Najem stał się mniej rentowny

Analitycy firmy doradczej porównali najnowsze ceny transakcyjne mieszkań ze średnimi stawkami najmu zaczerpniętymi z serwisu Oferty.net. Aby lepiej odzwierciedlały one rzeczywistość, zmniejszono je o 5 proc. Po takich zabiegach eksperci doszli do wniosku, że przeciętna transakcja kupna i wynajmu mieszkania jest wprawdzie dla nabywców przedsięwzięciem bardziej zyskownym niż założenie lokaty bankowej, lecz mniej korzystnym niż zakup obligacji.

Planując biznes, jakim jest kupno mieszkania pod wynajem, musimy pamiętać o opłatach dodatkowych przy transakcji, ewentualnych kosztach remontów, ale należy także wziąć pod uwagę możliwe do zrealizowania przychody z najmu metra mieszkania, stałe okresy przestoju, wysokość czynszu dla administracji oraz konieczność zapłacenia podatku. Warto także wiedzieć, że czynszu nie można wliczyć w koszty naszej działalności.

Kupując lokal w Warszawie, należy liczyć się z wydatkiem średnio 7,8 tys. zł za 1 mkw. Średnia stawka czynszu, jaki będzie można pobierać z 1 mkw. takiego lokum, wynosi 45,6 zł. Musimy także wziąć pod uwagę to, że nie zawsze uda nam się znajdować najemców bez żadnych przestojów, dlatego analitycy przyjęli, że średnio będą one trwać 1,5 miesiąca w ciągu roku. Gdy odliczymy od tego ok. 6 złotych czynszu dla administracji oraz zryczałtowany podatek w wysokości 8,5 proc., to zarobek na czysto z wynajmowanego lokum wyniesie średnio 4,67 proc. rocznie.

Oznacza to, że w przypadku, gdy zainwestujemy np. 300 tys. zł, roczny dochód z wynajmowania mieszkania wyniesie w Warszawie nieco ponad 14 tys. zł. Warszawa jest miastem, które pod tym względem wypada słabo na tle kraju. Rentowność takiej inwestycji spada ze względu na bardzo wysokie ceny nieruchomości i to mimo jednych z najwyższych w Polsce stawek najmu. Dla przykładu, te same 300 tys. zł zainwestowane w Bydgoszczy daje 19 tys. zł rocznego zysku.

Eksperci Open Finance uzyskany wynik finansowy z najmu zestawili z alternatywnymi sposobami inwestowania pieniędzy, takimi jak lokata bankowa czy obligacje skarbowe. Przy zakupie 10-letnich obligacji roczna stopa zwrotu przewyższy 5 proc., a lokata da 4,9 proc. pewnego zysku. Kupując zatem obligacje za 300 tys. zł, zarobimy rocznie ponad 15 tys. zł, a na przeciętnej lokacie - 14,7 tys. zł.

Warto jednak dodać, że do obliczeń przyjęto niekorzystne warunki dla właścicieli mieszkań. Założono bowiem, że zapłacą oni średnią z cen transakcyjnych (a nie niższą cenę), zaś dochód z najmu będzie mniejszy, niż wskazują na to średnie ceny wywoławcze. Tymczasem praktyka zależeć będzie od wielu czynników - lokalizacji, liczby metrów kwadratowych mieszkania (w praktyce stawki między kawalerką liczącą 28 a 33 mkw. będą zbliżone lub takie same, zaś różnica w cenie nabycia może być istotna dla ostatecznej rentowności). Faktyczny okres przestoju między kolejnymi najemcami może być znacznie krótszy w przypadku kawalerek, a dłuższy w przypadku apartamentów. Wreszcie znalezienie najemcy wieloletniego może rozwiązać problem przestojów, a także drobnych remontów.

Różnice w rentowności tych trzech sposobów inwestowania nie są wysokie i osoba, która zdecyduje się na zakup mieszkania i jego wynajem, może w istocie uzyskać wyższą stopę zwrotu.

@RY1@i02/2009/185/i02.2009.185.021.008a.001.jpg@RY2@

Materiały prasowe

Wynajmujący mieszkanie muszą liczyć się z konkurencją

tomasz.szpyt@infor.pl