Kredyt: ile i za co płacimy

Postanowiliśmy przeprowadzić analizę kosztów, jakie poniesie kredytobiorca zaciągający kredyt na mieszkanie w Warszawie. Dotyczy ona możliwości finansowania zakupu mieszkań o wartości 290 tys. i 700 tys. złotych.

Najważniejszym kryterium, determinującym wybór konkretnej oferty bankowej jest maksymalna zdolność kredytowa oraz sposób jej obliczania. W zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym, rodzaju i wielkości zobowiązań, maksymalna kwota kredytu może znacząco się różnić. Wynika to przede wszystkim z odmiennych sposobów liczenia zobowiązań oraz założeń banku dotyczących wydatków. Dobrze obrazuje tę sytuację sposób naliczania potencjalnych zobowiązań z tytułu kart kredytowych. Niektóre banki uznają, że miesięcznie wykorzystujemy 5 proc. dopuszczalnego zadłużenia, w innych będzie to 10 proc., a w niektórych nawet 25 proc.

Tabela 1 ilustruje minimalny dochód netto, jaki muszą osiągać kredytobiorcy, aby uzyskać kredyt, przy założeniu 20-proc. wkładu własnego i 30-letnim okresie kredytowania.

@RY1@i02/2009/210/i02.2009.210.021.0007.001.jpg@RY2@

Tabela 1

Prowizja, jaką banki pobierają za udzielenie kredytu, może być zamieniana na różnego rodzaju ubezpieczenia - patrz tabela 2. Oznacza to, że zamiast wnosić opłatę na starcie kredytowania, będziemy płacić raty powiększone właśnie o koszty ubezpieczenia np. na życie czy od utraty pracy.

@RY1@i02/2009/210/i02.2009.210.021.0007.002.jpg@RY2@

Tabela 2

Z punktu widzenia kredytobiorcy najistotniejsze - poza wysokością prowizji - pytanie dotyczące tej składowej kredytu brzmi: czy będzie doliczona do kwoty zaciąganego zobowiązania, czy też trzeba będzie przeznaczyć na nią odrębną kwotę w gotówce. Doliczenie kwoty prowizji do sumy zaciągniętego kredytu wpływa na jego LTV (Loan To Value, stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości), a to może oznaczać zmianę parametrów, na podstawie których jest on udzielany.

Wysokość prowizji uzależniona jest też od waluty zaciąganego kredytu, jego ubezpieczenia oraz wysokości zaciąganego zobowiązania. Jednak znaczna część banków traktuje ją jako sztywny punkt w tabelach opłat i prowizji.

Ale warto pamiętać, że prowizja jest najczęściej obniżanym parametrem kredytu przy wszelkiego rodzaju promocjach czy ofertach specjalnych, dlatego też co pewien czas banki decydują się na rezygnację z tej opłaty.

Ubiegłoroczne załamanie na rynkach finansowych spowodowało, że banki wprowadziły zaostrzone wymogi dotyczące wkładu własnego dla kredytowanych nieruchomości. Osoby niemające środków własnych były dyskwalifikowane w staraniach o kredyt hipoteczny. W szczytowym momencie kryzysu niektóre banki chciały, żeby wkład własny wynosił nawet do 65 proc. wartości nieruchomości - patrz tabela 3.

@RY1@i02/2009/210/i02.2009.210.021.0007.003.jpg@RY2@

Tabela 3

Obecnie banki ponownie wprowadzają do oferty kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości, stosują niższe marże i/lub prowizje. W zamian trzeba się jednak liczyć z koniecznością kupienia dodatkowych produktów bankowych oraz z ponoszeniem dodatkowych opłat związanych z ubezpieczeniem kredytów.

Poziomy marż od dłuższego czasu utrzymują się w przedziale od 2 do 5 proc., chociaż zdarzają się wyjątki - patrz tabela 4. Niewiele wskazuje, że w najbliższym czasie zostaną one obniżone. Przedstawione w tabeli wartości są orientacyjne. Ten parametr bowiem w znacznym stopniu zależy od oceny analityka bankowego i zmieniać się może w zależności od wielu czynników. Przede wszystkim wspomniane wcześniej LTV, ale także oceny lokalizacji nieruchomości, źródeł dochodu, historii w BIK czy nawet wykonywanego zawodu. Pewna część banków decyduje się na obniżanie marży, jeżeli kredytobiorca skorzysta z innych produktów oferowanych przez ten bank. Możliwe jest wówczas otrzymanie oferty korzystniejszej nawet o 0,9 - 1 proc.

@RY1@i02/2009/210/i02.2009.210.021.0007.101.jpg@RY2@

Tabela 4

Większość ofert kredytowych oparta jest o stawki stopy WIBOR 3-miesięczny lub 6-miesięczny. Tylko trzy instytucje stosują inne rozwiązanie: jedna WIBOR 12-miesięczny, dwie oprocentowanie ustalone przez bank.

Planując wydatki związane z zakupem nieruchomości, trzeba mieć na uwadze, że koszty kredytu oraz wydatki tzw. okołokredytowe nie są jedynymi, jakie będzie musiał ponieść nabywca nieruchomości.

Istotnymi elementami będą także opłaty notarialne, koszty związane z ustanowieniem hipoteki czy też - w przypadku rynku wtórnego - prowizja dla agencji. Pokrycie tych kosztów za pomocą kredytu hipotecznego będzie możliwe tylko wtedy, gdy kwota kredytu powiększona o wydatki związane z zakupem nieruchomości nie przekroczy 100 proc. wartości nieruchomości.

Aleksander Paszyński, Michał Krajkowski, Notus