości nowej powierzchni dostarczonej na rynek. Inwestorzy oddali do użytku w sumie 572 tys. mkw., z czego 350 tys. mkw. zasiliło stołeczny rynek. Oznacza to, że w Polsce całkowite dostępne zasoby powierzchni sięgają już 8,7 mln mkw., z czego prawie 5 mln znajduje się w Warszawie. Regionalne rynki z roku na rok jednak umacniają się w siłę - wynika z raportu opracowanego przez firmę Cushamn & Wakefield.

Jak zauważa jego autor Bolesław Kołodziejczyk, starszy konsultant działu doradztwa i analiz rynkowych, do końca roku rynek wzbogaci się o kolejne ponad 300 tys. mkw. Tym samym zapowiada się najlepszy rok w historii pod względem podaży.

Jeśli natomiast zostanie zrealizowana cała powierzchnia, która teraz jest w planach, a mowa w sumie o ponad 1,5 mln mkw., równie wysokie poziomy w zakresie nowej podaży zostaną osiągnięte w dwóch nadchodzących latach.

Jak zauważają eksperci w ślad za podażą podąża popyt. W pierwszych sześciu miesiącach tego roku zawarto transakcje najmu na łącznie 620 tys. mkw. Dla porównania w tym samym czasie roku ubiegłego podpisano umowy na 12 tys. mkw. mniej. Niezmiennie za 60 proc. popytu odpowiedzialna jest Warszawa. Jednak w stolicy widać spadek zainteresowania lokalami. W tym roku poziom wynajmu był niższy o 34 tys. mkw.

Umacniają się natomiast miasta regionalne, w których popyt na powierzchnie biurową napędzają firmy z sektora BPO/SSC. Najbardziej jest to widoczne w Krakowie i Poznaniu, gdzie w pierwszym półroczu wynajęto odpowiednio o ponad 45 tys. mkw. i 7 tys. mkw. biur więcej niż rok temu, oraz w Szczecinie i Lublinie, gdzie aktywność najemców była większa w sumie o 3,6 tys. Co więcej liczba centrów SSC w Europie Zachodniej stopniowo maleje, podczas gdy wzrasta w Europie Wschodniej. Ten trend zdaniem ekspertów utrzyma się w kolejnych latach, na czym zyska nasz kraj.

- W I kwartale 2016 r. sektor zatrudniał 430 tys. specjalistów w regionie CEE, z czego 200 tysięcy przypadało na Polskę. Regionalne prognozy dotyczące zatrudnienia na lata 2017/2018 zakładają 500 tys. zatrudnionych. Na chwilę obecną w Europie Środkowo-Wschodniej operuje 1,3 tysięcy centrów z sektora, z czego 100 z nich znajduje się w rankingu Fortune Global 500. Warto dodać, że liczby te wciąż rosną - dodaje Wojciech Popławski, wiceprezes ABSL.

Popyt na rynku nie jest jednak tak silny, by zahamować wzrost pustostanów na tym rynku. W tym roku średnia stopa pustostanów w biurach osiągnęła poziom 13,4 proc., czyli o blisko 1,1 pkt proc. wyższy niż przed rokiem. Taka sytuacja nie przełożyła się jednak na czynsze, które pozostają stabilne.

Galerie walczą z nasyceniem

W Polsce całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej przekraczają już 11 mln mkw. Przekłada się to na 486 projektów. Tym samym na mapie Polski są już regiony, w których nasycenie powierzchnią handlową przekracza 1 tys. mkw. na 1 tys. mieszkańców. Ma to miejsce w Rzeszowie, Bielsko-Białej oraz Opolu. Średnia wartość wskaźnika dla kraju wynosi natomiast 289 mkw. W stosunku do końca 2015 roku to wzrost o niespełna 3 mkw. na 1000 mieszkańców. To sprawia, że realizowanie nowych projektów staje się coraz większym wyzwaniem. Szczególnie że handel coraz bardziej przenosi się do internetu. W pierwszym półroczu tego roku rynek wzbogacił się o 80 tys. mkw. powierzchni, co przekłada się na trzy nowe centra handlowe i pięć rozbudowanych. Druga połowa roku zapowiada się jednak lepiej. Choć w III kwartale doszło zaledwie o 7,5 tys. mkw. Sytuacja zdaniem analityków ulegnie jednak zmianie w końcówce roku.

- Z naszych analiz wynika, że IV kwartał będzie intensywny, planowane są otwarcia nowych obiektów. Jeśli założenia deweloperów zostają zrealizowane w terminie, polski rynek może się wzbogacić o prawie 276 tys. mkw. nowej powierzchni najmu w ramach centrów handlowych, z czego najwięcej przypadnie na Poznań - 99 tys. mkw. oraz aglomerację warszawską - 45 tys. mkw. - wymienia Agnieszka Tarajko-Bąk, starszy konsultant w dziale badań rynku i Doradztwa JLL.

Wzrost podaży odbija się na wskaźniku pustostanów, który w ośmiu największych aglomeracjach wyniósł 3,3 proc. w ostatnim badaniu przeprowadzonym przez Polish Retail Research Forum na koniec I poł. 2016 roku. Oznacza to nieznaczny wzrost w stosunku do wyniku zarejestrowanego na koniec ubiegłego roku.

Czynsze, które dotyczą najlepszych lokali o powierzchni 100 mkw. przeznaczonych dla branży moda i dodatki, w wiodących centrach handlowych, nadal pozostają najwyższe w Warszawie (do 130 euro za mkw. miesięcznie). W innych głównych aglomeracjach miesięczne stawki kształtują się w przedziale 45-55 euro za 1 mkw.

W pierwszym półroczu tego roku padł rekord pod względem ilości nowej powierzchni dostarczonej na rynek. Inwestorzy oddali do użytku w sumie 572 tys. mkw., z czego 350 tys. mkw. zasiliło stołeczny rynek

@RY1@i02/2016/211/i02.2016.211.02100010a.802.jpg@RY2@

W deweloperce coraz więcej dziur w ziemi i wyścig po MdM

Małgorzata Kwiatkowska

 Patrycja Otto

 dgp@infor.pl