Po sześciu latach boomu Dubaj dotknęły poważne kłopoty finansowe

W szczytowym momencie niedawnego boomu do Dubaju przybywały codziennie tysiące cudzoziemców, zdecydowanych szukać szczęścia w tym mieście nieograniczonych możliwości. Dziś na parkingu nieopodal lotniska widać szeregi pokrywających się kurzem samochodów, porzuconych przez właścicieli - zredukowanych pracowników imigrantów - którzy zdołali odlecieć do własnych krajów, zanim zawisła nad nimi groźba uwięzienia za niepłacenie zaciągniętych na te pojazdy pożyczek.

Jeszcze parę miesięcy temu władz emiratu nie poruszał kryzys kredytowy ani drastyczny spadek cen ropy: utrzymywały, że opartej na usługach gospodarki Dubaju te kłopoty nie dotkną. Dowodziły nawet, że może on stać się schronieniem dla zachodnich banków i firm, które ucierpiały wskutek globalnego spowolnienia.

Motorem sześcioletniego boomu, finansowanego regionalną falą petrodolarów, była nie tyle sama ropa - której ten emirat ma mało - co infrastruktura miasta i standard życia w nim. Teraz jednak właśnie otwartość bazującej na finansach i inwestycjach w nieruchomości gospodarki Dubaju sprawia, że jest ona mało odporna na uderzenia szalejących na świecie burz.

Wskutek załamania nastrojów zarówno w biznesie, jak i wśród konsumentów, firmy finansowe i z sektora nieruchomości pozbywają się tysięcy pracowników. Zamiera stały niegdyś napływ brytyjskich turystów, których od przyjazdu powstrzymuje recesja w kraju oraz spadek wartości funta wobec powiązanego z dolarem dirhama.

Zjednoczone Emiraty Arabskie, których Dubaj jest częścią, musiały wesprzeć system bankowy kwotą 120 mld dirhamów (33 mld dol.) i ratować dwie dubajskie firmy udzielające kredytów hipotecznych, którym po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości groziło bankructwo. Pojawiły się też obawy, że Dubaj może mieć kłopoty ze spłatą wierzycieli i że będzie się musiał zwrócić o pomoc do innego emiratu - obfitującego w ropę Abu Dhabi.

Takie wiadomości nie są rzecz jasna korzystne dla wizerunku miasta. W reakcji na nie szejk Mohammed bin Rashid Maktoum, władca emiratu, powołał zespół doradców, który ma przygotować Dubaj do stawienia czoła największemu wyzwaniu, przed jakim stanął od lat 30. XX wieku, kiedy przeżywał głęboką recesję, spowodowaną załamaniem w branży wydobycia pereł.

Na szefa tej dziewięcioosobowej rady wybrano Mohammeda Alabbara, charyzmatycznego prezesa miejscowej firmy deweloperskiej Emaar Propierties. W odróżnieniu od innych, młodych zwykle biznesmenów, prowadzących duże, powiązane z rządem przedsiębiorstwa komercyjne, prezes Alabbar przetrwał już parę kryzysów: nazwisko wyrobił sobie, wyprowadzając na prostą interesy dubajskiej firmy, która w latach 80. straciła na pęknięciu azjatyckiej bańki nieruchomości. - Zamierzamy zacisnąć pasa, refinansować i spłacać długi i w ciągu przyszłego roku wszystko uporządkować - mówi.

Szejk Mohammed przez lata zachęcał swoich głównych współpracowników do konkurowania między sobą we wznoszeniu największych i najlepszych budowli. Ta rywalizacja przyspieszyła rozwój miasta, ale zachęcała też do gigantycznych przedsięwzięć, finansowanych długiem. Na skutek gwałtownego wzrostu nadzwyczaj łagodne warunki kredytowania zaczęto mylić z nowym paradygmatem globalnych finansów, a Dubaj uważano za kluczowy punkt, od którego rozpoczyna się przesuwanie potęgi gospodarczej świata - z Zachodu do wschodzących krajów Azji.

Dziś ci sami współpracownicy - już jako członkowie zespołu doradczego - usiłują zapobiec załamaniu się gospodarki Dubaju. - Po raz pierwszy od lat siadamy razem przy stole - mówi Nasser al-Saikh, dyrektor generalny departamentu finansów i również członek zespołu.

Ambitny plan osiągnięcia w tym roku wzrostu gospodarczego na poziomie 11 proc. został obniżony do 4-6 proc. Rząd zamierza się także posłużyć impulsem budżetowym, który spowoduje zwiększenie tegorocznych wydatków państwa o 42 proc.

Jednak od listopada, gdy zespół doradczy po raz pierwszy przedstawił swoje wnioski, sytuacja pogarszała się tak szybko, że wywołało to spekulacje, iż najbogatszy z członków ZEA, emirat Abu Dhabi, może być zmuszony do ratowania słabszego sąsiada. Rozeszły się też pogłoski, że Abu Dhabi wyłoży na to gotówkę jedynie pod warunkiem przekazania mu przez Dubaj kontroli nad odnoszącymi sukcesy liniami lotniczymi Emirates.

Wsparcie od władz federalnych przyszło w formie przejęcia przez dobrze dokapitalizowane banki z Abu Dhabi dubajskich instytucji, udzielających kredytów hipotecznych. Były także bezpośrednie rozmowy różnych przedsiębiorstw państwowych z obu emiratów, ale żadne z nich nie zakończyły się porozumieniem.

Należący do szejka Mohammeda Dubai International Capital (którego aktywa znacznie zmalały) zabiegał krótko o kapitał w funduszu Mubadala, stanowiącego inwestycyjne „ramię” Abu Dhabi. Jak twierdzą ludzie do niego zbliżeni, nie doszło nawet do istotnych rozmów, ale znów pojawiły się pogłoski, że może dubajski fundusz trzeba będzie ratować. Jeszcze przed wątpliwościami co do wypłacalności Dubaju fundusz Mubadala oraz Dubai Aluminium prowadziły rozmowy o restrukturyzacji udziałów w stanowiącej ich wspólne przedsięwzięcie firmie Emirates Aluminium, czyli położonej na granicy Abu Dhabi i Dubaju ogromnej hucie tego metalu.

Władze emiratu podkreślają, że ze swoim problemami będą się zmagać same, a po pomoc federalną sięgną tylko w ostateczności.

Najistotniejszą dla reputacji Dubaju kwestią jest restrukturyzacja sięgających 80 mld dol. długów, z których mniej więcej czwarta część przypada do spłaty w tym roku. Agencja ratingowa Moody' ostrzegła, że wysokie zadłużenie emiratu (ponad 100 proc. jego PKB) może go zmusić do szukania pomocy na zewnątrz. Inna agencja, Fitch, obniżyła natomiast oceny długu powiązanych z rządem tamtejszych firm.

Spłaciły już one jednak ponad 2 mld dol. zaległego długu. Następny wielki krok w stronę refinansowania stanowi Borse Dubai (4 mld dol.), która powinna umożliwić tym przedsiębiorstwom restrukturyzację zobowiązań i poprawić ich wizerunek wśród międzynarodowych wierzycieli.

Rząd jest również przekonany, że dotychczas wartość produktu krajowego brutto była zaniżana, co sprawiało, że relacja długu do PKB wyglądała gorzej niż w rzeczywistości. Wkrótce departament statystyki ogłosi nowe dane o PKB w 2007 roku (ma wynieść 70-80 mld dol.), zmieniając pochodzącą z lat 80. metodologię obliczeń, według której PKB w 2006 rok wart był tylko 50 mld dol.

Bankierów niepokoi natomiast, że rząd nadal zaprzecza, iż problemy są poważne - zwłaszcza wobec spowolnienia, czekającego nastawioną na usługi gospodarkę, oraz zamrożenia międzynarodowych rynków finansowych.

Ulubiony niegdyś przez inwestorów zagranicznych dubajski rynek nieruchomości wymaga finansowego uzdrowienia: deweloperom grozi spadek sprzedaży na skutek ponurych nastrojów inwestorów oraz uchylania się banków od przyznawania kredytów hipotecznych. Według wyliczeń tamtejszego oddziału banku HSBC między III i IV kwartałem ubiegłego roku ceny spadły o 23 proc., choć z fragmentarycznych informacji wynika, że niektóre nieruchomości sprzedano za połowę ceny sprzed lata.

Władze twierdzą, że projekty budowlane, w których lokale nie zostały jeszcze sprzedane - czyli mniej więcej połowa wszystkich zapowiedzianych - zostaną odłożone do czasu poprawy warunków rynkowych. Rząd rozważa także pomoc dla deweloperów, którzy mają trudności z dokończeniem inwestycji. Choć jednak Nasser al-Saikh zapewnia, iż rząd nie dopuści do oszpecenia panoramy miasta na wpół ukończonymi wieżowcami, to wraz z wysychaniem źródeł finansowania coraz więcej placów budów cichnie i pustoszeje.

Władze nie ujawniły jak dotąd żadnego planu finansowania sektora nieruchomości, uznały bowiem, że zastrzyk depozytów otrzymany w zeszłym roku przez krajowe banki wystarczy do ożywienia akcji kredytowej. Rząd szacuje, że na rynku pojawi się w tym roku co najwyżej 34 tys. mieszkań, czyli zaledwie połowa ich liczby przewidywanej w rozmaitych badaniach rynkowych - także w sierpniowym raporcie Morgan Stanley, w którym ten amerykański bank przewidywał, iż do 2010 roku ceny w Dubaju spadną o 10 proc.

Chris O'Donnell, dyrektor naczelny państwowego dewelopera Nakheel, twierdzi, że ma środki, żeby poradzić sobie ze spowolnieniem prac nad wieloma obiektami, m.in. Trump Tower na wyspie Palm Jumeirah. Kreśli różowy obraz, jak to w listopadzie tego roku firma zyska pierwszą część refinansowania za pomocą obligacji islamskich. Jednak notowania instrumentów zabezpieczających długi Nakleelu świadczą, że inwestorzy obawiają się o tę firmę bardziej niż o inne element składowe „Korporacji Dubaj”.

- Do listopada świat będzie już wyglądał całkiem inaczej i może żadne refinansowanie nie będzie już potrzebne - mówi dyrektor O'Donnell.

Ponieważ lokalne banki niechętne są kredytom, największym wyzwaniem dla emiratu będzie w tym roku zapewnienie finansowania projektom budowlanym i infrastrukturalnym. - O tym, czy Dubaj będzie czy nie będzie w stanie utrzymać wzrost, zadecyduje dostęp do funduszy federalnych - mówi Jeffrey Culpepper, szef inwestycyjnego oddziału banku Credit Suisse na Bliskim Wschodzie. - Przy obecnej sytuacji na rynkach kredytowych trudno będzie bez nich skończyć wiele z tych gigantycznych projektów.