Kredyty hipoteczne: "Rodzina na swoim" szybko się powiększa

Po zapomnianych już nieco małych i dużych ulgach podatkowych, które przez wiele lat napędzały rynek nieruchomości i ekscytowały sporą część Polaków, hitem kilkunastu ostatnich miesięcy jest rządowy program preferencyjnych kredytów mieszkaniowych, znany pod nazwą "Rodzina na swoim".

Rozwój budownictwa i zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych Polaków to kwestia od zawsze zaprzątająca z mniejszym lub większym natężeniem uwagę wszystkich chyba rządów. Starsza i o wiele bardziej poważna niż pamiętne problemy sznurka do snopowiązałek, papieru toaletowego i skupu butelek. I wciąż nierozwiązana.

Jak się okazuje, będąca nie tylko naszą specjalnością. Po załamaniu na rynku kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych władze amerykańskie starały się ratować sytuację podatkowymi preferencjami dla chętnych do budowania i kupowania domów.

U nas, po latach książeczek mieszkaniowych, ulg budowlanych i remontowych odliczeń odsetek od podatków, przyszedł czas na rządowy program wspierania budownictwa mieszkaniowego o handlowej nazwie "Rodzina na swoim". Choć został on opracowany i przyjęty jeszcze jesienią 2006 r., a więc w czasach mieszkaniowego i kredytowego boomu, gdy o kryzysie na rynku nieruchomości nikt nie słyszał, to jego popularność gwałtownie wzrosła, gdy zaczęły się kłopoty.

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, bo tak brzmi oficjalna nazwa aktu prawnego, na podstawie którego udzielane są preferencyjne kredyty, została uchwalona we wrześniu 2006 r. Była jednym z niezbyt wielu przykładów na to, że Polak może być mądry także przed szkodą. Gdy pojawił się kryzys mieszkaniowo-kredytowy, okazała się doskonałym, gotowym do użycia rozwiązaniem. Wymagała co prawda kilku poprawek, by stać się w pełni atrakcyjna, ale z tym poradzono sobie całkiem nieźle.

Jak przystało na gospodarkę zasługującą już niemal w pełni na miano wolnorynkowej, a jednocześnie nietracącej z pola widzenia problemów społecznych, w ustawie przyjęto model wspierania osób bezpośrednio zainteresowanych zaspokojeniem swoich potrzeb mieszkaniowych, jak sama nazwa wskazuje, z naciskiem na rodziny. W przeciwieństwie do poprzednich rozwiązań nie miał on jednak charakteru ulg podatkowych, lecz refundowania części kosztów finansowania budowy, rozbudowy bądź zakupu domu lub mieszkania, czyli spłaty części odsetek od kredytów w ściśle określonej wysokości i czasie.

Taki model nie burzył rynkowych relacji ani w branży bankowej, ani budowlanej. Przynajmniej w teorii, bo w praktyce, jak to często bywa, pojawiły się zarzuty dotyczące wykorzystywania rozwiązań tej ustawy i przez banki i przez deweloperów w sposób nie do końca zamierzony przez ustawodawcę. W żaden sposób nie umniejszają one jednak pozytywnej roli, jaką program odegrał i nadal odgrywa zarówno dla obu sektorów, jak i przede wszystkich dla największych jego beneficjentów, czyli klientów.

Choć program "Rodzina na swoim" formalnie istnieje od jesieni 2006 r., a można przyjąć, że faktycznie rozpoczął swoje realne życie od początku 2007 r., to gwałtowny wzrost zainteresowania nim ze strony klientów, czyli kredytobiorców, nastąpił dopiero w ubiegłym roku. Jeszcze w styczniu 2009 r. skorzystało z niego zaledwie 700 rodzin. W następnym miesiącu ich liczba była już dwukrotnie większa. W kolejnych oscylowała wokół trzech tysięcy. Z rekordową liczbą 3600 udzielonych w jego ramach kredytów mieliśmy do czynienia w czerwcu 2010 r.

Stopniowo zwiększało się także grono banków, które w tym programie brały udział. Dziś liczy ono już 19 instytucji, choć na początku ograniczało się do kilku. W pierwszym półroczu 2010 r. udzielono 17,7 tys. kredytów o łącznej wartości 3,2 mld zł. Od początku istnienia z programu skorzystało 59 tys. kredytobiorców, a wartość udzielonych kredytów sięgnęła ponad 9,9 mld zł. Na ten rok Bank Gospodarstwa Krajowego, obsługujący program, zarezerwował na dopłaty do odsetek kwotę prawie 310 mln zł. W pierwszym półroczu wykorzystano nieco ponad 88 mln zł.

Rosnąca wciąż liczba zainteresowanych skorzystaniem z preferencyjnego kredytu wskazuje, że limit zaplanowany na ten rok zostanie wykorzystany. Popularność preferencyjnych kredytów zwiększa się wraz ze wzrostem limitów cen mieszkań, kwalifikujących się do zakupu w ramach "Rodziny na swoim". Limity te wyliczane są i publikowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego w każdym kwartale. Ich wzrost powoduje, że pula dostępnych dla nabywców mieszkań ciągle się zwiększa. Początkowo niewielkie limity ceny metra kwadratowego mieszkania powodowały spore ograniczenia. Prawie niemożliwe było kredytowanie zakupu mieszkań w większości dużych miast.

Wskaźniki, obowiązujące w II kwartale tego roku umożliwiają już zakup mieszkania nawet w Warszawie. W 2009 r. kredyty w ramach programu stanowiły aż 20 proc. wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych przez banki w tym czasie.

Wsparcie państwa polega na rozwiązaniu zakładającym refundację kredytobiorcy połowy kwoty odsetek od kredytu przez okres ośmiu lat. Precyzyjnie rzecz ujmując, dopłaty z budżetu państwa obejmują równowartość 50 proc. tak zwanej stopy referencyjnej, określonej w wysokości 3-miesięcznej stopy oprocentowania WIBOR, czyli rynkowego kosztu pieniądza, powiększonej o 2 punkty procentowe. Przy tak ustalonym mechanizmie trudno o dokładne wyliczenie skali korzyści dla konkretnego kredytobiorcy, zależy to bowiem od okresu kredytowania, jak i od wysokości stopy procentowej, stosowanej przez bank, w którym klient kredyt zaciąga, czyli od warunków specyficznych dla każdego z uczestników programu. Można oszacować, że korzyści te sięgają od 20 do 30 proc. całkowitej wartości odsetek od kredytu na kupno mieszkania. Licząc w wartościach bezwzględnych, oznaczać to może oszczędność rzędu 60-80 tys. zł. przy kredycie w wysokości 200-300 tys. zł zaciągniętym na okres 30 lat.

Od pewnego czasu pojawiają się informacje, że w programie mają być wprowadzone zmiany. Mówi się, że w nieodległej przyszłości może on ulec całkowitej likwidacji. Jeśli więc ktoś zamierza z niego skorzystać, powinien przystąpić do działania. Wszystkie doniesienia na ten temat mają charakter nieoficjalny, ale częstotliwość, z jaką powracają, każe się domyślać, że mogą zostać wprowadzone w życie.

Resort infrastruktury przygotował założenia do zmian programu i to właśnie z nich pochodzą informacje o możliwych kierunkach zmian. Mówi się o rozszerzeniu programu, w wyniku czego korzystać z niego mogłyby nie tylko rodziny i osoby samotnie wychowujące dzieci, ale także single. Ich jednak obowiązywać miałyby niższe limity maksymalnej powierzchni kupowanego na kredyt mieszkania oraz ograniczenia wiekowe nabywców (do 35 lat).

Znacznie częściej wspomina się o możliwości wprowadzenia wielu warunków ograniczających. Wśród nich przede wszystkim obniżenie tzw. współczynnika przeliczeniowego, co spowodowałoby, że w ramach preferencji kredytowych można by było kupić jedynie tańsze mieszkania.

Kolejny pomysł to możliwość kupna na kredyt jedynie mieszkania z rynku pierwotnego, czyli z wyłączeniem mieszkań używanych. Jako prawdopodobną datę zakończenia przyjmowania wniosków o preferencyjny kredyt podaje się 31 grudnia 2012 r.

@RY1@i02/2010/154/i02.2010.154.021.0007.001.jpg@RY2@

Efekty programu "Rodzina na swoim"

l Oboje małżonkowie.

l Osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno:

- małoletnie dziecko,

- dziecko, bez względu na jego wiek, na które pobierany jest zasiłek pielęgnacyjny,

- dziecko do ukończenia przez nie 25 roku życia, uczące się w szkołach.

Jeżeli w ocenie instytucji udzielającej kredytów preferencyjnych docelowy kredytobiorca (oboje małżonków lub osoba samotnie wychowująca dziecko) nie posiada zdolności kredytowej, umowa o kredyt preferencyjny może być zawarta również przez inne osoby, które z docelowym kredytobiorcą są spokrewnione lub spowinowacone, a mianowicie przez zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, ojczyma, macochę lub teściów docelowego kredytobiorcy.

Dopłaty mogą być stosowane, jeżeli osoba ubiegająca się o kredyt, w dniu zawarcia umowy:

l nie posiada prawa własności do budynku mieszkalnego

l lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (prawo własności lub współwłasności, prawo spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie)

l lub nie jest najemcą lokalu mieszkalnego.

l Dopłata stanowi równowartość 50 proc. odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty według stopy referencyjnej (stanowiącej podstawę ustalenia wysokości dopłat), obowiązującej w dniu naliczania dopłaty.

l Dopłaty są stosowane przez 8 lat od dnia pierwszej spłaty odsetek i przekazywane każdorazowo po spłacie przez docelowego kredytobiorcę całości należnej raty kapitałowej oraz odsetek.

l Docelowy kredytobiorca spłaca odsetki w wysokości równej różnicy pomiędzy kwotą odsetek naliczonych przez bank według stopy procentowej określonej w umowie kredytu preferencyjnego a dopłatą do odsetek naliczoną według zasad określonych w ustawie.

l W przypadku gdy powierzchnia dla lokalu mieszkalnego nie przekracza 50 m², a dla domu jednorodzinnego 70 m², jako podstawę przyjmuje się całość zadłużenia pozostającego do spłaty,

l Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie może przekraczać odpowiednio 75 m² i 140 m².

l Cena zakupu m.in. lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, cena zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, koszt budowy domu jednorodzinnego nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Roman Przasnyski