Mniejsze miasta rosną w siłę

Do klubu liczących się w Polsce ośrodków biurowych zaczynają pukać coraz to nowe miasta. Obecnie palma pierwszeństwa na tym rynku należy do stolicy, na którą w połowie roku przypadało 4,99 mln mkw. biur, czyli 58 proc. nowoczesnej powierzchni tego typu w kraju. Pozostałe 42 proc. z 8,7 mln mkw. przypadało już na największe miasta regionalne, m.in. Kraków (9,8 proc.), Wrocław (8,7 proc.) i Trójmiasto (7,3 proc.) oraz mniejsze ośrodki biurowe (łącznie 16,2 proc.).

- W głównych miastach regionalnych najważniejszą branżą generującą popyt na nowoczesną powierzchnię biurową są centra usług wspólnych dla biznesu oraz IT. Pracownicy sektora BPO, SSC i IT mają nieco niższe oczekiwania płacowe w miastach regionalnych niż w Warszawie. Co prawda ze względu na płytszy rynek pracy wyzwaniem może okazać się trudność w pozyskaniu większej liczby pracowników o specjalistycznych umiejętnościach, jednak poza niższymi kosztami pracy za lokowaniem biur poza głównymi ośrodkami miejskimi może przemawiać niższy koszt powierzchni biurowej - wskazuje Piotr Capiga, negocjator w dziale powierzchni biurowych w agencji Cushman & Wakefield.

Miasta regionalne można podzielić na trzy grupy pod względem znaczenia na mapie powierzchni biurowej w Polsce. Zdecydowanymi liderami są Kraków, Wrocław, Trójmiasto oraz aglomeracja katowicka. Ośrodki te, po zdobyciu zaufania najemców i deweloperów, dynamicznie się rozwijają. W każdym z wymienionych miast działa już ponad 70 różnego rodzaju centrów nowoczesnych usług dla biznesu.

- Sektor BPO/SSC to obecnie największy najemca powierzchni biurowych w Polsce, tak jest też w przypadku Trójmiasta. Co istotne, na rynku pojawiają się nie tylko nowi inwestorzy, wchodzący dopiero na polski rynek, ale rozwijają się też podmioty obecne już na nim od dłuższego czasu - wskazuje Maciej Brożek, pełnomocnik ds. rozwoju gdańskiego dewelopera Torus.

Drugą grupą na biurowej mapie kraju są ośrodki, w których rynek powierzchni biurowych jest w trakcie stabilizacji i kształtowania. W miastach tych udało się pozyskać już znaczących najemców, ale ich potencjał rozwoju nadal nie jest w pełni wykorzystany. To Łódź, Poznań, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin oraz Rzeszów.

- W przypadku Łodzi strategiczna lokalizacja oraz bardzo wysoka aktywność władz miejskich we współpracy z inwestorami z pewnością zaowocują w przyszłości zwiększeniem znaczenia tego miasta i awansu do kategorii liderów rynku. Największym wyzwaniem Szczecina pozostaje bardzo wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej. 17-proc. poziom pustostanów blokuje realizację nowych inwestycji, przez co ogranicza atrakcyjność miasta w oczach najbardziej wymagających najemców - dodaje specjalista Cushman & Wakefield.

Na znaczeniu zyskały też Bydgoszcz, Lublin oraz Rzeszów, które jeszcze kilka lat temu były postrzegane jako zupełnie nowe ośrodki biznesu.

Ostatnią kategorią są miasta, które zdaniem specjalistów w niedalekiej przyszłości mogą się stać nowymi rynkami biurowymi. Według Piotra Capigi w tej grupie warto wskazać Kielce, Radom, Opole, Toruń, Zieloną Górę, Bielsko-Białą, Białystok, Częstochowę, Piłę, Olsztyn i Elbląg.

- Wszystkie z wymienionych ośrodków mają duży potencjał rozwoju, ale finalny sukces będzie zależał o wielu elementów, w tym przede wszystkim ogólnej dynamiki rozwoju gospodarczego w Polsce - ocenia.

Rozmówcy DGP wskazują, że miasto regionalne, które chce stać się istotną lokalizacją biznesową, musi spełniać wiele kryteriów. To m.in. lokalizacja czy tradycje międzynarodowej współpracy biznesowej. Równie istotne są działania władz miejskich, których celem jest poprawa infrastruktury, budowanie dialogu z inwestorami czy kształtowanie specjalnych stref ekonomicznych. Osobną kwestią pozostaje niezwykle istotny potencjał ludzki, co wprost oznacza dostępność na rynku pracy osób z ukończonymi studiami wyższymi, znających języki obce lub posiadających specjalistyczne kwalifikacje zawodowe.

Dodatkowo coraz częściej spotykane rozwiązanie to bliska współpraca pomiędzy biznesem a ośrodkami uniwersyteckimi.

- Model ten jest korzystny dla wszystkich stron. Biznes może wpływać na podaż wykwalifikowanych pracowników, a uniwersytety są w stanie na bieżąco reagować na zapotrzebowanie lokalnego rynku pracy i dostosować do niego odpowiednio swoją ofertę dydaktyczną - wskazuje Piotra Capiga.

Dość interesująco wygląda jednocześnie porównanie lidera, czyli stolicy, i pozostałych ośrodków pod względem czynszów. W większości głównych miast regionalnych bazowa stawka najmu kształtuje się na podobnym poziomie, czyli od 12 do 14,5 euro za mkw. w zależności od lokalizacji oraz szczegółów danej inwestycji. Wyjątkiem jest Lublin oferujący niższe o około 10 proc. ceny najmu. C&W zwraca uwagę, że czynsze w regionach pokrywają się ze stawkami oferowanymi w inwestycjach biurowych w Warszawie poza centrum. Co ciekawe, w stolicy zauważalna jest stała presja na obniżanie wysokości czynszów w biurowcach poza centralnym obszarem biznesu, podczas gdy stawki najmu nowoczesnej powierzchni biurowej w głównych miastach regionalnych pozostają stabilne.

Maciej Brożek wskazuje, że bardzo stabilnym rynkiem, na którym od wielu lat panuje względna równowaga między popytem a podażą - poddawana od czasu do czasu pewnym korektom - jest Trójmiasto.

- Deweloperzy nauczyli się konkurować o najemców nie coraz niższymi stawkami czynszu, co w dłuższej perspektywie nie ma ekonomicznego uzasadnienia, lecz jakością swoich produktów, różnorodnością oferty pozabiurowej, jakością zarządzania budynkami oraz innymi czynnikami, które powodują, że samopoczucie pracowników firm, które wynajmują biura, jest coraz lepsze. Jesteśmy przekonani, że taki trend utrzyma się przez co najmniej kilka kolejnych lat - ocenia.

Według specjalisty C&W z rynkiem wynajmującego mamy obecnie do czynienia w Krakowie, Lublinie czy Łodzi.

- Jednak analizując ambitne plany deweloperów, może to nie trwać długo - ocenia Piotr Capiga. I dodaje, że w perspektywie około roku najemcy najlepszą pozycję negocjacyjną będą mieć w ośrodkach o najwyższym poziomie pustostanów, czyli Szczecinie, aglomeracji katowickiej i Trójmieście.

@RY1@i02/2016/211/i02.2016.211.02100060e.801(c).jpg@RY2@

Rynek biurowy w największych miastach w Polsce

Małgorzata Kwiatkowska

 dgp@infor.pl