Reino kusi regularną dywidendą

Reino Dywidenda Plus to pierwszy w Polsce fundusz inwestujący w nieruchomości, skonstruowany według popularnej na rynkach wysokorozwiniętych formuły REIT, otwarty dla szerokiego grona inwestorów. Dotychczas można było kupować nieruchomościowe fundusze inwestycyjne, ale ich wyniki znacznie odbiegały w dół od deklarowanych przez zarządzających zysków przewyższających inflację. Na przykład zlikwidowany w tym roku fundusz Arka Nieruchomości 2 stracił w ciągu 10 lat działalności 25 proc., a szykujący się do wypłaty środków fundusz BPH Rynku Nieruchomości deklaruje wykupienie certyfikatów po 67 gr, choć kiedy w 2005 r. zaczynał działalność, jego wartość wynosiła 100 zł.

Wehikuły inwestycyjne takie jak Reino zarabiają w sposób odmienny od klasycznych funduszy inwestycyjnych - koncentrują się przede wszystkim na zyskach z czynszów i regularnej wypłacie dywidendy, a nie na wzroście wartości nieruchomości, choć ta też oczywiście będzie wpływać na zyski inwestorów. Fundusze typu REIT nie mają przy tym ograniczonego czasu funkcjonowania, co zmniejsza ryzyko związane z koniecznością sprzedaży nieruchomości w nieodpowiednim momencie.

Strategia Reino Dywidenda Plus zakłada zakup gotowych, stosunkowo nowych, wynajętych nieruchomości biznesowych. Spółka działa od sierpnia zeszłego roku i ma w portfelu dwie nieruchomości - budynek Malta House w Poznaniu (udział Reino w spółce zarządzającej budynkiem wynosi 15 proc.) oraz Alchemia I w Gdańsku (udział na poziomie 30 proc.). Pieniądze pozyskane od inwestorów - cena emisyjna akcji została ustalona na 100 zł, co oznacza, że spółka ubiega się maksymalnie o 300 mln zł - w pierwszej kolejności przeznaczone zostaną na spłatę obligacji (17,4 mln zł), a następnie na zwiększenie udziałów w już zarządzanych nieruchomościach (114,5 mln zł). Gdyby emisję udało się sprzedać w całości, to kolejne 154 mln zł spółka zamierza wydać na zakup kolejnego budynku.

Niewielki jeszcze portfel zarządzanych nieruchomości to jeden z czynników ryzyka, choć warto zwrócić uwagę, że w obydwu zarządzanych obiektach wynajęte jest 100 proc. powierzchni, a umowy z najemcami zawarte są na 5-10 lat. To oznacza, że przynajmniej w najbliższym czasie dochody Reino Dywidenda Plus są niezagrożone.

Spółka stara się przekonać do swojej oferty regularną wypłatą dywidendy, do czego zobowiązuje firmę statut. Pierwszą wypłatę Reino zrealizowała w marcu tego roku. Inwestorzy otrzymali w formie udziału w zysku 5 proc. zainwestowanego kapitału. Także po przeprowadzeniu oferty publicznej fundusz zamierza utrzymać stopę dywidendy na tym poziomie. Zapisy w statucie zobowiązują jednak firmę do wypłaty przynajmniej 80 proc. rocznego zysku, ale nie do utrzymania określonej stopy dywidendy. Analitycy DM BOŚ - biura, które przeprowadza ofertę Reino - zakładają, że w obecnej sytuacji na rynku spółka nie będzie miała kłopotów z wypełnieniem swojego zobowiązania, ale ostrzegają też, że w określonych warunkach firma może mieć kłopoty z utrzymaniem stopy dywidendy na odpowiednim poziomie. Problemem dla Reino może być wzrost stóp procentowych, bo w ponad 60 proc. zakupione nieruchomości finansowane są długiem wyemitowanym w euro.

Innym czynnikiem ryzyka związanym z inwestycją jest krótki czas funkcjonowania firmy. Wprawdzie zarządzającą wehikułem spółkę Reino Partners z prezesem Radosławem Świątkowskim tworzą ludzie z 20-letnim doświadczeniem w branży, a ich wysokie kompetencje potwierdzili eksperci, z którymi rozmawialiśmy, to jednak Reino dotychczas miało okazję tylko raz podzielić się z akcjonariuszami zyskiem. Historia innych funduszy zarządzanych przez Reino Partners sięga dwóch rocznych wypłat z zysku.

W środowisku niskich stóp procentowych oferta Reino wygląda korzystnie, bo z jednej strony warunki rynkowe sprzyjają tego typu przedsięwzięciom, z drugiej - niskie są stopy zwrotu z bezpiecznych instrumentów finansowych, które stanowią punkt odniesienia dla oceny atrakcyjności propozycji Reino. Pięcioprocentowa dywidenda o 2 pkt proc. przewyższa rentowność 10-letnich obligacji. W dłuższej perspektywie atrakcyjność Reino pozostaje niewiadomą.

Zapisy na akcje firmy inwestorzy będą mogli składać od wtorku do czwartku. Ofertę przeprowadza DM BOŚ, ale papiery będzie można kupić także w oddziałach Noble Securities, DM mBanku, DM Millennium, DM Trigon oraz PKO BP i Raiffeisen Banku Polska.

@RY1@i02/2016/176/i02.2016.176.00000120a.801(c).jpg@RY2@

W korzystnych warunkach rynkowych Reino będzie regularnie osiągał zyski

Tomasz Jóźwik

 tomasz.jozwik@infor.pl