Specustawa mieszkaniowa to chaos urbanistyczny i zachęta do korupcji

Nadchodzi kres planowania przestrzennego

Wczoraj zakończyły się konsultacje kontrowersyjnego projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Organizacje miejskie nie zostawiły na nim suchej nitki. - Prawo i Sprawiedliwość de facto chce zawiesić proces planowania miejskiego! W projekcie znalazł się zapis, zgodnie z którym inwestycje mieszkaniowe będą wyjęte spod wymogów ustawy o planowaniu przestrzennym. Ofiarami tego aktu prawnego staną się mieszkańcy miast - przekonują aktywiści z Miasto Jest Nasze. Wskazują przede wszystkim na art. 20 projektu, zgodnie z którym "do inwestycji mieszkaniowej nie stosuje się ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym". - Ta ustawa wyjmuje firmy deweloperskie spod prawa o planowaniu miejscowym - grzmią społecznicy.

@RY1@i02/2018/073/i02.2018.073.18300020a.801.jpg@RY2@

Plany w odwrocie

Ruchom miejskim wtórują eksperci. - Konsekwencje tego wadliwie napisanego aktu, który ignoruje interesy narodowe, w dłuższej perspektywie nie zostały przemyślane. To rozwiązanie nie przyspieszy procesów budowy, ale będzie zachęcać do korupcji i spekulacji gruntami. Ponadto głęboko ingeruje w kompetencje planistyczne samorządów, naruszając konstytucyjną zasadę subsydiarności zarządzania - stwierdzają w przesłanej do nas opinii prof. dr hab. Tadeusz Markowski oraz dr Dominik Drzazga z Uniwersytetu Łódzkiego.

Ich zdaniem wskutek projektowanych przepisów nasili się proces niekontrolowanego, chaotycznego rozlewania się miast. Eksperci podkreślają, że jeżeli inwestycje mieszkaniowe zostaną wyłączone z dotychczasowego reżimu prawnego, to planowanie przestrzenne na szczeblu miast i gmin w ogóle traci sens. patrz opinia

Eksperci: Projekt wprowadza tylnymi drzwiami anarchię

@RY1@i02/2018/073/i02.2018.073.18300020a.802.jpg@RY2@

prof. Tadeusz Markowski przewodniczący Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, kieruje Katedrą Zarządzania Miastem i Regionem na Uniwersytecie Łódzkim

@RY1@i02/2018/073/i02.2018.073.18300020a.803.jpg@RY2@

dr Dominik Drzazga adiunkt w Katedrze Zarządzania Miastem i Regionem na wydziale zarządzania UŁ

Ocena projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących jest jednoznacznie negatywna. Nie jest to rozwiązanie, które umożliwi przyspieszenie procesów budowy, natomiast jego efektem będzie spekulacja gruntami i zachęta do większej korupcji w tym sektorze i w działalności samorządów terytorialnych. Ponadto regulacja głęboko ingeruje w kompetencje planistyczne samorządów, naruszając konstytucyjną zasadę subsydiarności zarządzania. Projektowana ustawa przyczyni się do powiększenia chaosu przestrzennego - aktem tym likwiduje się resztki systemu planowania miejscowego, wprowadzając zarazem tylnymi drzwiami podstawy do dalszej anarchii przestrzennej, a przede wszystkim do rozkwitu spekulacji gruntami i przejmowania przez wąskie środowisko deweloperów olbrzymich korzyści z renty budowlanej pod przykrywką prawną. W takiej postaci ustawa będzie źródłem wielu konfliktów społecznych i politycznych w samorządach. Ocenić można, że akt ten ma znamiona sabotażu w stosunku do gmin i zmierza do całkowitego zdegradowania podstawowych narzędzi planowania przestrzennego.

Projektowana ustawa nie powinna wejść w życie z wielu powodów. Dziewięć najwaniejszych to:

- nasilenie procesów niekontrolowanego, chaotycznego rozlewania się miast na skutek ułatwienia możliwości rozwoju zabudowy mieszkaniowej poza obszarami dotychczas zurbanizowanymi. Skutkiem tego będzie również rozwój substandardowych osiedli mieszkaniowych z ograniczonym dostępem do takich usług, jak: edukacja, oświata, ochrona zdrowia, pomoc społeczna, usługi kultury itp.

- uzależnienie mieszkańców nowych osiedli od indywidualnych środków transportu, zespoły zabudowy mieszkaniowej będą daleko od już istniejących obszarów zurbanizowanych

- zwiększenie presji inwestycyjnej na obszary spełniające co prawda kryteria lokalizacyjne zapisane w ustawie, ale będące terenami otwartymi, rolniczymi, o charakterze biologicznie czynnym, które nie będą chronione żadnymi skutecznymi instrumentami.

Projekt, w przypadku wejścia w życie będzie niezgodny z art. 5, art. 68 ust. 4 i art. 74 Konstytucji RP, a także z zawartymi przez Polskę umowami międzynarodowymi, w tym z Traktatem Akcesyjnym do UE, które to akty zobowiązują władze publiczne do ochrony środowiska oraz wskazują na rozwój zrównoważony jako jedną z zasad ustrojowych państwa. Proponowane rozwiązania przyczynią się bowiem do pogorszenia warunków życia, w efekcie umożliwienia budowy substandardowych osiedli odznaczających się mierną dostępnością do usług oraz pogorszenia stanu przyrody (głównie na terenach podmiejskich i wiejskich) stanowiącej istotną determinantę jakości życia. Projekt ustawy podważa również ustrojowy podział kompetencji między administracją samorządową i rządową, jest niezgodny z przepisami o samorządzie terytorialnym i z ustawami pokrewnymi, które zadania w zakresie gospodarowania przestrzenią na poziomie lokalnym powierzają gminom. Tym samym projekt ustawy narusza relacje pomiędzy samorządem terytorialnym a wojewodą w sferze zagospodarowania przestrzennego.

Wyłączenie spod jurysdykcji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym inwestycji mieszkaniowych spowoduje, że jeden z najistotniejszych i najbardziej terenochłonnych elementów zagospodarowania przestrzennego, którym są obszary zabudowy mieszkaniowej, przestanie być de facto przedmiotem planowania. W tej sytuacji pojawia się pytanie, jaka jest wobec tego rola i sens planowania przestrzennego, skoro inwestycje z zakresu budownictwa mieszkaniowego, a także budownictwa drogowego, zostają uregulowane ustawami specjalnymi?

mogą określać w gminach tereny pod lokalizację inwestycji mieszkaniowych, nie mając zarazem kompletnie żadnych zobowiązań i odpowiedzialności względem lokalnej społeczności w zakresie dbałości o stan czy jakość zagospodarowania przestrzeni.

zakładającej całkowity prymat celów ekonomicznych nad społecznymi i środowiskowymi. Nie liczy się on z występowaniem takich obiektywnych zjawisk, jak: skutki zewnętrzne wobec środowiska, konieczność dostarczania dóbr publicznych, konflikty i "pułapki społeczne" czy ułomności instytucjonalne sektora publicznego.

ponieważ stworzy sprzyjające warunki dla korupcji, spekulacji gruntami, samowoli budowlanej, naruszania własności prywatnej i podstawowych praw obywatelskich (m.in. prawa do życia w środowisku o wysokiej jakości). Można przewidywać, że projektowane rozwiązania nie tylko nie przyczynią się do zaspokojenia istotnych potrzeb społecznych, lecz będą źródłem nowych konfliktów w skali lokalnej, zarzewiem protestów i ruchów oporu przeciwko zawłaszczaniu i degradowaniu przyrodniczych i krajobrazowych walorów przestrzeni.

Kryteria wydawania takiej zgody lub jej odmowy przez gminę (art. 6 ust. 3 projektu) są mało precyzyjne i dają podstawę do całkowicie uznaniowej oceny wniosku przez radnych, a co za tym idzie - procedury lokalizowania inwestycji mieszkaniowych proponowane w projekcie ustawy będą tworzyły różnego rodzaju pułapki społeczne, skłaniające samorządy lokalne do ulegania naciskom deweloperów, spekulacji na rynku gruntów itp.

Za pomocą standardów przestrzennych (w szczególności o wymiarze ogólnokrajowym) - dotyczących odległości nowych zespołów zabudowy mieszkaniowej od istniejących elementów infrastruktury technicznej i społecznej - nie można określać lokalizacji tejże zabudowy. Standardy natomiast służą do tego, aby w obszarach zabudowy wyznaczonych w planach określać szczegółowe sposoby i formy zabudowy oraz jej parametry techniczne. Stworzenie "uniwersalnych", powszechnie obowiązujących reguł lokalizacyjnych jest pomysłem głęboko chybionym. Tak lokalizowana zabudowa będzie być może względnie tania na etapie realizacji inwestycji, natomiast będzie generować ogromne koszty społeczne, w tym środowiskowe, w przyszłości.

W ustawie nie jest wyraźnie powiedziane, że uchwała rady gminy w sprawie zgody lub odmowy wobec wniosku inwestora o lokalizację inwestycji mieszkaniowej jest wiążąca dla wojewody. Jeśli tak, to samorządy lokalne zostają pozbawione kompetencji co do określania sposobu zagospodarowania terenu na obszarze inwestycji mieszkaniowej, bo ten określa wojewoda zgodnie z projektowanym art. 15 ust. 1. Rodzi się pytanie, jakie kompetencje w zakresie określania sposobów zagospodarowania terenów ma wojewoda? Czy ma odpowiednie służby planistyczne do tego celu? ⒸⓅ

oprac. Z.J.

- Po co sporządzać plany miejscowe, a tym bardziej studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jeżeli inwestor będzie mógł realizować inwestycję mieszkaniową wraz z usługami tam, gdzie uzna to za celowe. Po co chronić grunty przed zabudową (także mieszkaniową), na których miałby powstać park czy plac zabaw dla dzieci, jeżeli inwestor będzie mógł tam zrealizować swoją mieszkaniową inwestycję. A w ogóle - po co robić lub aktualizować gminne dokumenty planistyczne, skoro inwestycje będą mogły być realizowane w miejscach, gdzie nie były planowane, a po ich realizowaniu będą kolidowały pozostałymi w ich rejonach rozwiązaniami urbanistycznymi - pyta retorycznie Marek Wiland, prezes Stowarzyszenia Urbanistów Zachodniej Okręgowej Izby Urbanistów. I dodaje, że w efekcie takich działań nastąpi eksplozja chaosu przestrzennego.

Mimo ostrej krytyki Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju nie zamierza jednak się wycofywać z nowej regulacji. Co prawda obecny projekt specustawy będzie poprawiany, ale to wcale nie oznacza - jak nieoficjalnie dowiedzieliśmy się w resorcie - że zgłoszone w trakcie konsultacji uwagi zostaną uwzględnione. Pewne jest tylko jedno, dokument ma jak najszybciej trafić na rząd, a następnie do Sejmu (wstępnie mówiło się, że do czerwca ustawa ma być uchwalona). W ten sposób rząd chce zwiększyć liczbę budowanych mieszkań. - W porównaniu z krajami UE nadal mamy ich za mało. A istniejące blokady w ich podaży powodują, że marże deweloperów są bardzo wysokie, więc ceny również - tłumaczył niedawno w wywiadzie dla DGP Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju. - Takie bariery to z jednej strony ograniczony dostęp do gruntów, a z drugiej droga przez mękę podczas uzyskiwania zgód i pozwoleń na budowę. Ten okres przygotowania decyzji skracamy w specustawie mieszkaniowej, dając jednocześnie możliwość budowy np. na terenach rolnych czy przemysłowych w obrębie administracyjnym miast - argumentował wiceminister. Natomiast w przesłanym nam stanowisku dodaje, że gminy wcale nie stracą kontroli nad ładem przestrzennym na swoim terenie. patrz stanowisko

Stanowisko Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju z 11 kwietnia 2018 r.

@RY1@i02/2018/073/i02.2018.073.18300020a.804.jpg@RY2@

Projekt ustawy zakłada, że wydanie decyzji o lokalizacji będzie możliwe tylko dla niektórych inwestycji mieszkaniowych, to jest co najmniej dwóch budynków na co najmniej 50 mieszkań albo co najmniej 25 domów jednorodzinnych. Ponadto budynki objęte inwestycją mieszkaniową poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 30 000 mieszkańców, nie mogą być wyższe niż trzy kondygnacje nadziemne. W miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 30 000 mieszkańców i nie przekracza 100 000 mieszkańców, nie mogą być wyższe niż cztery kondygnacje nadziemne. Jeżeli w odległości nie większej niż 3000 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się w istniejącej zabudowie budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej określoną w przepisie liczbę kondygnacji, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie. Kryteria określające wielkość inwestycji mieszkaniowej w zależności od wielkości gminy mogą jeszcze zostać doszczegółowione w dalszych pracach nad ustawą. Dodatkowo wydanie zgody na inwestycję mieszkaniową będzie możliwe tylko wtedy, gdy na propozycję inwestora zgodzi się lokalna wspólnota samorządowa w procedurze analogicznej do aktualnie obowiązujących.

Jeśli zaś wniosek inwestora będzie w jakiejś części niezgodny z rozstrzygnięciami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgoda będzie uzależniona od opinii rady gminy (kompetencja do uchwalania planów miejscowych). Natomiast w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - od opinii wójta/burmistrza/prezydenta miasta (kompetencja do wydawania warunków zabudowy). Projektowane rozwiązanie pozwala z jednej strony zachować wartości planowania przestrzennego, a z drugiej strony zrealizować zakładane ustawą cele. Władztwo planistyczne na terenie gminy należy do jej mieszkańców i organu stanowiącego gminy. Poddanie propozycji inwestora ocenie całej społeczności lokalnej pozwala uzyskać w tym zakresie reprezentatywne stanowisko mieszkańców, które to stanowisko brać muszą pod uwagę radni, podejmując decyzję, w formie uchwały, o dopuszczeniu zlokalizowania na jej terenie inwestycji mieszkaniowej, która mogłaby być niezgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro to ostatecznie rada gminy przyjmuje uchwałę o przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania, to ten organ jest również właściwy w sprawie "odstąpienia" od jego stosowania w stosunku do specyficznego rodzaju inwestycji mieszkaniowych. Podobnie skoro to wójt/burmistrz/prezydent wydaje warunki zabudowy, to będzie zobowiązany ocenić także po przeprowadzeniu konsultacji publicznych wniosek inwestora.

Proponowana ustawa nie zakazuje stosowania dotychczasowych przepisów ogólnych także w odniesieniu do katalogu inwestycji mieszkaniowych określonych w projektowanych regulacjach. Każdy inwestor będzie miał do wyboru możliwość skorzystania z aktualnych przepisów (np. wystąpienia o warunki zabudowy w przypadku braku planu miejscowego) albo przyspieszenia procedury w zamian za poddanie się zobowiązaniu do stosowania określonych w specustawie warunków uzyskania decyzji lokalizacyjnej, którymi są wysokie standardy urbanistyczne opisane wprost w ustawie. Inwestor będzie także zobowiązany do przeprowadzenia konkursu urbanistyczno-architektonicznego na zagospodarowanie terenu (aktualnie obowiązujące przepisy tego nie wymagają). Spełnienie kryteriów będzie weryfikowane nie tylko na etapie przygotowania inwestycji, lecz także na etapie uzyskania zgody na użytkowanie - konsekwencją próby obejścia wymagań będzie brak możliwości otrzymania zgody na użytkowanie.

Przyspieszenie procedur inwestycyjnych powiązane z nowymi obowiązkami dotyczącymi zapewniania ładu przestrzennego będzie poddane kontroli lokalnych społeczności (obowiązek publikacji w BIP, szerokie konsultacje publiczne). W ten sposób będzie uzupełnieniem narzędzi kształtowania lokalnej polityki rozwoju i fakultatywnym, elastycznym narzędziem planowania przestrzennego w gminach. Ponadto dla wybranych inwestycji realizowanych na podstawie specustawy proponujemy wprowadzenie przy ustalaniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych ściśle określonych standardów odnoszących się do obszarów już zagospodarowanych. Są to ustawowe wymagania wobec terenów związane z dostępnością szkoły, przedszkola, punktów handlowych, komunikacji publicznej. Proponowane procedury będą więc miały zastosowanie do określonych działek, które ze względu na brak aktywności planistycznej gmin - mimo znakomitego uzbrojenia, skomunikowania i występujących w najbliższym sąsiedztwie funkcji mieszkaniowych - są niemożliwe do zgodnego z potrzebami mieszkańców wykorzystania.

Aktualne przepisy nie przewidują publicznych konsultacji decyzji o warunkach zabudowy. Wprowadzenie obowiązkowego konsultowania wniosku inwestora i konkursu urbanistycznego to bardziej praktyczne i podlegające kontroli społecznej rozwiązania gwarantujące udział społeczeństwa w zgodzie na lokalizację. W procedurze konsultacji wniosku inwestora (wydanie zgody gminy) oraz w procedurze konkursu urbanistycznego (zagospodarowanie terenu) każdy wnioskodawca (nie tylko strona postępowania) będzie miał prawo przedstawić opinie, sugestie i uwagi, które będą podlegały rozpatrzeniu.

Przekazanie projektu do kolejnego etapu prac legislacyjnych jest planowane w maju br.

Artur Soboń, sekretarz stanu w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju

Samorządy: Nie tędy droga

"Wycofajcie się z projektowanych przepisów" - apelują do rządu wrocławscy urzędnicy. Wtórują im samorządowcy z innych miast, którzy nie tyle boją się ubezwłasnowolnienia, ile kłopotów, jakie będą generować nadmiernie zaludnione tereny

Pracownicy miejskiego Biura Rozwoju Wrocławia (BRW), którzy proszą rząd o zrezygnowanie z ustawy, wskazują, że MIR już na wstępie błędnie diagnozuje przyczynę niedoboru mieszkań w Polsce. Przypominają, że grunty już objęte planami miejscowymi dają możliwość realizacji mieszkań dla 60 mln osób patrz: Miejsc pod domy nie brakuje . Specustawę krytykuje także Poznań, który wskazuje, że chłonność terenów mieszkaniowych przewidzianych w obowiązujących i opracowywanych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego miasta szacowana jest od 950 tys. do 1 mln 80 tys. mieszkańców. To niemal dwukrotnie przewyższa aktualną liczbę ludności tego miasta. Niestety maksymalne wykorzystanie tych zasobów pod budownictwo jest równoznaczne z pojawieniem się problemów technicznych czy społecznych. rozmowa dr. Adamem Kowalewskim, urbanistą i byłym wiceministrem budownictwa, s. c7

ADAM KOWALEWSKI: Realizowanie programu "Mieszkanie plus" na terenach pozbawionych planów lub gdzie plan nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej powiększy chaos i anarchię

Eksperci alarmują, że projekt specustawy, który miał ułatwić realizację inwestycji mieszkaniowych w ramach programu "Mieszkanie plus", może spowodować jeszcze większy chaos urbanistyczny. Czy podziela pan te obawy?

Niestety tak. W związku z brakiem planów miejscowych na tzw. obszarach presji inwestycyjnej nie kontrolujemy rozwoju przestrzennego. Praktycznie 50 proc. inwestycji jest realizowanych na terenach pozbawionych planów na podstawie tzw. wuzetek, czyli decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy. To powoduje, że buduje się w sposób niezaplanowany i nieskoordynowany. Efektem jest olbrzymi chaos przestrzenny, który przekłada się na ogromne straty społeczne i gospodarcze. W tej sytuacji proponuje się dalsze osłabianie planowania przestrzennego - w celu budowy mieszkań w ramach rządowego programu "Mieszkanie plus". Projekt de facto pozwala na lokalizowanie inwestycji mieszkaniowych na obszarach, które w miejscowym planie przeznaczono na inne cele. Co gorsze, likwiduje odpowiedzialność gmin za gospodarowanie przestrzenią i daje wojewodzie uprawnienia do nierespektowania planów.

Jednak wydaje się, że projektodawca przewidział pewne bezpieczniki. Co prawda inwestor będzie mógł wystąpić do gminy o odstępstwo od planu, ale ostateczne decyzja będzie należało do samorządu.

Oczywiście gminy będą miały obowiązek w takiej sytuacji publikować informację o wniosku o odstępstwo od planów, do których będzie można zgłaszać uwagi, zanim zapadnie decyzja. Jednak spodziewam się, że będą olbrzymie naciski na to, żeby budować tam, gdzie wygodnie deweloperom, a nie tam, gdzie przewidują to plany. Należy pamiętać, że na terenach wskazanych w planach pod zabudowę mieszkaniową można osiedlić 60 mln mieszkańców. To oznacza, że możemy prawie podwoić ludność Polski, nie wychodząc poza tereny, na których już obowiązują plany! Trudno zrozumieć, dlaczego nie można budować na terenach wskazanych w planach. Realizowanie programu "Mieszkanie plus" na terenach pozbawionych planów lub gdzie plan nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej powiększy chaos i anarchię. A przecież pan premier Morawiecki w exposé mówił, że skończy się z budowaniem na polach.

Projekt nie przewiduje tego jako zasadę, lecz wyjątek.

Każda furtka, którą otwiera polskie prawo, jest wykorzystywana często wbrew celom regulacji i intencjom legislatora. Dobitnie świadczy o tym przykład wspomnianych wcześniej wuzetek. Przecież one miały być wyłącznie do budownictwa plombowego, na zasadzie wyjątku. A w tej chwili połowa inwestycji jest tym wyjątkiem. Jeśli spojrzymy na uzasadnienia do kolejnych inicjatyw legislacyjnych ostatnich lat, to wszystkie po kolei mówią o olbrzymich kosztach dowolności w budownictwie oraz o tym, że trzeba wzmocnić planowanie. Tymczasem zamiast je wzmacniać, my je właśnie osłabiamy. Jesteśmy unikalnym krajem w Europie, który dopuścił do takiego upadku planowania przestrzennego. Rządy Anglii, Francji czy Niemiec wzmacniają planowanie przestrzenne. W krajach unijnych jest ono głównym instrumentem gospodarki przestrzennej. W Polsce systematycznie je osłabiamy, choć straty społeczne i gospodarcze są coraz większe. W ostatnich latach opublikowano wyniki badań, które to potwierdzają. Dlaczego wszystkie cywilizowane kraje szanują planowanie przestrzenne, a my nie możemy?

Eksperci zwracają też uwagę, że będzie rosło ryzyko rozlewania się miast, bo mieszkania w ramach programu będą powstać głównie na terenach podmiejskich. Czy tego typu zagrożenie jest realne?

Teoretycznie ustawa ma do tego nie dopuścić. Jestem jednak pesymistą. Twierdzę, w oparciu o kilkadziesiąt lat doświadczenia zawodowego, że rozpraszanie zabudowy będzie narastać. Wiemy, że jeśli prawo jest nieprecyzyjne, a takie są regulacje specustawy mieszkaniowej, to istnieje olbrzymie ryzyko chaosu i rozlewania się zabudowy. Jeżeli plan miejscowy przeznacza określone tereny pod zabudowę mieszkaniową, możliwa jest wstępna przynajmniej koordynacja zabudowy z uzbrojeniem, komunikacją, usługami. Ustawa poszerzy możliwość inwestowania na terenach nieprzeznaczonych pod taką zabudowę. W efekcie koordynacja działań rozwojowych będzie o wiele trudniejsza. Co gorsze, określając odstępstwa od istniejących regulacji prawnych, projektodawca posługuje się sformułowaniami wytrychami. Tak wprowadzając odstępstwa "w szczególnie uzasadnionych przypadkach", nie precyzuje, na czym mają te przypadki polegać. Takie nieostre regulacje zwiększają ryzyko nieracjonalnych rozwiązań i błędnych decyzji.

Nieostre pojęcia pojawiają się także przy okazji określania przesłanek odstępstw od warunków technicznych...

Niestety pozwoli to na nierespektowanie warunków technicznych. A przecież chodzi m.in. o odległości pomiędzy budynkami czy nasłonecznienie, generalnie rzecz biorąc o jakość zabudowy mieszkaniowej. Prawo ma pozwolić, aby w "szczególnych sytuacjach" odłożyć na bok przepisy o warunkach technicznych. Wzrasta ryzyko źle zaprojektowanych i zrealizowanych osiedli.

Wspominał pan o kosztach społecznych niewłaściwego planowania. Jakie mogą być według pana możliwe konsekwencje niewłaściwego planowania?

Przy chaosie przestrzennym i rozlewaniu się zabudowy nieuniknione jest pogorszenie się warunków klimatycznych. Potwierdzają to badania prowadzone w krajach, których prawo troszczy się o racjonalne zagospodarowanie terenów. W polskich miastach też o tym pamiętano. W Warszawie chroniono, i to od czasów II RP, zieleń i tzw. kliny nawietrzające, które służyły do wentylacji miasta. W ciągu podskarpowym wzdłuż Wisły zabudowa była bardzo ograniczona. Teraz tereny te są zabudowywane. Po wprowadzeniu specustawy mieszkaniowej sytuacja będzie jeszcze gorsza, inwestorzy bowiem - co zrozumiałe i do czego mają absolutne prawo - będą szukali tanich terenów. A będą to tereny rolne, nieuzbrojone na obrzeżach miast i na polach. Gmina będzie zobowiązana do przejęcia tych terenów, ich uzbrojenia i zaopatrzenia w usługi. Dlatego zmiany prawa powinny dyscyplinować rozwój, dbać również o ład inwestycyjny i ekonomiczny. Inne kraje już dawno odkryły, że chaos urbanizacyjny jest bardzo kosztowny, inaczej mówiąc, budownictwo realizowane w sposób niekontrolowany i niezaplanowany na terenach podmiejskich się nie opłaca. Bowiem albo ostatecznie zapłaci za to sektor publiczny, albo zmusimy mieszkańców terenów rozwojowych do życia w slumsach.

Co więc należałoby zrobić? Nie można przecież ograniczyć powszechnego programu budownictwa czynszowego tylko do obszarów, gdzie obowiązują plany, bo tych wciąż jest mało.

Planów jest brak w miejscach, w których są potrzebne. Konieczne jest również wzmocnienie i systemowe uporządkowanie planowania przestrzennego. Problemy te można rozwiązać stosunkowo szybko i bez specustaw. Trzeba zobowiązać gminy do wykonywania planów, ale trzeba je dofinansować, bo w tej chwili samorządowcy narzekają na brak funduszy.

Czy więc finanse są głównym powodem, dla którego planów miejscowych jest tak mało i powstają tak długo?

Brak środków na przygotowanie planów i długotrwałe procedury to jeden z dwóch głównych argumentów. Drugim jest fakt, że uchwalone plany wywołują skutki finansowe. Gminy pod presją deweloperów czy właścicieli nieruchomości wskazują w planach coraz więcej terenów pod zabudowę mieszkaniową. Instytut geografii PAN na zlecenie rządu prowadzi od wielu lat badania, monitorując treść planów miejscowych uchwalanych przez gminy. Udowodniono, że ponad 90 gmin wskazało pod zabudowę mieszkaniową tak duży obszar, że aby go zasiedlić, populacja tychże jednostek musiałaby się zwiększyć dziesięciokrotnie. Ponad trzysta gmin wskazało w planach tereny zabudowy mieszkaniowej, których wielkość pięciokrotnie przekracza ich populację. Mamy do czynienia z zaplanowanym rozlewaniem się zabudowy - to jakiś absurd. Skutki są dramatyczne. Jeżeli gmina zaplanuje na wirtualnych terenach mieszkaniowych usługi, szkoły, przedszkola i drogi, to musi zabezpieczyć pod nie grunty. Wykupuje więc na zapas tereny, które być może nigdy nie będą wykorzystane! Dlatego niektóre gminy uchwalają wadliwe plany, czyli nieprzewidujące dróg, usług i terenów publicznych, co jest urbanistycznym absurdem. Albo przestają planować, bo dla wielu gmin byłaby to finansowa katastrofa. Po prostu nie są w stanie wykupić tych terenów.

Co więc należy zrobić?

Wzmocnić planowanie, a nie osłabiać. Pięć lat temu zaczęto prace nad kodeksem urbanistyczno-budowalnym. Gdyby ich nie zarzucono, pewnie właśnie wchodziłby w życie. Były tam rozwiązania, które umożliwiałyby przeprowadzanie takiego programu jak "Mieszkanie plus". A tak po pięciu latach jesteśmy dalej w tym samym miejscu. Kodeksu nie widać i mamy nadal tylko wadliwą ustawę o planowaniu przestrzennym z 2003 r. Jakby tego było mało, słuch także zaginął o interesującym ubiegłorocznym projekcie ustawy inwestycyjnej. A szkoda, bo ten projekt dawał możliwości lepszego planowania i działania. Mamy za to projekt szkodliwej specustawy. Oczywiście specustawy mają pewne uzasadnienie - gdy ułatwiają budowę dróg czy sieci przesyłowych, które w niewielkim stopniu ingerują w strukturę zabudowy miejskiej. Natomiast tu mamy do czynienia z zabudową mieszkaniową, która jest głównym składnikiem miasta i decyduje o jakości życia. Muszę ze smutkiem stwierdzić, że planowanie przestrzenne jest w Polsce świadomie niszczone. Pytanie dlaczego? Na czyją korzyść? ⒸⓅ

@RY1@i02/2018/073/i02.2018.073.18300020a.811.jpg@RY2@

fot Borys Skrzynski

dr Adam Kowalewski urbanista, członek Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, były wiceminister budownictwa

Rozmawiał Piotr Szymaniak

- Szczególnie zaskakuje jest to, że specustawę przedkłada się tuż po przerwaniu prac nad szeroko dyskutowanym rządowym projektem kodeksu urbanistyczno-budowlanego, w ramach których tematyka przekroczonej chłonności demograficznej w planach miejscowych była wielokrotnie poruszana - stwierdza dyrektor BRW Anna Sroczyńska. Dodaje, że dziś blisko 60 proc. powierzchni Wrocławia objęte jest planami miejscowymi, a dojście do tego stanu rzeczy zajęło urzędnikom prawie 20 lat. - Projekt opiniowanej ustawy wprowadzi możliwość punktowego zmieniania tych planów, nie zapewniając adekwatnych narzędzi kontroli społecznej i tym samym uniemożliwiając lokalnym społecznościom uczestniczenie w procesie projektowym oraz wymuszając na radzie miejskiej podejmowanie decyzji sprzecznych z uchwalonymi przez nią planami miejscowymi - wskazuje Sroczyńska.

Punktowe realizowanie inwestycji umożliwiać ma zwłaszcza projektowany art. 6 i 7 specustawy, wzmocniony dodatkowo przez art. 44 ust. 2, który dopuszcza odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Zdaniem dyrektor BRW projekt MIR wprowadza tak naprawdę trzeci system planowania w Polsce. Obok już istniejących i mało transparentnych "wuzetek", a także planów miejscowych. Efektem może być to, że inwestorzy będą korzystać ze wszystkich trzech ścieżek równolegle, licząc, że jedna z nich zaowocuje bardziej korzystną decyzją.

Ubezwłasnowolnieni

Z kolej dyrektor Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Bydgoszczy Anna Rembowicz-Dziekciowska zwraca uwagę na coś, co sama nazywa "ubezwłasnowolnieniem" samorządów. - Projekt proponuje znaczące ograniczenie kompetencji samorządów i przekazanie ich organom administracji rządowej, czyli wojewodom - mówi. Wskazuje, że to wojewoda, a nie prezydent miasta, ma wydawać zarówno decyzje w sprawie ustanowienia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak i inwestycji towarzyszących, takich jak sieci, drogi, przedszkola, szkoły itd. (art. 14 ust. 1, art. 26). W rozumieniu ustawy inwestycją mieszkaniową jest każda inwestycja mieszkaniowa obejmująca co najmniej dwa budynki i nie mniej niż 50 mieszkań lub 25 domów jednorodzinnych. - Wojewoda ma również wydawać pozwolenia na ich budowę -zwraca uwagę dyrektor Rembowicz-Dziekciowska. W konsekwencji może dojść do sytuacji, w której obowiązywać będą jednocześnie dwa sprzeczne ze sobą dokumenty: uchwalony przez radę gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (stanowiący prawo miejscowe) oraz sprzeczna z prawem miejscowym decyzja administracyjna wojewody ustalająca lokalizację inwestycji mieszkaniowej. - Równolegle do dwóch różnych organów będzie można występować o pozwolenia na budowę sprzecznych ze sobą inwestycji: do prezydenta miasta lub starosty o pozwolenie na budowę inwestycji zgodnej z planem miejscowym oraz do wojewody z wnioskiem o pozwolenie na budowę zgodnej z decyzją administracyjną inwestycji mieszkaniowej - przekonuje nasza rozmówczyni. Jej obawy w tym zakresie podzielają eksperci.

WAŻNE

Obok już istniejących i mało transparentnych "wuzetek", a także planów miejscowych, do reżimu prawnego wprowadzany jest specustawą kolejny tryb realizowania inwestycji. Efektem może być to, że inwestorzy będą korzystać ze wszystkich trzech ścieżek równolegle, licząc, że jedna z nich zaowocuje bardziej korzystną decyzją.

- Zarówno wojewoda, jak i organy gminy działają na podstawie przepisów prawa i w granicach wytyczonych ramami prawnymi. W związku z tym wydawane w oparciu o przepisy projektu ustawy decyzje lokalizacyjne, chociaż niejednokrotnie niezgodne z polityką planistyczną gminy, będą musiały zostać wydane, bo będą odpowiadać wymogom określonym w przepisach w prawa - stwierdza Dariusz Nowak, kierownik biura prasowego Urzędu Miasta Krakowa. - W efekcie już aktualnie dysfunkcyjny system planowania przestrzennego w Polsce, zgodnie z którym zabudowa powstaje zgodnie z kierunkami rozwoju gminy (na podstawie planów miejscowych) bądź w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa (na podstawie decyzji o warunkach zabudowy), zostanie uzupełniony o kolejny komponent - szczególne zasady realizacji inwestycji mieszkaniowych. W takim przypadku lokalizacja nowej zabudowy będzie realizowana na podstawie trzech różnych regulacji w odmienny sposób określających minimalne wytyczne, jakie należy spełnić w celu ustalenia lokalizacji budynków - mówi przedstawiciel Krakowa. I dodaje, że w skrajnym przypadku nowa regulacja może doprowadzić do sytuacji, w której budynki powstaną na terenach niepodlegających zabudowie na podstawie planów miejscowych, jak również na terenach, dla których wnioskodawca nie mógłby otrzymać pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

Bariera finansowa?

Przy tym całym zawirowaniu kompetencyjnym mogą jeszcze pojawić się problemy związane z finansowaniem nowych ustawowych zadań. Zdaniem dyrektor Rembowicz-Dziekciowskiej wręcz może dojść do zablokowania realizacji inwestycji mieszkaniowych, gdy przekroczone zostaną limity wydatków budżetu państwa, przeznaczonych na administrację rządową realizującą przepisy ustawy (art. 54). - Określenie limitu wydatków związanych z przejęciem kompetencji samorządów przez organy administracji rządowej wprowadza zagrożenie, iż po jego przekroczeniu proces wydawania decyzji w sprawie ustanowienia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących, jak również pozwoleń na budowę, zostanie wstrzymany. Takie regulacje przypominają "system reglamentacji", który nie sprawdził się w innych dziedzinach gospodarki - podsumowuje dyrektor.

Jeszcze większa fragmentaryczność

Władze Częstochowy wskazują natomiast, że choć w ustawie zaproponowano "standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych", to nie wspomina się w nich o podstawowych wartościach: przestrzeni i krajobrazie. - Obecnie dosyć powszechnie krytykowana jest zabudowa powstająca na podstawie decyzji o warunkach zabudowy - mówi Małgorzata Pietrasz z Miejskiej Pracowni Urbanistyczno-Planistyczej, która działa w strukturach Urzędu Miasta w Częstochowie. Przyznaje, że problemem tzw. wuzetek jest fakt realizowania zabudowy w sposób wycinkowy, dostosowany wyłącznie do potrzeb konkretnego inwestora. - Jakby tego było mało, w tej chwili otrzymujemy na dodatek projekt ustawy zezwalającej na lokalizację nowej zabudowy o dowolnym kształcie i intensywności praktycznie w każdym dowolnym miejscu. Trudno sobie wyobrazić wywołany realizacją tej regulacji chaos przestrzenny, czy możliwe naruszenie dotychczasowych walorów krajobrazowych - stwierdza Małgorzata Pietrasz. I dodaje, że po ewentualnym wejściu w życie przygotowanych przepisów nie będzie praktycznie żadnych przeszkód, aby np. w sąsiedztwie Jasnej Góry, bezpośrednio przy granicach chronionego prawnie zabytkowego zespołu, powstały nowe wieżowce mieszkalne o dowolnej wysokości, przesłaniające w sposób skuteczny widok na klasztor jasnogórski. Nowe przepisy nie dają też żadnych gwarancji, że przyszli mieszkańcy będą mieli dobre warunki życia i to nie ze względu na możliwość lokalizacji zabudowy substandardowej (np. bez miejsc postojowych, przy zapewnieniu tylko 2 mkw. zieleni urządzonej na osobę), ale przede wszystkim ze względu na możliwość lokalizacji nowej zabudowy w niekorzystnym otoczeniu (przy zakładach produkcyjnych, na terenach o bardzo niekorzystnych warunkach fizjograficznych, a nawet na terenach osuwiskowych).

Miejsc pod domy nie brakuje

"Deweloper plus" lub "Lex Developer" - tak pejoratywnie określany jest najnowszy pomysł rządowej specustawy mieszkaniowej. Bo eksperci nie mają wątpliwości: działek pod nowe budownictwo w już przyjętych planach wystarczy. I to z nawiązką

Jak zauważa chociażby Michał Beim, ekspert Nowej Konfederacji, w projekcie ustawy dyplomatycznie nie wspomina się o braku przestrzeni pod budowę mieszkań, tylko przytacza informacje o deficycie samych mieszkań. "Zgodnie z analizą Instytutu Rozwoju Miast, dokonywaną dla jednego z największych polskich miast, czas oczekiwania na wydanie decyzji (w okresie 2014 - I połowa 2016 r.) wynosił: dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - 19,3 miesiąca, dla zabudowy biurowo-usługowej - 15 miesięcy, dla pozostałej zabudowy usługowej - 11,5 miesiąca" - czytamy natomiast w Ocenie Skutków Regulacji projektu. - Jednocześnie te długie okresy oczekiwania są dla ustawodawcy niejako pretekstem do frontalnego ataku na prawo miejscowe, czyli na miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, dając możliwość przeprowadzenia inwestycji nawet na tych obszarach, które są przez te plany wyłączone z zabudowy - stwierdza Michał Beim. I przekonuje, że w praktyce na celowniku developerów znajdą się miejskie parki, zieleńce czy tereny przewidziane pod usługi edukacyjne. Zupełnie niepotrzebnie, bo - jak wskazują eksperci ze Stowarzyszenia Urbanistów ZOIU - autorzy projektu ustawy kompletnie zignorowali rezerwy wolnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w obowiązujących dokumentach planistycznych, a także na mocy decyzji o warunkach zabudowy. Tymczasem z dostępnych danych GUS, a także wyliczeń Państwowej Akademii Nauk wynika, że w gminach terenów pod inwestycje mieszkaniowe jest zatrzęsienie. ramka

Mamy w Polsce gruntów na mieszkania dla 316 mln obywateli

W świetle raportu IGiPZ PAN "Analiza stanu i uwarunkowań prac planistycznych w gminach na koniec 2011 roku" chłonność demograficzna terenów przeznaczonych pod zabudowę (zarówno już zabudowanych, jak i planowanych do zabudowy) wynosi 77 mln osób w uchwalonych planach miejscowych zagospodarowania przestrzennego, a w uchwalonych studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego aż 316 mln osób.

I chociaż eksperci podkreślają, że w późniejszych opracowaniach liczby te są nieco mniejsze, bo samorządy zaczęły weryfikować swoje plany, to nadpodaż gruntów i tak jest niezaprzeczalna. Poza ustaleniami naukowców z Polskiej Akademii Nauk na potwierdzenie przywołują też "Raport o ekonomicznych stratach i społecznych kosztach niekontrolowanej urbanizacji w Polsce". Analizując dane statystyczne za 2012 rok, oszacowano w nim chłonność wyznaczonych w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin terenów przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową na 167-229 mln osób. Z kolei w planach miejscowych - obejmujących wówczas 27,9 proc. powierzchni kraju - chłonność oszacowano na 62,4 mln osób, co mocno przekracza liczbę ludności kraju.

Solidne rezerwy potwierdza też badanie GUS "Planowanie przestrzenne w gminach z krajowym wykazem gruntów". Zawiera ono dane z 2011 r., czyli ze zbliżonego okresu. Wynika z niego, że w planach miejscowych na cele mieszkaniowe przeznaczono ok. 12,5 tys. km kw. (przy pokryciu planami miejscowymi rzędu 27,2 proc. powierzchni kraju). Natomiast w tym samym okresie łączna powierzchnia gruntów mieszkaniowych w całym kraju (według krajowego wykazu gruntów) wynosiła ok. 2,9 tys. km kw., a wraz z zabudowanymi gruntami rolnymi - 8,2 tys. km kw. Zdaniem przedstawicieli Stowarzyszenia Urbanistów ZOIU z danych wynika prosty wniosek. Nawet na najskromniejszym poziomie występujący w Polsce potencjał rezerw gruntów umożliwia realizację mieszkań dla co najmniej 25 mln (nowych) osób. I to przy ostrożnych szacunkach. ⒸⓅ

Gdy planu nie ma lub jest nie po myśli dewelopera

Na czym miałby polegać demontaż obecnego systemu? Po zmianach inwestorzy mogliby budować niezgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w uproszczonym trybie. Stanowi o tym art. 6 projektowanej ustawy. Ale wątpliwości samorządów budzi też art. 7, który reguluje sytuacje, gdy realizacja inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej będzie następowała na terenach, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku to wójt, burmistrz lub prezydent będzie podejmował decyzję o wyrażeniu zgody na realizację tych inwestycji, biorąc pod uwagę "stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w gminie".

Co prawda, jeszcze zanim inwestor wbije łopatę w ziemie, zielone światło będzie musiał na to dać samorząd. Zgodę ma wydawać rada gminy i - zdaniem autorów projektu - to właśnie decyzje lokalnych władz mają być gwarantem, że ład przestrzenny zostanie zachowany. Zgody te - lub ich brak - przybierać będą formę konkretnych dokumentów - decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta bądź uchwały rady gminy. Jak przekonuje ustawodawca, "zakres uznania (rady) wyznacza stanowisko mieszkańców, niewiążące opinie wyspecjalizowanych organów, jak i ustawowo wskazane kryteria wynikające z potrzeb mieszkaniowych, edukacyjnych, oświatowych lub związanych z prowadzeniem placówek wsparcia dziennego lub dziennych domów pomocy".

Samorządowcy nie dają jednak wiary zapewnieniom rządu, że deweloperzy nie będą się panoszyć w gminach - budując gdzie chcą i jak chcą. Podkreślają, że są to słowa bez pokrycia, bo zapisy ustawy są tak niejednoznaczne, że pole do nadużyć będzie ogromne. Za przykład podają kryterium "stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy", na którym wójt lub rada gminy musi oprzeć swoją decyzję dotyczącą lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. - Jest to kryterium całkowicie nieostre, pozostawiające nieproporcjonalnie szeroki luz decyzyjny po stronie tego organu gminy - mówi Dominik Gajewski, ekspert Konfederacji Lewiatan. Co więcej, jego zdaniem uchwała rady gminy wyrażająca zgodę na realizację inwestycji wbrew miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego jest niezgodna z art. 94 konstytucji. opinia s. c6

OPINIE EKSPERTÓW

Rozwiązanie niedopuszczalne konstytucyjnie i systemowo

@RY1@i02/2018/073/i02.2018.073.18300020a.805.jpg@RY2@

Dominik Gajewski radca prawny, ekspert ds. infrastruktury i ochrony środowiska Konfederacji Lewiatan

Zgodnie z art. 87 ust. 2 konstytucji źródłami powszechnie obowiązującego prawa RP są na obszarze działania organów, które je ustanowiły, akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) jest aktem prawa miejscowego zawierającym normy generalne i abstrakcyjne. Nie wydaje się dopuszczalne modyfikowanie (de facto łamanie) postanowień tak formułowanych norm prawnych, przez uchwałę rady gminy, która w swej istocie jest aktem indywidualnym i konkretnym. Taka uchwała - wyrażająca zgodę na łamanie postanowień mpzp - oprócz tego, że godzi w hierarchię źródeł prawa, to wydaje się być niezgodna z art. 94 konstytucji. Stanowi on, że organy samorządu terytorialnego oraz terenowe organy administracji rządowej na podstawie i w granicach upoważnień zawartych w ustawie ustanawiają akty prawa miejscowego obowiązujące na obszarze działania tych organów. Zasady i tryb wydawania aktów prawa miejscowego określa ustawa. Należy podkreślić, że ustawodawca nie przesądził, jaki charakter ma uchwała rady gminy wyrażająca zgodę na realizację inwestycji niezgodnej z planem. Analiza przepisu art. 6 prowadzi do wniosku, że uchwała ta, niebędąca prawem powszechnym (będąca aktem indywidualno-konkretnym), modyfikuje prawo powszechnie obowiązujące. Należy uznać to za rozwiązanie niedopuszczalne konstytucyjnie i systemowo. Dodatkowo tak daleka dowolność w stosowaniu prawa może powodować skutek korupcjogenny. ⒸⓅ

Duże aglomeracje to nie cała Polska

@RY1@i02/2018/073/i02.2018.073.18300020a.806.jpg@RY2@

Tomasz Ciodyk rzeczoznawca z EKSPERIA - Wycena Nieruchomości i Doradztwo

Projekt ustawy wyraźnie preferuje rozwój budownictwa mieszkaniowego w miastach. Tereny w ich granicach administracyjnych wyłącza się spod działania przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie gruntów rolnych oraz przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to, że deweloper będzie mógł kupić w mieście grunt nieobjęty planem miejscowym (formalnie nieruchomość rolną) i wykorzystać go na cele budowlane, nie ponosząc przy tym znacznych opłat z tytułu wyłączenia z produkcji rolnej. Takich ułatwień na terenach wiejskich nie będzie. Preferuje się więc dalsze zagęszczanie zabudowy w dużych miastach, które już borykają się z problemami korków, ubogiej infrastruktury społecznej, komunikacji publicznej, braku miejsc do parkowania i ogólnego obniżania się standardu życia. Wydaje się, że naturalny proces rozwoju mieszkalnictwa w gminach podmiejskich również będzie zostać wsparty tą ustawą. ⒸⓅ

Na niejednoznaczność przepisów utyskuje też Wojciech Wagner, zastępca dyrektora biura architektury i planowania przestrzennego m.st. Warszawy. Podkreśla, że nie jest w ogóle jasne, w jaki sposób kryterium spełnienia potrzeb mieszkaniowych ma być mierzone. wywiad

Idea wyrzucania na śmietnik wypracowanych z trudem kompromisów przeraża

WOJCIECH WAGNER: Nieprecyzyjne - zapewne nieprzypadkowo - sformułowanie przepisów ustawy oraz bardzo liberalne orzecznictwo sądów stworzyło z wuzetek, pomyślanych pierwotnie jako racjonalny instrument uzupełniania luk w zabudowie, prawdziwego potwora

Co w planowaniu przestrzennym tak zgrzyta, że rząd zamierza posłużyć się specustawą?

Z jednej strony ustawa o planowaniu stawia samorządom za cel tworzenie ładu przestrzennego i daje im jako narzędzie plan miejscowy. Z drugiej zaś skutecznie ten cel sabotuje za pomocą procedury wydawania tzw. wuzetek. Nieprecyzyjne - zapewne nieprzypadkowo - sformułowanie przepisów ustawy oraz bardzo liberalne orzecznictwo sądów stworzyło z wuzetek, pomyślanych pierwotnie jako racjonalny instrument uzupełniania luk w zabudowie, prawdziwego potwora. Uczyniło to system zarządzania przestrzenią w Polsce jednym z najbardziej anarchicznych w Europie, wpędzając go w kuriozalny - wewnętrznie sprzeczny - dualizm. Wuzetki bowiem nie tylko pozwalają, ale wręcz zmuszają samorządy do akceptowania zabudowy tam, gdzie teoretycznie nie powinna ona mieć miejsca, czyli na obszarach nieobjętych planami miejscowymi. Odmowa wydania wuzetki jest zaskarżalna, a ustalone orzeczniczo kryteria uzasadniające taką odmowę bardzo wąskie. Tym samym prawie każda nieobjęta planem miejscowym nieruchomość w Polsce jest potencjalnie działką budowlaną, co zasadniczo odróżnia nas od systemów zachodnioeuropejskich.

Może więc proponowane w specustawie regulacje, pozwalające budować w oderwaniu od planów, są potrzebne, bo dokumenty te są zbyt sztywne, nieaktualne. Co więcej nawet najmniejsza zmiana oznacza miesiące zwłoki z uwagi na konsultacje?

Plany miejscowe z pewnością nie są doskonałymi dokumentami, które w perfekcyjny sposób realizują interesy społeczeństwa. Nie miejmy złudzeń - są one najczęściej efektem kompromisów, w których jedni gracze mają znacznie więcej do powiedzenia niż inni, a interes publiczny nierzadko ustępuje prywatnemu z uwagi na brak możliwości sfinansowania ewentualnego obowiązku odszkodowawczego. To jednocześnie mało elastyczne dokumenty, które starzeją się merytorycznie - po dekadzie lub dwóch okazuje się, że mogą blokować nieprzewidziane, ale korzystne w nowych warunkach rozwiązania. Niemniej jednak przy wszystkich swoich wadach to obecnie jedyny instrument prawny, który wymusza całościowe myślenie o zagospodarowaniu danej przestrzeni, zgodność ze strategią gminy, balansowanie sprzecznych interesów użytkowników, względną przejrzystość poszczególnych przesądzeń i podjęcie dialogu społecznego. Właśnie dlatego tak przerażająca jest zawarta w projekcie ustawy idea wyrzucania na śmietnik tych wypracowanych z trudem kompromisów w celu realizacji ściśle komercyjnych interesów pojedynczych spółek deweloperskich. Rzadko mamy do czynienia z tak wulgarną próbą legislacyjnego zamachu prywatnych grup interesu na interes publiczny.

Gdzie pana zdaniem jest największe niebezpieczeństwo?

Już sama idea przepisu, który pozwala wójtowi bądź radzie gminy jedną - fragmentaryczną - decyzją, podejmowaną pod presją 60-dniowego terminu, obalać wypracowywane latami plany miejscowe i lokalizować bez możliwości dokonania niezbędnych analiz urbanistycznych i konsultacji społecznych ogromne inwestycje mieszkaniowe, jest katastrofalnym pomysłem. Kwestionuje ona sens całego procesu planistycznego i tworzy furtkę do wygodnych dla danego inwestora rozwiązań na skróty.

Deweloperzy są innego zdania. Mówią, że na skróty oznacza więcej tanich mieszkań i to szybciej, niż gdy w procedury jest zaangażowany sztab planistów i urbanistów.

No cóż, jeszcze szybciej i taniej można by budować, uchylając przepisy budowlane i rezygnując z angażowania architektów. Pytanie, czy chcemy budować mieszkania dla ludzi czy obiekty masowego koszarowania. Patologie proponowanego systemu można zobrazować na konkretnym przykładzie. Wyobraźmy sobie, że inwestor dysponuje prywatną działką w Warszawie przy ul. Ciasnej, 250 m od Starego Miasta i 100 m od Rynku Nowego Miasta. I chce tam postawić apartamentowiec o wysokości ćwierć kilometra, bo akurat na tyle wyliczył sobie maksymalny zysk. Sąsiedzi protestują, prezydent miasta oczywiście odmawia zgody w formie decyzji, ale ostatecznie jest ona uchylana np. przez sąd administracyjny z uwagi na obiektywnie stwierdzony fakt niezaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Warszawie.

I wniosek trafia do wojewody...

A ten nawet nie ma okazji otrzymać negatywnej opinii konserwatora zabytków, bo posesja nie podlega ochronie konserwatorskiej. Oczywiście, wojewoda może i tak uznaniowo nie uwzględnić jego opinii. W takim wypadku wieżowiec mógłby stanąć nawet na którymś ze staromiejskich podwórek.

Być może samorządy same są sobie winne, bo nie potrafią odpowiednio gospodarować swoim terenem i w wielu przypadkach ingerencja wojewody byłaby jednak potrzebna?

Samorządy gminne mają rzeczywiście ogromne kłopoty w wypracowaniu wspólnych rozwiązań o randze regionalnej, choćby w zakresie planowania transportu czy ochrony krajobrazu. Ale dlaczego, zamiast wzmocnić i usprawnić planowanie na poziomie województwa, proponowany jest ruch w odwrotnym kierunku, czyli ingerencja wojewody w sprawy wybitnie lokalne? Przecież to kompletnie nieracjonalne, by taki organ zajmował się rozstrzygnięciami detalicznymi, tj. wydawaniem decyzji o zabudowie mieszkaniowej na jednej bądź kilku działkach budowlanych.

Dlaczego?

Prowadzić będzie to do skrajnej mechanizacji wydawanych przez wojewodę decyzji, który nie zna lokalnych uwarunkowań każdej gminy. Zgodnie projektem rola wojewody ogranicza się zresztą głównie do oceny zgodności złożonej dokumentacji z wymaganiami proceduralnymi. Rolę planisty otrzymuje więc faktycznie sam inwestor. Jest to posunięcie równie mądre, jak przekazanie kierowcom na wyłączność uprawnień policji drogowej w celu samoskontrolowania się.

Powiela pan jeden z koronnych argumentów zagorzałych przeciwników nowego aktu...

Wszyscy widzą, że ważne decyzje przestrzenne będą podejmowane w sposób całkowicie nieprzejrzysty, pozbawiony kontroli społecznej i eksperckiej. Przewidziany w projekcie ustawy specjalny tryb wyrażania przez samorządy gminne zgody inwestycyjnej to wręcz zachęta do podejmowania działań niezgodnych z interesem publicznym albo wręcz korupcyjnych.

To ostre zarzuty.

Spróbujmy przełożyć proponowany mechanizm na inną dziedzinę życia, by zobaczyć, z jak absurdalnym rozwiązaniem mamy do czynienia. Wyobraźmy sobie, że ustawodawcy leży na sercu bezpieczeństwo na drogach i stwarza powszechnie obowiązujący kodeks drogowy. Ale nagle uznaje, że tempo podróży kierowców ciężarówek, czyli potencjalnie najbardziej niebezpiecznych uczestników ruchu, jest dla niego z jakichś powodów ważniejsze niż ten cały kodeks. Ustala więc, że tirowcy mają prawo dogadać się z policją i jeździć bez uwzględniania przepisów, a wszyscy inni winni im ustępować miejsca pod groźbą kary. Nietrudno sobie wyobrazić, jakie skutki na drodze wywołałaby taka regulacja. ⒸⓅ

@RY1@i02/2018/073/i02.2018.073.18300020a.807.jpg@RY2@

Wojciech Wagner

Rozmawiał Jakub Pawłowski

W efekcie obawia się, że niedoprecyzowanie zostało pozostawione w projekcie celowo, jako ukłon w stronę inwestorów i ciche przyzwolenie na odebranie samorządom autonomii. Skąd taki wniosek? Wagner wskazuje, że projekt ustawy zakłada możliwość uchylenia decyzji samorządu rozstrzygnięciem nadzorczym wojewody, względnie jej zaskarżenia do sądu administracyjnego. Jakie mogą być tego implikacje?

- Należy się spodziewać, że "pokrzywdzony" w realizacji swoich ustawowych praw inwestor będzie mógł za pomocą tych instrumentów podważyć decyzje samorządu, powołując się właśnie na kryterium zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych - mówi Wagner. I podkreśla, że dla miast o dużej presji inwestycyjnej i wysokich cenach, czyli np. dla Warszawy, udowodnienie przewagi popytu na mieszkania nad ich dostępnością będzie dziecinnie łatwe. - Taka jest bowiem immanentna cecha rynku mieszkaniowego w dużych aglomeracjach - konkluduje.

Obawy te podziela Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania. - Ochrona terenów cennych przyrodniczo, społecznie lub zwyczajnie niepredestynowanych dla zabudowy mieszkaniowej będzie fikcją - mówi. I dodaje, że skoro decyzje bądź uchwały będą zaskarżalne (nie zostały bowiem wyizolowane z systemu prawnego), to będą one też podlegać kontroli jak wszystkie inne decyzje administracyjne. Zdaniem prezydenta nie ma więc żadnych przeszkód, by w sytuacji uzasadnionej (z perspektywy samorządu) odmowy udzielenia zgody, wydawało ją samorządowe kolegium odwoławcze lub sądy. - Wystarczy im ustalenie, że w danej gminie nie zostały zaspokojone potrzeby mieszkaniowe - twierdzi Jaśkowiak.

Okazuje się, że wątpliwości mają także rzeczoznawcy. - Zwróćmy uwagę, że nowe inwestycje mieszkaniowe nie powstają po to, by zaspokajać potrzeby aktualnych mieszkańców danej gminy, lecz osób w dużej części przyjezdnych z innych miejscowości. W ostatnim czasie wzrasta także udział cudzoziemców w nabywaniu nowych lokali mieszkalnych. Skąd władze gminy mają wiedzieć, ilu jest chętnych do zamieszkania na ich terenie? - zastanawia się Tomasz Ciodyk z EKSPERIA - Wycena Nieruchomości i Doradztwo.

Standardy, które nie polepszą jakości życia

Zdaniem miejskich planistów proponowane w przepisach wymogi, które mają spełniać inwestycje mieszkaniowe, dobrze prezentują się tylko na papierze

Standardom nowej zabudowy ustawodawca poświecił cały rozdział drugi projektowanej ustawy. Samorządowcy, eksperci i architekci nie zostawiają jednak na nich suchej nitki. - Przyjęte w art. 11 projektowanej ustawy wymogi z punktu widzenia ładu przestrzennego i konstytucyjnej zasady zrównoważonego rozwoju są nie do zaakceptowania - mówi krótko Marek Wiland ze Stowarzyszenia Urbanistów ZOIU.

WAŻNE

W art. 11 ust. 2 projektu lokalizacja budynków mieszkaniowych zależy wyłącznie od odległości od przystanku autobusowego (1 km), szkoły, przedszkola, terenów rekreacji (3 km), obiektu handlowego (1 km), a wysokość budynków - od liczby mieszkańców miejscowości bądź najwyższego budynku w promieniu 3 km.

Wtóruje mu prezydent Poznania Jacek Jaśkowiak. - Wymagania dotyczące standardów zabudowy są w istocie pozorne, a skutki stosowania zaproponowanych przepisów mogą dla przestrzeni miejskiej okazać się katastrofalne - przekonuje. I dodaje, że przepisy dają zielone światło dla masowego powstawania zabudowy zupełnie niedostosowanej do jakichkolwiek lokalnych uwarunkowań przestrzennych, technicznych i społecznych. - Co więcej, autorzy projektu nie dość tego, że wprowadzają minimalne - niskie standardy, to jeszcze na dodatek pozostawiają otwarte furtki, które można łatwo wykorzystać, by wymogów tych nie spełniać - dodaje.

Gdy odległość to nie wszystko

Wokół czego konkretnie ogniskuje się krytyka samorządów i ekspertów? Jak przekonują, zaproponowane regulacje zachęcają do planowania schematycznego, opartego tylko na wskaźnikach odległościowych, które całkowicie ignoruje wszystkie inne lokalne uwarunkowania. Bo chociaż - zgodnie z art. 11 projektowanej ustawy - nowe inwestycje miałyby wpisywać się w już istniejącą infrastrukturę, to od szczytnych celów do dobrych, jednoznacznych regulacji jest, jak podkreślają, jeszcze daleka droga.

I wyliczają absurdy, do których prowadzi sztywne trzymanie się kryterium odległościowego. Zwracają uwagę, że w takim układzie prawnie dopuszczalne byłoby np. zlokalizowanie osiedla z jednym przedszkolem chociażby nad rzeką. Teoretycznie takiemu rozwiązaniu nic nie można byłoby zarzucić, chociaż przeprawa wiązałaby się np. z pokonaniem dystansu do najbliższego mostu, który mógłby znajdować się już dużo dalej niż kilometr od inwestycji. Trudno byłoby natomiast uznać je za optymalne komunikacyjnie i funkcjonalnie.

- Stosowanie wskaźników odległościowych przy decydowaniu o lokalizacji nowej zabudowy generuje więcej problemów, niż rozwiązuje - mówi Anna Sroczyńska z Biura Rozwoju Wrocławia. Liczenie odległości w linii prostej pozwala np. na lokalizacje osiedli oddzielonych od przystanków czy szkół trudnymi do przekroczenia autostradami, liniami kolejowymi i lasami - wymienia.

Jednak zdaniem ekspertów nawet jeżeli takie przypadki byłyby marginalne, to i tak wyłączne stosowanie kryterium odległościowego będzie stwarzało problemy dla mieszkańców. Przykładem może być wymóg, aby inwestycja mieszkaniowa była zlokalizowana nie dalej niż 1000 m w linii prostej od przystanku transportu publicznego. Odległość ta miałaby być liczona od granicy terenu inwestycji. Rzecz w tym, że chociaż jeden kilometr nie wydaje się dystansem nie do pokonania, to już linia prosta - jak zauważa Michał Beim, ekspert Nowej Konfederacji - wcale nie musi przekładać się na metrykę uliczną. Droga dojścia może być bowiem dużo dłuższa. - A nawet gdyby liczby te się pokrywały, to taki dystans wciąż oznacza na ok. kwadrans chodu. Wielu zniechęci to już na starcie i wcale nie przekona do rezygnacji z samochodu, co tylko przełoży się na zakorkowanie dróg dojazdowych - mówi ekspert.

Zwraca też uwagę, że w proponowanych przepisach nie określono ani wymaganej liczby, ani częstotliwości kursów. Tak liberalne zasady mogą więc doprowadzić do sytuacji, że przystanek będzie obsługiwany przez dwie pary kursów dziennie i wszystko będzie się teoretycznie zgadzać. Tylko czy o to chodziło ustawodawcy? - pyta retorycznie Michał Beim.

Zdaniem ekspertów art. 11 ust. 1 pkt 1 projektowanej ustawy tylko pogłębi i tak już występujące problemy odpowiedniego skomunikowania osiedli. Wynika z niego, że wystarczającym do zapewnienia obsługi komunikacyjnej osiedla mieszkaniowego w zabudowie np. wielorodzinnej będzie droga wewnętrzna o szerokości 6 metrów. Rzecz w tym, że skoro przepis ten nie zawiera żadnych innych wskazań, to może się okazać, że w świetle prawa akceptowalna będzie sytuacja, gdy dostęp do osiedla zamieszkałego przez np. 10 tys. osób zapewni tylko jedna drogą o szerokości 6 metrów. A to, jak podkreślają eksperci, jest nie tylko nieefektywne logistycznie, ale też niebezpieczne. Zwłaszcza że pod taką drogą najpewniej zlokalizowane byłyby wszystkie niezbędne do obsługi osiedla media. - W przypadku jakiejkolwiek awarii, np. sieci wodociągowej, będzie to oznaczało całkowite odcięcie osiedla od świata zewnętrznego - mówi Michał Beim.

Gdy szkoła jest blisko...

Nie mniejsze kontrowersje, również związane z odległością, wywołuje wśród naszych rozmówców projektowany art. 11 ust. 2 pkt 2. Wynika z niego, że planowana inwestycja mieszkaniowa miałaby być zlokalizowana w odległości nie większej niż 3000 m od szkoły czy przedszkola, które "jest w stanie przyjąć nowych uczniów". - W jaki sposób ten wymóg ma być weryfikowany? Kto ma poświadczyć, że szkoła jest gotowa przyjąć dzieci? Czy ma to być oświadczenie dyrektora placówki, a może stosowne potwierdzenie powinna wystosować gmina jako organ zwierzchni w przypadku publicznych szkół i przedszkoli? - zastanawia się Radosław Jończak.

...lub jeszcze jej nie ma

Wątpliwości wzbudza też art. 11 ust. 6. Wynika z niego, że odległości od szkół, przedszkoli, jak również przystanków, zieleni i handlu mogą być liczone również od terenów i obiektów dopiero planowanych - będących w trakcie realizacji.

Jak wyjaśnia Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania, zgodnie z tym przepisem standardy można spełnić zarówno w oparciu o infrastrukturę lub tereny istniejące w dniu składania wniosku o wydanie decyzji o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak i o infrastrukturę lub tereny planowane do realizacji w trakcie realizacji inwestycji mieszkaniowej. - Może dojść do sytuacji, kiedy infrastruktura i tereny planowane do realizacji po prostu nie zostaną zrealizowane. I co wtedy? - pyta prezydent.

Inwestor zapewnia transport albo... płaci gminie

Podobną furtkę przewidziano w przypadku wymaganej odległości inwestycji mieszkaniowej od szkoły lub przedszkola. Projekt dopuszcza bowiem odstępstwo od ustalonego standardu, pod warunkiem że inwestor wpłaci na rzecz gminy kwotę odpowiadającą 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka do placówki edukacyjnej. - W istocie wystarczy więc "zapłacić" gminie, by zgodnie z prawem nie spełnić standardu - zauważa Jaśkowiak.

Zwraca przy tym uwagę, że 5 lat to niewiele, a projekt nie precyzuje już, co się dzieje w tej kwestii po upływie tego okresu. - Niewątpliwie gmina będzie musiała sama zapewnić odpowiednie standardy i samodzielnie je sfinansować - obawia się prezydent.

- Jeżeli inwestor miałby zapewnić transport przez pierwsze 5 lat, to może się okazać, że przypadają one na czas, kiedy równolegle powstaje inwestycja mieszkaniowa i nikt z transportu nie będzie jeszcze korzystał, bo budowany obiekt nie będzie jeszcze gotowy - mówi Michał Beim. A w efekcie, jak konkluduje, dojdzie do sytuacji gdy inwestor za zapewnienie transportu de facto nie zapłaci nic. Ale w dalszej perspektywie koszty te obciążą już budżet gminy.

Obawy te podziela Marek Wiland, prezes Stowarzyszenia Urbanistów ZOIU. - Nasuwa się pytanie, dlaczego te koszty dojazdów dzieci do szkół i przedszkoli z peryferyjnych osiedli mają w ogóle kiedykolwiek obciążać gminę? Inwestor, nabywając bowiem grunt odległy od tego typu usług, kupił go niewątpliwie za mniejszą kwotę niż wtedy, gdyby wybrał teren blisko szkoły. Dlaczego więc po 5 latach gmina ma wziąć na siebie koszty jego decyzji biznesowej? - komentuje ekspert. ⒸⓅ

@RY1@i02/2018/073/i02.2018.073.18300020a.808.jpg@RY2@

Jakub Pawłowski

jakub.pawlowski@infor.pl

@RY1@i02/2018/073/i02.2018.073.18300020a.809.jpg@RY2@

Tomasz Żółciak

tomasz.zolciak@infor.pl

Specustawy rozmontowują ład przestrzenny

Zgodnie z przepisami kluczową wartość gospodarki przestrzennej stanowi ład przestrzenny, co oznacza, że wszelkie inwestycje powinny być do niego dostosowane. Niestety od tego założenia z roku na rok przybywa wyjątków

Już w samej ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym występuje wiele niespójności i niekonsekwencji prowadzących do pogłębiania chaosu. Ale jeszcze większym problemem są różne specustawy, które prowadzą do podważania obowiązującego i tak już niesprawnego porządku przestrzennego. Oczywiście każdy przypadek zastosowania specustawy jest poprzedzony dziesiątkami uzasadnień mających świadczyć o potrzebie skorzystania z takiego rozwiązania. W szerszej jednak perspektywie świadczy to o niekonsekwencji i niespójności ustawodawcy, który nie potrafił zapewnić realizacji danego rodzaju inwestycji w trybie podstawowym. Nie chodzi o to, aby negować zasadność szybkich realizacji inwestycji. Ale tolerowanie przypadków, w ramach których ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (notabene też niespójna z perspektywy ochrony ładu przestrzennego) jest ignorowana, tylko pogłębia faktyczną samowolkę. W ten sposób obniża się rangę podstawowego instrumentu docelowo chroniącego przestrzeń, czyli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taki sposób działania powoduje też dalsze konsekwencje. Skoro nieulepszana formuła planu miejscowego nie sprawdzała się np. przy inwestycjach drogowych, to ustawodawca w końcu uznał, że tak samo trzeba zadziałać przy większych inwestycjach mieszkaniowych. I niewykluczone, że za jakiś czas, gdy znajdzie się tylko odpowiedni pretekst, analogiczna specustawa może powstać dla każdej innej dowolnie wybranej grupy inwestycji. Ustawodawca doprowadza w ten sposób więc do sytuacji, w której jako jedyne efektywne rozwiązanie uznaje się zupełne zablokowanie, a w gorszych przypadkach wręcz niszczenie, podstawowych instrumentów polityki przestrzennej. Nie dziwi, że w kumulacji tych różnorakich "nadzwyczajnych przypadków" zupełnie zapomina się o ochronie ładu przestrzennego.

Jakie przepisy pozwalają na pomijanie planów przestrzennych

Są to m.in.:

●

Zgodnie z art. 11i ust. 2 tej ustawy w sprawach dotyczących zezwolenia na realizację inwestycji drogowej (unormowanego przez tę ustawę) nie stosuje się przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów ustawy o rewitalizacji. W praktyce oznacza to, że inwestor może wybierać tryb podstawowy (oparty na ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) oraz tryb określony w specustawie - z jego perspektywy prostszy i łatwiejszy (chociażby poprzez fakt, że w ramach wspomnianego zezwolenia na realizację inwestycji drogowej kumulują się różne inne decyzje administracyjne).

●

Zgodnie z art. 9ad ust. 3 tego aktu w sprawach dotyczących lokalizacji linii kolejowych realizowanych na podstawie przedmiotowej ustawy nie stosuje się przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani przepisów ustawy o rewitalizacji. Schemat jest więc w tym przypadku podobny, jak w przypadku specustawy drogowej. Zgodnie z nim jedna decyzja komasuje inne rozstrzygnięcia. Przy wydawaniu tej decyzji ochrona ładu przestrzennego nie odgrywa żadnej roli.

●

W art. 19 ustawy wskazano, że w sprawach dotyczących decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego nie stosuje się przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o rewitalizacji. Znów zamiast weryfikacji inwestycji poprzez instrumenty związane z uchwaleniem planu miejscowego mamy jedną decyzję administracyjną, która przesądza o uprawnieniach inwestora.

●

W art. 13 ust. 2 aktu wyłączono stosowanie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o rewitalizacji względem spraw o wydanie pozwolenia na realizację inwestycji dotyczącej budowli przeciwpowodziowych (zakres tych budowli zdefiniowany został w art. 2 pkt 1 wskazanej ustawy).

●

Zgodnie z art. 8 ust. 2 przedmiotowej ustawy przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie mają zastosowania w sprawach przygotowania inwestycji w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej. Wyjątkiem jest art. 57 ust. 1 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które stosuje sie do decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie energetyki jądrowej. W pełni wyłączono stosowanie ustawy o rewitalizacji.

●

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy w sprawach dotyczących przygotowania przedmiotowych inwestycji nie stosuje się przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z wyłączeniem jej art. 57 ust. 1 i 4. Ponadto określona we wskazanej ustawie decyzja o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej wiąże organy gminy przy sporządzaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

●

Art. 28 ustawy wprowadzona decyzję o zezwoleniu realizacji inwestycji w zakresie infrastruktury dostępowej, którą ma być równoważna decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. ⒸⓅ

Powinniśmy wzmacniać planowanie, a je osłabiamy

@RY1@i02/2018/073/i02.2018.073.18300020a.101(c).jpg@RY2@

dr Maciej J. Nowak

radca prawny