Turystyka i biznes nakręcają hotele

- Obecnie w fazie budowy lub projektowania znajduje się około 200 inwestycji, zatem w nadchodzących latach można oczekiwać napływu na rynek większej liczby hoteli niż w roku 2015. Ostatnio z taką hossą mieliśmy do czynienia na rynku przed Euro 2012 - uważa Jacek Piasta, ekspert Polskiego Instytutu Hotelarstwa.

Inwestorów przyciągają dobre perspektywy dla tego sektora. Wynikają one po pierwsze z rosnącej liczby polskich i zagranicznych turystów wypoczywających w naszym kraju. W I półroczu 2016 roku z noclegów skorzystało 13,35 mln gości. To o 11,3 proc. więcej niż przed rokiem. Do tego, jak wynika z danych GUS, ponad połowa wszystkich udzielonych w kraju noclegów dotyczy właśnie hoteli.

To w nich także najchętniej organizują konferencje firmy - 71 proc. imprez biznesowych w 2015 roku odbyło się w tego rodzaju obiektach, liczba organizowanych w kraju konferencji rośnie. W ubiegłym roku ich liczba sięgnęła niemal 34 tys., czyli o 80 proc. więcej niż w 2014 r.

Powstanie dziewięciu nowych hoteli w różnych miastach Polski zapowiedział Hilton Worldwide. Firma interesuje się głównie największymi metropoliami, ale nie wyklucza też wejścia do mniejszych miast. Dalsze plany rozwoju w naszym kraju ma też firma AccorHotels, partner strategiczny Orbisu, która poinformowała niedawno o nowej marce w segmencie ekonomicznym - JO&JOE. Chce ją szybko rozwijać. W planach ma 50 obiektów pod tym logo. Powstaną m.in. w Warszawie.

Spośród znanych już w Polsce inwestorów nową placówkę planuje Hotele Gołębiewski, druga co do wielkości (pod względem liczby pokoi) sieć hotelarska w Polsce. Nowy obiekt ma powstać w ciągu dwóch lat w Łebie. Z kolei Gwiazda Morza należąca do Krzysztofa Sobolewskiego, Zygmunta Skoczka i Ryszarda Korczaka realizuje ekskluzywny hotel we Władysławowie.

Obok tradycyjnych hoteli w Polsce coraz bardziej rozwija się nowy segment tego typu usług. Chodzi o aparthotele, nazywane też condohotelami. To model, w którym zazwyczaj firma realizuje projekt, a następnie sprzedaje w nim pokoje lub apartamenty indywidualnym osobom. Aktywność deweloperów wynika z tego, że inwestorzy lokowanie kapitału w condohotele postrzegają jako alternatywę dla coraz mniej opłacalnych klasycznych form, jak lokaty, giełda czy fundusze. Uważają je też za bezpieczniejszy sposób lokowania kapitału.

- Gwarancje poziomu zysków w umowach najmu stały się standardem. Umowy zawierane są na czas 3, 5, 10, 15 lat, a nawet na czas nieokreślony. Gwarantowane stopy zwrotu wahają się od 6 do 8 proc. Jednak to hasła reklamowe. By wyliczyć dokładną rentowność, pod uwagę trzeba wziąć bardzo wiele czynników - zauważa Marlena Kosiura, ekspert InwestycjewKurortach.pl.

Modeli zarabiania jest na rynku praktycznie tyle, ile firm oferujących system condo. Każda ma swoje własne warunki wypłaty zysków. Przy liczeniu rentowności danej inwestycji bardzo ważne jest szczegółowe przeanalizowanie kosztów. W części inwestycji właściciele lokali muszą bowiem płacić czynsz, a dla średniej wielkości apartamentu o metrażu 35-40 mkw. potrafi on wynosić od 100 nawet do 600 zł miesięcznie.

- Obowiązujący w Polsce model podziału zysków to najczęściej 50/50, kiedy obiektem zarządza firma, która wybudowała hotel. Inny podział obowiązuje, gdy za obłożnie lokalu odpowiada operator zewnętrzny - tu zazwyczaj standard to 70 proc. przychodów dla właściciela, 30 proc. dla firmy zarządzającej - dodaje Marlena Kosiura.

Do niedawna tego rodzaju obiekty budowane były głównie z rejonach wypoczynkowych, ale od około roku coraz więcej takich inwestycji powstaje w miastach. Marlena Kosiura szacuje, że w miastach w budowie lub planach jest obecnie 15 takich inwestycji. Powstają w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Łodzi, Lublinie i Częstochowie.

Kierunek miast obrała na przykład firma Arche. Obecnie jest w trakcie realizacji sześciu inwestycji. Dwie z nich powstaną w stolicy, a po jednej w Lublinie, Częstochowie, Łodzi i Łochowie. Pod kolejne sześć ma grunty. Firma nie ukrywa, że do zaangażowania się w ten obszar rynku zachęca ją wysoki popyt. Jak przyznał w rozmowie z DGP Władysław Grochowski, prezes Grupy Arche, po apartamenty w nowych inwestycjach ustawia się długa kolejka oczekujących.

Dwa nowe projekty realizuje też Zdrojowa Invest, która wybudowała już sześć apartamentowców na wynajem. Nowe inwestycje powstaną w Kołobrzegu i Świnoujściu. Jeszcze bardziej ambitne plany ma Invest Komfort, która obecnie ma kilka projektów w budowie i sprzedaży. Mowa m.in. o gdyńskich osiedlach Nowe Orłowo, Silva i Rivus i sopockim Okrzei.

Deweloperom specjalizującym się w tym segmencie od lat rośnie nowy konkurent. Na rynku rozpychają się bowiem coraz intensywniej firmy, które dotychczas skupiały się przede wszystkim na segmencie klasycznych mieszkań. Przykładami są Dantex czy J.W. Construction. Druga z tych firm w połowie 2016 roku realizowała inwestycje aparthotelowe obejmujące 574 lokale, z których 49 proc. już się sprzedało. Teraz koncentruje się na przygotowaniu dwóch aparthoteli w Warszawie - Wola Invest i Jerozolimskie Invest.

- W planach mamy poszerzenie oferty apartamentów z gwarancją zysku o kolejną inwestycję stołeczną w dzielnicy Ursynów - zapowiada Małgorzata Ostrowska z zarządu J.W. Construction.

Małgorzata Kwiatkowska

 Patrycja Otto

dgp@infor.pl