Zyskają globalne fundusze, a nie Kowalscy
P omysł wprowadzenia REIT-ów – funduszy nieruchomościowych – do polskiego systemu prawnego regularnie powraca w debacie publicznej. Zaproponowany przez rząd Mateusza Morawieckiego jako sposób budowania narodowego kapitału, okazał się atrakcyjny również dla obecnej administracji. Najbardziej zaawansowane prace nad mechanizmem toczyły się w latach 2016–2018; wówczas projekt FINN-ów, czyli Funduszy Inwestowania w Najem Nieruchomości, został jednak zawieszony po sprzeciwie Narodowego Banku Polskiego. Kolejną propozycję, tym razem pod nazwą SINN, zapowiedziano jako część programu reformy rynku kapitałowego. Projekt pozostaje niedostępny do szerszych konsultacji. Z rozproszonych doniesień prasowych wiemy jedynie, że zakłada działalność opartą na nieruchomościach (co najmniej 70 proc. aktywów), wypłatę dywidendy w wysokości 90 proc. przychodu oraz jednorazowe opodatkowanie CIT na poziomie 10 proc. (dywidendy miałyby być zwolnione z podatku). Najnowsze informacje wskazują na planowane zaangażowanie takich funduszy w projekty infrastrukturalne i energetyczne oraz w obiekty użyteczności publicznej.
SINN-y przedstawiane są jako atrakcyjny instrument inwestycyjny dla Polek i Polaków posiadających oszczędności – dodajmy, że ich posiadanie deklaruje jedynie 57 proc. obywateli. Fundusze mają z jednej strony umożliwiać klasie średniej budowanie kapitału w sposób niewymagający zaangażowania i podejmowania ryzyka, jakie wiąże się z inwestycjami giełdowymi czy zakupem mieszkania na wynajem. Z drugiej strony mają przyczyniać się do zwiększenia podaży kapitału przeznaczonego na inwestycje o strategicznym znaczeniu dla państwa. Bliższa analiza funkcjonujących REIT-ów pokazuje jednak, że pomysł ten niesie ze sobą więcej czynników ryzyka niż korzyści.
Przede wszystkim kapitał inwestycyjny w REIT-ach nie jest ani lokalny, ani rozproszony. W obecnych realiach globalnych rynków finansowych „polskość” funduszy ograniczy się do siedziby, zarządu i notowania na GPW. Podobnie wygląda sytuacja z drobnymi inwestorami jako domniemanym głównym źródłem kapitału. Choć analitycy wskazują na 80-proc. udział rozproszonego kapitału w europejskich REIT-ach, w praktyce nie oznacza to wcale większościowego udziału zaskórniaków Kowalskich, lecz dominację funduszy indeksowych typu ETF. Analizy poświęcone amerykańskim i niemieckim funduszom typu REIT pokazują, że ich głównymi udziałowcami są globalne ETF z tzw. wielkiej trójki (BlackRock, State Street i Vanguard). Ustawodawca nie przedstawił dotąd żadnych mechanizmów zabezpieczających przed taką strukturą udziałów w polskim przypadku, jak minimalna liczba akcjonariuszy czy ograniczenie maksymalnego udziału jednego podmiotu, a nawet jeśli się pojawią, ich skuteczność budzi poważne wątpliwości.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.