Gminy i powiaty muszą wreszcie wskazać, które parcele i budynki do nich należą

Porządkowanie spraw własnościowych prowadzone na terenie całego kraju ma na celu: ustalić zakres mienia, które jest własnością gminy i Skarbu Państwa, umożliwić racjonalną gospodarkę gruntami oraz ujawnić osoby, które tym mieniem władają bez jakiegokolwiek tytułu prawnego i są uwidocznione w ewidencji gruntów.

Obowiązek uzupełnienia wykazów nałożyła ustawa z 28 czerwca 2012 r. o zmianie ustawy o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 840), która weszła w życie 24 sierpnia 2012 r. Nowelizacja po raz kolejny przedłużyła samorządom terminy na uporządkowanie stanu swoich nieruchomości.

Pięć lat nie starczyło

Nadal trwa inwentaryzacja nieruchomości, które należą do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Zaczęła się ona w 2007 r. Do zadań zleconych samorządom z zakresu administracji rządowej należy m.in. przygotowanie wykazów nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa (np. mienie niektórych przesiedleńców), a obecnie stanowią jego własność lub własność samorządu terytorialnego. Wykazy powinny też obejmować nieruchomości, które wprawdzie nie są mieniem państwowym, albo komunalnym, ale nie mają żadnego właściciela, a w postawionych na nich budynkach mieszkają lokatorzy kwaterunkowi.

Z powodu bałaganu w dokumentacji wiele nieruchomości nie ma jeszcze uregulowanej sytuacji prawnej, a Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego nie są wpisane jako właściciele do ksiąg wieczystych lub do zbiorów dokumentów. W dodatku dla niektórych nieruchomości nie zostały nawet założone zbiory dokumentów (zastępują księgi wieczyste) lub księgi wieczyste.

Tego problemu nie rozwiązały kolejne nowelizacje ustawy z 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego (Dz.U. nr 191, poz. 1363 z późn. zm.). Ujęte tam terminy na sporządzenie przez starostów wykazów tych nieruchomości, a przez wojewodów - na ich podstawie - zestawień zbiorczych nie zostały dotrzymane. W 2010 r. aż 85109 nieruchomości należących do Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego nie miało wpisanego prawa własności w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów.

Dlatego Sejm uchwalił kolejną nowelizację, która weszła w życie 24 sierpnia 2012 r. i przedłużył w niej terminy na uzupełnienie przez starostów i wojewodów zawartości wykazów dokumentów, na podstawie których m.in. mogą zostać wpisane do księgi lub do zbioru dokumentów Skarb Państwa lub gmina jako właściciel nieruchomości.

Konsekwencje zaniechań

Zdarzają się sytuacje, że w księgach wieczystych są wpisani właściciele z czasu, zanim nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa na podstawie obowiązujących przepisów. Z kolei prawo własności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie zostało do nich do tej pory wpisane.

W tej sytuacji osoba, która zawarła z gminą umowę o wieczyste użytkowanie gruntów, nie może zostać wpisana do hipoteki jako użytkownik wieczysty, ponieważ sprawy własnościowe gminy albo Skarbu Państwa nie zostały uregulowane.

Skarb Państwa lub gmina, którym przysługuje prawo własności do konkretnej nieruchomości, a nie są wpisani do księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, mogą jednak utracić swoje prawo. Do takiej utraty dojdzie wówczas, gdy sami faktycznie nie władają nieruchomością, a osoba, która ją aktualnie użytkuje, złoży do sądu wniosek o zasiedzenie.

Od 1 października 1990 r. można bowiem nabyć własność państwową przez zasiedzenie, a niekiedy nawet okres zasiedzenia może zostać skrócony nawet o połowę, czyli do 10 lub 15 lat.

Wykazy i zestawienia zbiorcze

Porządkując stan prawny nieruchomości w wykazach i zestawieniach zbiorczych trzeba oznaczyć je według danych z ewidencji gruntów i budynków (EGiB). Podaje się tam informacje ujęte w księdze wieczystej (w dziale pierwszym i drugim) lub zbiorze dokumentów oraz inne, które są niezbędne do ustalenia stanu prawnego.

Aby wykaz był kompletny, powinien być zgodny z EGiB. Jest to jedyny publiczny zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach. Ewidencja jest prowadzona na podstawie przepisów ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. nr 193 z 2010 r., poz. 1287 z późn. zm.) oraz rozporządzenia z 29 maja 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. nr 38, poz. 454).

Starostowie prowadzą ewidencję gruntów i budynków oraz gleboznawczą klasyfikację gruntów. Właściciele, a także osoby, które tylko władają gruntami lub budynkami państwowymi i samorządowymi, mają obowiązek zgłaszać staroście wszelkie zmiany danych gruntów i budynków, które są ujęte w tej ewidencji. Muszą to zrobić w ciągu 30 dni od powstania tych zmian.

Na żądanie starosty należy nawet dostarczyć dokumenty geodezyjne, kartograficzne i inne, które są niezbędne do wprowadzenia zmian w ewidencji. Wyjątek: nie zgłasza się zmian danych, które wynikają z decyzji właściwych organów.

Starosta otrzymuje też z sądów, kancelarii notarialnych oraz innych właściwych organów odpisy prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych tą ewidencją. Dostarczane są w ciągu 30 dni od uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego.

W wykazie ujmuje się też obowiązujące zasoby nieruchomości prowadzone przez reprezentantów sektora publicznego na podstawie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. nr 102 z 2010 r., poz. 651 z późn. zm.).

To, czy sporządzony z zachowaniem tych zasad wykaz jest kompletny, ocenia starosta według stanu na dzień, w którym został sporządzony.

Na podstawie wykazów przygotowanych przez starostów będzie można określić, czy istnieje zagrożenie zasiedzeniem nieruchomości, którymi faktycznie władają osoby fizyczne. Jest to istotne tym bardziej, że zasiedzenie wywołuje z mocy prawa skutki nawet wówczas, gdy osoba faktycznie władająca nieruchomością jako właściciel nie złożyła jeszcze w sądzie wniosku. W takich przypadkach orzeczenie sądu ma tylko charakter deklaratoryjny, potwierdzający.

Gdy zasiedzenie z mocy prawa jeszcze nie nastąpiło, samorząd może wystąpić do sądu z roszczeniem o wydanie nieruchomości i w ten sposób przerwać bieg zasiedzenia.

Wskazanie w wykazach, które nieruchomości należą faktycznie do Skarbu Państwa lub gminy, ułatwi i przyspieszy również prowadzenie inwestycji. Nawet jeśli ci faktyczni właściciele nie zostali do tej pory wpisani do księgi wieczystej, to po uporządkowaniu stanu prawnego nieruchomości, nie trzeba będzie wywłaszczać aktualnego posiadacza, aby na tym terenie prowadzić inwestycję.

Wzory w rozporządzeniu

Minister spraw wewnętrznych i administracji w rozporządzeniu z 31 stycznia 2008 r. (Dz.U. nr 23, poz. 143) określił wzory wykazu zestawień zbiorczych nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, które podlegają ujawnieniu w księgach wieczystych, oraz nieruchomości zabudowanych, które nie pozostają w posiadaniu ich właścicieli.

Na przykład w wykazach nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa i stanowią jego własność należy zawrzeć dane potrzebne do oznaczenia nieruchomości według danych katastru (czyli ewidencji gruntów i budynków) oraz informacje o prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów, o stanie danych należących do działu pierwszego i drugiego księgi wieczystej.

Aby oznaczyć obiekt w wykazie nieruchomości, należy z kolei podać odnośnie do działki ewidencyjnej: jej identyfikator, powierzchnię, liczbę działek tworzących nieruchomość, tytuł prawny, a także wskazać osobę władającą tą nieruchomością. Oprócz tego wskazuje się również datę ostatniej zmiany w ewidencji gruntów i budynków oraz datę sprawdzenia danych w tej ewidencji.

Z kolei w części dotyczącej informacji o prowadzonej księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów określa się ich numer, numer działki ewidencyjnej, liczbę działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości, a także obszar nieruchomości i właściciela. Informacja obejmuje też podstawę nabycia nieruchomości, datę ostatniego wpisu do księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, datę odpisu lub badania księgi wieczystej lub zbioru dokumentów. W wykazie podaje się również inne informacje niezbędne do ustalenia stanu prawnego nieruchomości, nazwę jednostki ewidencyjnej oraz nazwę obrębu ewidencyjnego, a także województwo i powiat.

Liczbę działek ewidencyjnych, nieruchomości i powierzchnię określa się według katastru nieruchomości. Liczbę nieruchomości określa się również zgodnie z księgami wieczystymi, podobnie jak obszar nieruchomości.

Minister wskazał też, co ma zawierać wykaz nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa i stanowią własność samorządu województwa bądź przeszły na własność Skarbu Państwa i stanowią własność powiatu albo przeszły na własność Skarbu Państwa i stanowią własność gminy.

Odrębny wykaz przeznaczony jest dla nieruchomości zabudowanych, które nie stanowią własności Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego i nie pozostają w posiadaniu ich właścicieli, a lokale w nich zajmowane są przez osoby objęte przepisami ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. nr 31 z 2005 r., poz. 266 z późn. zm.).

Takie same dane jak wykazy nieruchomości, zawierają zestawienia zbiorcze nieruchomości sporządzane przez wojewodów z obszarów ich właściwości. Z kolei w zestawieniu zbiorczym dla obszaru całego kraju sporządzonym przez ministra właściwego do spraw administracji publicznej zostały wyodrębnione nieruchomości według kryterium własności: Skarbu Państwa, samorządu województwa, samorządu powiatów, gmin, a odrębną grupę stanowią nieruchomości zabudowane.

Kilkakrotnie nowelizowana ustawa z 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego określa proces porządkowania własności, który będzie przebiegał następująco:

Etap 1

Inwentaryzacja (opracowywanie wykazów i zestawień zbiorczych) oraz postępowanie o ujawnienie własności w księgach wieczystych i zbiorach dokumentów.

Terminy na wykonanie konkretnych czynności przewidziane w kolejnych nowelizacjach ustawy liczone są od 19 listopada 2007 r., czyli od wejścia jej w życie (miesiąc po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw z dnia 18 października 2007 r.).

Etap 2

Po zakończeniu procesu inwentaryzacji zostanie opracowany kompletny wykaz nieruchomości powojennych, zgodny z ewidencją gruntów i budynków. Będzie on jedynym publicznym zbiorem informacji o gruntach, budynkach i lokalach i obejmie całe terytorium Polski z wyjątkiem morza terytorialnego. Nastąpi też uporządkowanie danych w księgach wieczystych, aby odzwierciedlały rzeczywisty stan prawny nieruchomości.

W ten sposób zostaną usunięte istotne zaniedbania w ujawnianiu rzeczywistego stanu własności nieruchomości (należących do Skarbu Państwa i do jednostek samorządu terytorialnego), a przede wszystkim będą zaktualizowane wpisy prawa własności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Przywołane zaniedbania są skutkiem aktów prawnych wydawanych po 1945 r., w szczególności do tzw. własności poniemieckiej.

Przyczyny takiego bałaganu przy ujawnianiu prawa własności w księgach wieczystych spowodowane były m.in. brakiem synchronizacji ksiąg wieczystych z rejestrami geodezyjnymi, brakiem wymogu potwierdzania prawa własności do nieruchomości przez notariuszy, a potem przez wydziały ksiąg wieczystych właściwych sądów. Wnioski o ujawnienie prawa własności wymagały też jednoznacznego określenia granic nieruchomości, co z kolei najczęściej wymagało dokonania ustaleń i pomiarów w terenie, a nawet przeprowadzenia postępowań administracyjnych lub sądowych, np. w związku z rozgraniczeniami.

NIK o komunalizacji

Proces komunalizacji gmin wzięła pod lupę kilka lat temu Najwyższa Izba Kontroli. Z jej ustaleń wynika, że do połowy sierpnia 2006 r. nie został jeszcze zakończony proces komunalizacji mienia w większości gmin. W dodatku nie potrafiły one nawet podać liczby powierzchni gruntowych, które pozostały do skomunalizowania.

Według NIK 60 proc. działek Skarbu Państwa i 30 proc. skontrolowanych działek gminnych miało wówczas nieuregulowany stan prawny. Przyczyna to zaniedbania inwentaryzacyjne, np. brak dokumentów potwierdzających własność nieruchomości oraz rozbieżności między treścią decyzji o wywłaszczeniach a danymi w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości. Dopiero ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. nr 102 z 2010 r., poz. 651 z późn. zm.) nałożyła na gminy obowiązek prowadzenia ewidencji nieruchomości, które wchodzą w skład zasobu nieruchomości gminnych. Polega on na dokonywaniu czynności technicznych, które uwzględniają datę przekazania nieruchomości, jej opis i oznaczenie powierzchni, a także sposób zagospodarowania.

Prowadzenie w sposób właściwy ewidencji nieruchomości gminnych jest bardzo istotne, ponieważ na jej podstawie sporządzane są inne wykazy. Błędy w tej ewidencji przyczyniają się do powstania błędów przy opracowywaniu ewidencji budynków i gruntów dla powiatu, a także dla województwa (spis inwentaryzacyjny nieruchomości podlegających komunalizacji).

Takie błędy i braki uniemożliwiają zakończenie procesu ujawniania w księgach wieczystych własności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.

Przyczynia się do tego także ignorowanie przez niektóre gminy obowiązków w zakresie sporządzania planów wykorzystania zasobu nieruchomości gminnych. Z kolei nieaktualizowanie przez gminy wysokości opłat rocznych powoduje uszczuplenie dochodów w budżetach.

Niezgodności w hipotece

Zapis w księdze wieczystej ma być zgodny z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Powinien wynikać z następujących dokumentów:

- aktów notarialnych,

- ostatecznych decyzji administracyjnych,

- aktów własności ziemi, aktów nadania wraz z orzeczeniami o ich wykonaniu,

- orzeczeń sądowych prawomocnych lub natychmiast wykonalnych oraz

- innych dokumentów, np. zaświadczeń, ugód sądowych lub w postępowaniu administracyjnym, aktów stanu cywilnego, dokumentów geodezyjnych, dokumentów prywatnych zawierających oświadczenia woli, pod warunkiem że rodzą skutki prawne w zakresie stanu prawnego nieruchomości.

Ujawnione w księdze wieczystej zapisy muszą być zgodne z danymi zawartymi w tych dokumentach, pod warunkiem że rodzą skutki prawne co do stanu prawnego tych nieruchomości. Gdy stan ujawniony w księdze wieczystej jest odmienny od stanu wynikającego z dokumentów, to wówczas trzeba uporządkować zapisy wieczystoksięgowe. Jeżeli niezgodność wynika z wadliwości wpisu, który nie odzwierciedla stanu prawnego nieruchomości (np. jakieś prawo nie zostało wpisane, zostało wpisane błędnie albo jest dotknięte nieistniejącymi już ograniczeniami), to wtedy powinno się żądać uzgodnienia stanu księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej, to należy ją założyć, a gdy księga zaginęła lub uległa zniszczeniu, to domagając się założenia jej, trzeba wskazać numer poprzedniej. Do wniosku dołączy się wówczas dowody potwierdzające nabycie własności nieruchomości.

Ważne

Na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków sporządzane są terenowe i krajowe zestawienia zbiorcze danych, które są objęte tą ewidencją. Zestawienia gminne i powiatowe sporządza starosta, zestawienia wojewódzkie - marszałek województwa, zestawienia krajowe - główny geodeta kraju

Ustawowe terminy

—Do 19 maja 2013 r. starostowie, którzy przekazali niekompletny wykaz, muszą go uzupełnić i przekazać wojewodom, marszałkom województwa, wójtom, burmistrzom i prezydentom miast. Po otrzymaniu dokumentów, wojewodowie mogą domagać się od nich jeszcze dodatkowego uzupełnienia, określając przy tym jego zakres i termin.

— Do 19 lipca 2013 r. kompletny wykaz wojewoda będzie musiał przekazać głównemu geodecie kraju (GGK). Z kolei GGK ma prawo domagać się od wojewodów uzupełnienia danych, określając termin i zakres.

— Do 19 września 2013 r. GGK ma obowiązek uzupełnić zestawienie zbiorcze na podstawie danych uzyskanych od wojewodów.

— Do 19 listopada 2013 r. powinien się zakończyć proces składania wniosków o wpisanie gminy do księgi wieczystej. Razem z wnioskiem powinny zostać złożone również dokumenty stanowiące podstawę wpisu tego prawa.

— W ciągu miesiąca od złożenia wniosku sąd wieczystoksięgowy ma go rozpoznać. Wpis do księgi wieczystej zawiera dwie daty:

pierwsza - określa, kiedy Skarb Państwa stał się skutecznie właścicielem nieruchomości, ponieważ została ona przejęta na podstawie konkretnych przepisów;

druga - wskazuje, kiedy prawo własności Skarbu Państwa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

— Do końca marca 2015 r. główny geodeta kraju ma obowiązek sporządzić wykaz nieruchomości należących do Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, dla których nie zostały złożone wnioski o ujawnienie w księdze wieczystej prawa własności. Pozwoli to ustalić, które samorządy nie uporządkowały stanu prawnego swoich nieruchomości.

Co to są zbiory dokumentów

Zbiory dokumentów są urządzone dla nieruchomości, dla których nie zostały założone księgi wieczyste albo których księgi wieczyste zaginęły bądź uległy zniszczeniu.

Zbiory dokumentów prowadzi się w sztywnych okładkach, na których zamieszcza się nazwę sądu, nazwę gminy lub miasta i numer repertorium zbioru dokumentów (repertorium Zd). Okładki powinny być zaopatrzone w przyczepki z mocnego papieru, wystające na dole, z uwidocznionym na nich oznaczeniem zbioru, w kolorze odróżniającym je od akt księgi wieczystej.

Do zbioru dokumentów załącza się w porządku chronologicznym według daty wpływu dokumenty i inne pisma dotyczące zbioru. Poszczególne karty numeruje się kolejno.

Gdy dla nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, to wówczas zbiór dokumentów stanie się jej częścią składową.

Co zawiera ewidencja

Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje, które dotyczą gruntów, budynków i lokali, a także ich właścicieli. Są to następujące dane:

- gruntów, czyli położenie, granice, powierzchnia, rodzaje użytków gruntowych i ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów (gdy zostały założone dla nieruchomości w której skład wchodzą grunty),

- budynków, czyli położenie, przeznaczenie, funkcja użytkowa, ogólne dane techniczne,

- lokali, czyli położenie, funkcja użytkowa, powierzchnia użytkowa,

- właścicieli lub osób władających gruntami, budynkami albo ich częścią, gdy chodzi o grunty państwowe lub samorządowe. Podaje się w tym przypadku miejsce zamieszkania lub siedzibę tej osoby, ewentualną informację o wpisaniu do rejestru zabytków oraz wartość nieruchomości.

Odnośnie do gruntów rolnych i leśnych podaje się gleboznawczą klasyfikację przeprowadzoną w sposób jednolity dla całego kraju wg urzędowej tabeli klas gruntów.

Ważne

W 2010 r. ponad 85 tys. nieruchomości należących do Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego nie miało wpisanego prawa własności w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl