W biurach ciągle hossa

Warszawa wciąż pozostaje głównym rynkiem zainteresowania dla deweloperów segmentu biurowego. Nie bez powodu. Stolica plasuje się wśród europejskich liderów pod względem rozwoju gospodarczego. To sprawia, że właśnie tu firmy chcą lokalizować swoje siedziby i oddziały. Przekłada się to na realizację nowych, często nietuzinkowych projektów, czyniąc z polskiego rynku biurowego jeden z najnowocześniejszych w Europie.

W ubiegłym roku w stolicy oddano kolejnych 20 inwestycji o łącznej powierzchni ponad 232 tys. mkw. To nieco gorszy wynik od tego z poprzedniego roku, kiedy oddano 27 projektów o łącznej powierzchni niemal 280 tys. mkw. Jest jednak efektem m.in. przesunięcia się daty realizacji wielu przedsięwzięć. Jak wyliczają analitycy Cushman & Wakefield, na koniec 2018 roku całkowite zasoby biurowe w Warszawie wyniosły 5,46 mln mkw.

Chętni na nowe powierzchnie wciąż jednak dopisują. Ubiegły rok przyniósł rekordowy wolumen aktywności najemców wynoszący 858 tys. mkw. Oznacza to wzrost o 4 proc. względem roku poprzedniego. Sukcesywnie ubywa pustostanów. Na koniec ubiegłego roku, jak wynika z danych Cushman & Wakefield, wskaźnik powierzchni niewynajętej oscylował w okolicy 8,7 proc. Tym samym był o 2,9 pkt proc. niższy rok do roku. To z kolei ma przełożenie na czynsze, które idą w górę. Jak wylicza BNP Paribas Real Estate Poland, obecnie mieszczą się w przedziale od 21,00 do 22,50 euro za 1 mkw. miesięcznie.

Jak wygląda sytuacja w innych regionach? W ubiegłym roku na ośmiu największych pozastołecznych rynkach (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin) oddano 512 600 mkw. nowoczesnej powierzchni. To wynik o ponad 55 700 mkw. lepszy od tego z 2017 r. Tym samym w regionach jest już dostępne ponad 4,9 mln mkw. biur.

Jan Szulborski, konsultant w dziale badań i doradztwa Cushman & Wakefield, ma na tę sytuację proste wytłumaczenie. Według niego czynnikiem generującym popyt jest ekspansja firm z sektora usług dla biznesu, które konsolidowały się w poszczególnych miastach w ramach jednej lokalizacji (np. Credit Agricole we Wrocławiu) lub dokonywały ekspansji w nowych ośrodkach (np. Fujitsu Global Delivery Center w Katowicach). W sumie w regionach wynajęto więcej, niż wyniosła nowa podaż. Wolumen transakcji najmu, według Cushman & Wakefield, sięgnął bowiem blisko 650 tys. mkw.

Eksperci dodają, że w regionach też mamy do czynienia z malejącą liczbą pustostanów. Na koniec ubiegłego roku wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 8,4 proc., czyli spadł o 1,5 pkt proc. Efekty tego są podobne jak w Warszawie, czyli wzrost stawek czynszów, które wahają się od 12 do 14,5 euro za 1 mkw. miesięcznie.

Co nas czeka w tym roku? Zdaniem ekspertów dalszy rozwój. W Warszawie jest ponad 700 tys. mkw. powierzchni w budowie. W tym roku jednak zostanie z tego oddane do użytku nieco ponad 200 tys. mkw. Jeśli chodzi o rynki regionalne, to tu w realizacji jest niemal 880 tys. mkw., z czego najwięcej inwestycji powstaje w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu – łącznie ponad 40 projektów (połowa ze wszystkich przewidzianych poza Warszawą).

Polski rynek biurowy to nie tylko nowe projekty, ale i nowe rozwiązania, które odpowiadają przede wszystkim na zapotrzebowania najemców. A wśród tych przybywa start-upów, które potrzebują nowoczesnego biura, ale o ograniczonej powierzchni. Firmę tworzy bowiem z reguły od kilku do kilkunastu osób. Z myślą o nich powstają przestrzenie coworkingowe, czyli takie o wielkości 2–4 tys. mkw., dające dostęp do nawet kilkuset stanowisk pracy w różnych wariantach, zaczynając od biurek na przestrzeni otwartej, przez biurka dedykowane, kończąc na zamkniętych, prywatnych gabinetach, które są dostępne nawet dla dwuosobowych zespołów. Warszawa wiedzie prym wśród miast, w których rozwój tego typu przestrzeni jest najbardziej dynamiczny. Obecnie stolica oferuje ponad 70 tys. mkw. elastycznej przestrzeni biurowej. Gdyby jednak wliczyć w to zaplanowane, a jeszcze nie oddane projekty, powierzchnia ta wzrasta dwukrotnie. Przykładem takiej powierzchni jest HubHub, który powstał w Nowogrodzka Square.

– HCM Deck rozwija się bardzo dynamicznie, dlatego dość szybko, ze względu na konferencje, spotkania, klientów, poczuliśmy potrzebę utworzenia warszawskiej siedziby. Gdy podejmowaliśmy decyzję, braliśmy pod uwagę różne opcje i wiele czynników, m.in. lokalizację w centrum, elastyczność i brak korporacyjnej sztywności. Coworking wydawał się świetną opcją na start – mówi Szymon Janicki, założyciel HCM Deck.

W 2018 roku operatorzy powierzchni biurowych współdzielonych odpowiadali za około 10 proc. ogólnego popytu netto na biura. Jak informuje Adrian Bojczuk, zastępca dyrektora działu powierzchni biurowych BNP Paribas Real Estate Poland, rekordowa, pod względem wielkości, powierzchnia – 14 tys. mkw. – została wynajęta przez WeWork.

Rynek biur czekają też inwestycje w nowoczesne technologie. Skanska zapowiada, że zamierza instalować panele słoneczne z perowskitu, testowane obecnie na biurowcu Spark. Dzięki tej technologii biurowce w przyszłości będą samowystarczalne energetycznie. Firma chce też zwiększyć wykorzystanie w swoich inwestycjach specjalnej mieszkanki betonu rozkładającej szkodliwe cząstki NOx na neutralne związki azotu, czyli czyszczącej powietrze ze spalin.

Jak wyjaśniają eksperci CBRE, atrakcyjne biuro to dziś karta przetargowa dla wielu firm szukających pracowników. Nie wystarczy jednak dobra lokalizacja. Prestiż to też zielone rozwiązania, zaawansowane technologie oraz odpowiednia aranżacja powierzchni biur.

Dlatego nadchodzące lata przyniosą też umacnianie się trendu budowy biur w standardzie pięciogwiazdkowego hotelu. Jak wynika z raportu „Premier Properties”, przygotowanego przez CBRE, w stolicy znajdują się 42 prestiżowe biurowce, co stanowi 14 proc. ogólnych zasobów. Do 2020 roku ten rynek odnotuje wzrost aż o 77 proc. ©℗