Czy gminy chętnie dokonują scalania i podziału nieruchomości

pośrednik w obrocie nieruchomościami z Warszawy

Dziś w Polsce wielu właścicieli nieruchomości nie może sprzedać swojej ziemi, bowiem nie nadają się one na cele budowlane. Spowodowane jest to głównie tym, że wiele działek w Polsce jest np. zbyt wąska albo nie ma dostępu do drogi publicznej, przez co nie nadaje się do zabudowy. W takich sytuacjach najlepszym rozwiązaniem jest dokonanie scalenia i ponownego podziału tych nieruchomości. Rolę inicjatora tego postępowania powinna przyjąć gmina. Niestety, w praktyce gminy bardzo rzadko decydują się na pomoc właścicielom nieruchomości i zainicjowanie postępowania o scalenie i podział nieruchomości. Spowodowane jest to m.in. tym, że w przypadku takich nieruchomości bardzo często trzeba dokonać zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, dokonać zmiany zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego czy wybudować nowe drogi oraz podłączyć je do sieci dróg już istniejących, a także zapewnić ich uzbrojenie. Obowiązki te ciążą na gminach i skutecznie zniechęcają je do podejmowania inicjatywy wyznaczania nowych, bardziej praktycznych granic nieruchomości. Jest to oczywiście błąd, który zniechęca inwestorów do inwestowania na terenie danej gminy.

Czasami nawet całkiem sprawnie przeprowadzona przy udziale gminy akcja scalenia i podziału terenu przynosi efekty odmienne od spodziewanych. Oto przykład: gminny urbanista zamarzył sobie wyznaczenie czegoś na kształt rynku na scalanych terenach w małej, podwarszawskiej miejscowości. Pięknie wytyczył ulice, przy rynku wytyczył działki o szerokości 11 metrów każda z prawem zabudowy szeregowej z obowiązkowymi sklepami na parterze. Brzmi pięknie, ale problem w tym, że w ten sposób stworzono ciąg kilkudziesięciu działek, z których każda przypadła innemu właścicielowi, a każdy z tych właścicieli przystąpił do samodzielnej, nieskoordynowanej, akcji poszukiwania nabywcy. Nic dziwnego, że wymarzony rynek do dziś nie powstał.

W Polsce nadal mamy wielkie i nie zaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Mamy też wiele atrakcyjnie położonych terenów, które po scaleniu i wtórnym podziale doskonale nadawałyby się pod budownictwo. Rozsądna polityka gmin, polegająca na inicjowaniu i pomocy organizacyjnej w przeprowadzaniu scaleń i podziałów, rozważnym i stopniowym zmienianiu przeznaczenia terenów, pomocy w negocjacjach z dostawcami mediów oraz miarkowaniu lub wręcz rezygnowaniu z rent planistycznych i opłat adiacenckich, mogłaby przyczynić się do odblokowania ich zamrożonych terenów, zwiększenia podaży działek, zwartej (czyli tańszej) zabudowy miejscowości. Niestety, przepisy prawa i niska – u wielu radnych – znajomość realiów rynku nieruchomości zupełnie nie ułatwiają takich działań.